利率对创收房地产的价值有着深远的影响——就像它们对任何其他投资工具一样。对于银行同业拆借利率和国库券（T-Bills）的利率尤其如此。因为它们对个人购买住宅物业的能力（通过增加或减少抵押资本成本）的影响是如此深远，所以许多人做出了错误的假设，即房地产估值的唯一决定因素是当前的抵押贷款利率。
但抵押贷款利率只是影响房产价值的一个与利息相关的因素。因为利率也会影响资本流动、资本供求以及投资者要求的投资回报率，利率以多种方式推动房地产价格。
概要
- 利率可以通过多种方式推动房地产价格。
- 与对股权和债券投资进行的贴现现金流分析类似，收益法将净现金流考虑在内。
- 利率会影响融资成本和抵押贷款利率——资本流动的变化也会直接影响房产的供需动态。
- 利率对房地产价值最明显的影响在于折现率或资本化率的推导，因为它们等于无风险利率加上风险溢价。
估值基础
房地产价值通常受物业供需以及开发新物业的重置成本的影响。但估值远不止这些，尤其是当您考虑政府影响的利率、资本流动和融资利率如何影响房产价值时。要了解这些动态，重要的是对收益法有一个基本的了解——这是投资者最常用的估值技术。由商业地产评估师和承销商为房地产支持投资提供的收入方法与对股权和债券投资进行的贴现现金流分析非常相似。
估值从预测财产收入开始，其形式为预期租赁付款，或者在酒店的情况下，预期入住率乘以每间客房的平均成本。在考虑了所有物业级别的成本后，分析师得出了净营业收入 (NOI) 或在所有营业费用之后仍然存在的现金流量。
通过从 NOI 中减去任何相关的资本成本、维护或维修财产的投资资本以及其他非财产特定费用，我们最终得到净现金流 (NCF)。由于物业通常不保留现金或有规定的股息政策，因此 NCF 等于投资者可用的现金——就像股息中的现金一样——用于评估股权或固定收益投资。通过将股息资本化或通过对给定投资期间的现金流量（包括任何残值）进行贴现，确定财产价值。
资本流动
利率会显着影响融资成本和抵押贷款利率，从而影响房地产成本，从而影响价值。然而，资本和竞争性投资的供求对要求回报率(RRR) 和投资价值的影响最大。随着美联储将重点从货币政策转移到管理利率以刺激经济或避免通货膨胀，其政策对所有投资的价值产生了直接影响。
随着银行间汇率下降，资金成本降低，资金流入系统。相反，当利率上升时，可用资金减少。至于房地产，银行同业拆借利率的变化或增加或减少可用于投资的资金量。资本数量和资本成本影响需求和供给——即可用于购买和开发房地产的资金。例如，当资本供应紧张时，资本提供者往往会按内在价值的百分比提供较少的贷款，或者不会在资本堆栈上放得那么远。这意味着贷款以较低的贷款价值比 (LTV) 发放，从而降低了杠杆现金流和财产价值。
资本流动的这些变化也会对房产的供需动态产生直接影响。资本成本和资本可用性通过为房地产开发提供额外资本来影响供应，并影响寻求交易的潜在购买者的数量。这两个因素共同作用来确定属性值。
资本成本和资本可用性通过为房地产开发提供额外资本来影响供应。
折扣率
利率对房地产价值最明显的影响体现在折现率或资本化率的推导中。资本化率可以看作是投资者要求的股息率，而折现率等于投资者的总回报要求。 K通常表示RRR（要求回报率），而资本化率等于（Kg），其中g是预期的收入增长或资本增值的增长。
这些利率中的每一个都受到现行利率的影响，因为它们等于无风险利率加上风险溢价。对于大多数投资者来说，无风险利率是美国国债的利率。由联邦政府信贷担保，它们被认为是无风险的，因为违约的可能性非常低。由于较高风险的投资必须实现相当高的回报以补偿承担的额外风险，因此在确定折现率和资本化率时，投资者在无风险利率上增加风险溢价，以确定所考虑的每项投资所需的风险调整后回报.
因为贴现率 (K) 等于无风险利率加上风险溢价，所以资本化率等于无风险利率加上风险溢价减去预期的收入增长 (g)。尽管风险溢价因市场供求和其他风险因素而异，但贴现率会因构成它们的利率变化而变化。当竞争或替代投资的要求回报率上升时，房地产价值下降；相反，当利率下降时，房地产价格就会上涨。
结论
关注抵押贷款利率很重要，因为它们对房地产价格有直接影响。如果您是潜在的房主或房地产投资者，研究当前利率的一种简单方法是使用抵押贷款计算器。
也就是说，重要的是要注意利率的变化会影响房地产的许多方面。除了新房的价格，利率还会影响资金的可用性和投资需求。这些资本流动会影响房地产的供求，从而影响房地产价格。
此外，利率也会影响替代投资的回报，并且价格会随着房地产投资的固有风险而变化。房地产所需回报率的这些变化在信贷市场不稳定期间也会有所不同。随着投资者预见未来利率的波动性增加或风险增加，风险溢价扩大，给房地产价格带来更大的下行压力。