计划购买或出售房屋？您很有可能会与房地产经纪人、经纪人或房地产经纪人合作。尽管所有这些房地产专业人士都获得了帮助您购买、出售或出租房屋的许可，但他们彼此不同，尤其是在他们的资格和他们所占据的专业阶梯的哪一级方面。
这是你需要知道的。
重点
- 房地产经纪人拥有专业执照，可以帮助人们购买、出售和出租房地产。他们必须为赞助经纪人或经纪公司工作。
- 经纪人是完成了额外培训和许可要求的房地产经纪人。他们可以独立工作并聘请其他房地产经纪人为他们工作。
- 房地产经纪人是持有执照的房地产经纪人或经纪人（或其他房地产专业人士），是全国房地产经纪人协会 (NAR) 的成员。会员必须遵守 NAR 严格的道德规范。
房地产经纪人
房地产经纪人是获得许可帮助人们购买、出售和出租房地产的个人。他们最终负责将买家和卖家聚集在一起，并获得佣金——通常是房产售价的一定百分比。房地产经纪人也被称为房地产助理和房地产销售人员。
成为持牌房地产经纪人的要求因州而异（没有联邦执照）。但是，一般而言，房地产经纪人必须：
- 至少年满 18 岁
- 成为美国的合法居民
- 完成他们所在州所需的预许可课程
- 参加并通过州房地产执照考试
- 完成背景调查
- 由持牌房地产经纪人赞助
- 完成维持执照所需的继续教育课程
房地产经纪人做什么的？
房地产经纪人组织买卖双方以及业主和租户之间的交易。代理商负责在各方之间提供报价和还价，以及他们可能有的任何疑问。当报价被接受时，一名代理人将与另一名代理人合作，指导客户完成文书工作。他们还确保他们的客户完全了解完成销售的任何要求，包括房屋检查、搬家和重要日期，例如关闭。
代表卖家的代理人称为上市代理人。这些代理商帮助设定挂牌价格，建议将增加房屋价值（以及成功销售的机会）的房屋更新，帮助进行房屋布置，并通过当地的多重挂牌服务 (MLS) 和其他渠道推销房屋。他们还协商销售价格、成交成本和其他费用，并帮助准备、提交和归档文件。
代表买方的代理人被称为买方代理人。这些代理商会找到符合买家要求（又名“愿望清单”）和价格范围的房产，并帮助安排房屋评估和检查。与挂牌代理一样，买方代理协商条款并帮助准备、提交和归档必要的文件。
代理既可以充当挂牌代理，也可以充当买方代理（称为双重代理），但通常不会针对同一交易，因为这可能会产生利益冲突。
房地产经纪人如何获得报酬？
房地产经纪人为经纪人或代理机构工作，通常按佣金支付。这意味着他们会收到房产售价的一定百分比——因此，售价越高，佣金越高。
佣金有时是可以协商的，但通常在购买价格的5% 到 6% 之间。当然，房地产经纪人不会拿走全部佣金。相反，佣金通常由买方代理人、上市代理人和代理人工作的公司分摊。因此，例如，假设一栋房屋售价 200,000 美元，佣金为 6%。典型的拆分可能如下所示：
- 上市代理：1.5% ($3,000)
- 买方代理人：1.5%（3,000 美元）
- 上市代理的经纪人：1.5% ($3,000)
- 买方代理人的经纪人：1.5%（3,000 美元）
房地产经纪人
房地产经纪人是继续接受教育并成功获得州房地产经纪人执照的房地产经纪人。与房地产经纪人不同，经纪人可以独立工作并开始自己的经纪业务并聘请其他房地产经纪人。
房地产经纪人是做什么的？
房地产经纪人做的很多事情都和经纪人一样。与买家合作的经纪人通常会寻找符合客户规定标准的房产，进行谈判，准备报价，并帮助买家解决截止日期前的任何其他问题。另一方面，卖方经纪人确定其客户财产的市场价值，列出和展示财产，与卖方就报价进行沟通，并协助报价过程。
房地产经纪人分为三个主要层次，具有不同程度的责任：
- 联营经纪人拥有经纪人执照，但选择在其他经纪人手下工作。一般来说，联营经纪人不监督其他代理人。
- 管理经纪人监督办公室的交易和日常运营。他们还聘请代理人、培训新员工和管理行政人员。
- 委托人/指定经纪人监督房地产经纪人，以确保他们遵守州和国家房地产法。每个房地产办公室都有一名指定的经纪人。
房地产经纪人如何获得报酬？
房地产经纪人通过分享在他们手下工作的房地产经纪人赚取的佣金来赚钱。他们也从自己的交易中赚取佣金，但与房地产经纪人不同的是，他们不必与“办公室”分摊佣金。
房地产经纪人
房地产经纪人是房地产专业人士，是美国最大的行业协会全国房地产经纪人协会(NAR) 的成员。房地产行业的各种专业，包括：
- 住宅和商业房地产经纪人
- 销售人员
- 物业经理
- 估价师
如何成为一名房地产经纪人
任何想成为房地产经纪人的人都必须满足四个要求：
- 拥有有效且有效的房地产许可证
- 积极从事房地产业务
- 没有涉及不专业行为的官方制裁记录
- 未申请任何近期或未决破产
接下来，此人需要加入全国房地产经纪人协会的当地房地产协会之一，支付一次性申请费，并支付年度会员会费以保持其房地产经纪人身份。所有房地产经纪人都必须遵守全国房地产经纪人协会严格的道德准则。
受 NAR 道德准则的约束，房地产经纪人承诺透明和诚实，并在所有交易中维护客户的最大利益。
截至 2021 年 8 月，NAR 在全国拥有近 150 万会员，其中 65% 为持牌销售代理。其中另外 22% 是经纪人，15% 持有经纪人助理执照。任何属于 NAR 的人都有权使用 Realtor 商标作为其姓名的一部分。但是，它不能用作专业人员执照状态的标志。
使用房地产经纪人或房地产经纪人更好吗？
通常，这种区别对于房屋的买家或卖家来说并不重要。但是，独立经纪人可能有权访问各种机构列出的更多房产。经纪人也可以为他们的费用提供一点回旋余地，因为他们不必与代理机构分享分成。
买方代理和卖方代理有什么区别？
简而言之，买方代理协助潜在购房者寻找住房。买方的代理人通常能够通过其他机构以及他们自己的机构获得待售房产。卖方代理（也称为挂牌代理）列出并推销待售物业。卖方的代理人代表房主，可以安排房产、举办开放式房屋或在线展示房屋。出售房屋时，卖方支付的佣金通常由买方和卖方的代理人平均分配（他们的佣金可能与各自的代理机构分摊）。
您可以使用房地产经纪人租用房产吗？
是的。除了买卖之外，房地产经纪人和经纪人还帮助列出出租物业并寻找符合条件的租户。出租房产时，租户通常会向经纪人支付费用（通常约为一两个月的租金），该费用与上市代理分摊。
您可以自己出售房屋吗？
对于希望避免支付高额佣金的卖家，有一些方法可以将房屋列为业主出售 (FSBO) 。这些范围可以从一个简单的院子标志，上面写着“待售”，到折扣挂牌服务，这些挂牌服务将在多重挂牌服务 (MLS)上发布房屋的挂牌信息以及基本照片，收取固定费用。当然，除了在线列表之外，不会有任何专业的舞台或营销来做广告并产生人流量来参观房屋。此外，您可能还需要在房屋出售时支付买方代理佣金。