什么是总收入乘数？
总收入乘数 (GIM) 是对投资物业价值的粗略衡量。它是通过将房产的销售价格除以其年租金收入总额来计算的。投资者可以使用 GIM 以及其他方法，如资本化率（上限率）和贴现现金流法，对购物中心和公寓大楼等商业房地产进行估值。
摘要
- 总收入乘数是对投资物业价值的粗略衡量。
- GIM 的计算方法是用房产的销售价格除以其年租金收入总额。
- 投资者不应将 GIM 作为唯一的估值指标，因为它没有考虑收入财产的运营成本。
了解总收入乘数
在签署房地产合同之前，评估投资物业对任何投资者都很重要。但与其他投资（如股票）不同，没有简单的方法可以做到这一点。许多专业的房地产投资者认为，房产所产生的收入远比其升值重要。
总收入乘数是房地产行业广泛使用的指标。投资者和房地产专业人士可以使用它来粗略确定房产的要价是否划算——就像市盈率(P/E) 可用于评估股票市场中的公司一样。
将 GIM 乘以房产的年总收入得出房产的价值或应该出售的价格。较低的总收入乘数意味着房产可能是更具吸引力的投资，因为它产生的总收入远高于其市场价值。
特别注意事项
总收入乘数是一个很好的通用房地产指标。但存在局限性，因为它没有考虑各种因素，包括物业的运营成本，包括公用事业、税收、维护和空置。出于同样的原因，投资者不应将 GIM 用作将潜在投资房产与另一个类似房产进行比较的一种方式。为了更准确地比较两个或多个房产，投资者应使用净收入乘数 (NIM)。 NIM 同时考虑了每处房产的收入和运营费用。
使用净收入乘数比较两个或多个房产。
总收入乘数法的缺点
GIM 是投资者评估潜在房地产投资的一个很好的起点。这是因为它很容易计算，并提供了购买房产对买家意味着什么的粗略图景。总收入乘数几乎不是一个实用的估值模型，但它确实提供了一个粗略的起点。但是，如上所述，在使用该数字作为评估投资物业的一种方式时，需要考虑一些限制和几个主要缺点。
反对乘数法的自然论据出现了，因为它是一种相当粗糙的估值技术。因为利率的变化——影响货币时间价值计算中的贴现率——没有明确考虑来源、收入和费用。
其他缺点包括：
- GIM 方法假设相似类的属性是一致的。从业者从经验中知道，类似物业之间的费用比率通常会因延迟维护、物业年龄和物业经理的素质等因素而有所不同。
- GIM 根据总收入而非净营业收入(NOI) 估算价值，而购买房产的主要依据是其净盈利能力。即使它们的总收入差异很大，两处房产也完全有可能拥有相同的 NOI。因此，GIM 方法很容易被那些不了解其局限性的人误用。
- GIM 未能考虑可比物业的剩余经济寿命。通过忽略剩余的经济寿命，从业者可以为新财产和 50 年历史的财产分配相同的价值——假设它们产生相同的收入。
总收入乘数计算示例
正在审查的财产的有效总收入为 50,000 美元。可比的销售是有效收入为 56,000 美元，销售价值为 392,000 美元（实际上，我们会寻求一些可比的以改进分析）。
我们的 GIM 为 392,000 美元 ÷ 56,000 美元 = 7。
这种可比的——或者在实践中经常被称为补偿——的售价是其有效总收入的七倍 (7x)。使用这个乘数，我们看到该房产的资本价值为 350,000 美元。这是使用以下公式找到的：
V = GIM x EGI
7 x 50,000 美元 = 350,000 美元。