評估方法定義

評估方法是什麼？

評估方法描述了根據資產成本、產生的收入以及與類似資產相比的公平市場價值（FMW）等因素來估計資產價值的過程。由此產生的評估數字本質上是一種有根據的猜測，試圖預測資產在自由市場上可能獲得的價格。雖然評估通常與物品銷售一起進行，但也可能出於保險或稅收目的而進行。

評估方法用於確定高價值資產的價值，例如房地產、藝術品、珠寶、車輛、油田的經濟利益和其他另類資產。這些物品的價值很難量化，因爲它們的轉手頻率不夠高，無法像公開交易的股票和其他證券那樣可靠地產生當前的市場價格。因此，此類物品的價值必須由稱爲評估師的合格人員進行評估。

只有由經過州監管委員會認證和許可的無利害關係方進行的評估才被視爲合法。評估師必須符合專業評估實踐通用標準 (USPAP) 指南並通過相關學術課程。評估師必須具備特定專業領域的專業知識。舉個例子：鑽戒只能由經驗豐富的珠寶商評估，而不是由房地產分析師評估。

如果房地產正在出售或業主尋求爲其財產的現有抵押貸款再融資，則通常會對房地產進行評估。評估旨在確定反映其狀況、年齡、位置和其他相關特徵的財產的價值。此舉有助於阻止銀行向借款人發放超過房產價值的貸款。

評估房地產的價值對於融資、投資分析、財產保險、銷售清單和稅收等多項工作都是必要的。

評估師依靠以下三種方法來確定房地產價值：

銷量對比。這是最常見的方法，評估師根據同一社區類似房產的近期售價對房產進行估值。爲了實現這一目標，去年必須在開放和競爭的市場上報告至少三個可比較的房產。
成本法。這種做法的前提是，房產的價值應等於建造同等建築物的成本，並考慮到土地成本和建築費用，減去折舊。畢竟，對於購房者來說，購買房產的費用高於從頭開始建造類似結構的費用，這在經濟上是不合邏輯的。
收入辦法。有時稱爲“收入資本化方法”，它根據財產產生的收入來估計財產的價值。它的計算方法是將淨營業收入（財產產生的收入減去營業費用）除以資本化率（預期回報率）。