什麼是總收入乘數？
總收入乘數 (GIM) 是對投資物業價值的粗略衡量。它是通過將房產的銷售價格除以其年租金收入總額來計算的。投資者可以使用 GIM 以及其他方法，如資本化率（上限率）和貼現現金流法，對購物中心和公寓大樓等商業房地產進行估值。
要點
- 總收入乘數是對投資物業價值的粗略衡量。
- GIM 的計算方法是用房產的銷售價格除以其年租金收入總額。
- 投資者不應將 GIM 作爲唯一的估值指標，因爲它沒有考慮收入財產的運營成本。
瞭解總收入乘數
在簽署房地產合同之前，評估投資物業對任何投資者都很重要。但與其他投資（如股票）不同，沒有簡單的方法可以做到這一點。許多專業的房地產投資者認爲，房產所產生的收入遠比其升值重要。
總收入乘數是房地產行業廣泛使用的指標。投資者和房地產專業人士可以使用它來粗略確定房產的要價是否划算——就像市盈率(P/E) 可用於評估股票市場中的公司一樣。
將 GIM 乘以房產的年總收入得出房產的價值或應該出售的價格。較低的總收入乘數意味着房產可能是更具吸引力的投資，因爲它產生的總收入遠高於其市場價值。
特別注意事項
總收入乘數是一個很好的通用房地產指標。但存在侷限性，因爲它沒有考慮各種因素，包括物業的運營成本，包括公用事業、稅收、維護和空置。出於同樣的原因，投資者不應將 GIM 用作將潛在投資房產與另一個類似房產進行比較的一種方式。爲了更準確地比較兩個或多個房產，投資者應使用淨收入乘數 (NIM)。 NIM 同時考慮了每處房產的收入和運營費用。
使用淨收入乘數比較兩個或多個房產。
總收入乘數法的缺點
GIM 是投資者評估潛在房地產投資的一個很好的起點。這是因爲它很容易計算，並提供了購買房產對買家意味着什麼的粗略圖景。總收入乘數幾乎不是一個實用的估值模型，但它確實提供了一個粗略的起點。但是，如上所述，在使用該數字作爲評估投資物業的一種方式時，需要考慮一些限制和幾個主要缺點。
反對乘數法的自然論據出現了，因爲它是一種相當粗糙的估值技術。因爲利率的變化——影響貨幣時間價值計算中的貼現率——沒有明確考慮來源、收入和費用。
其他缺點包括：
- GIM 方法假設相似類的屬性是一致的。從業者從經驗中知道，類似物業之間的費用比率通常會因延遲維護、物業年齡和物業經理的素質等因素而有所不同。
- GIM 根據總收入而非淨營業收入(NOI) 估算價值，而購買房產的主要依據是其淨盈利能力。即使它們的總收入差異很大，兩處房產也完全有可能擁有相同的 NOI。因此，GIM 方法很容易被那些不瞭解其侷限性的人誤用。
- GIM 未能考慮可比物業的剩餘經濟壽命。通過忽略剩餘的經濟壽命，從業者可以爲新財產和 50 年曆史的財產分配相同的價值——假設它們產生相同的收入。
總收入乘數計算示例
正在審查的財產的有效總收入爲 50,000 美元。可比的銷售是有效收入爲 56,000 美元，銷售價值爲 392,000 美元（實際上，我們會尋求一些可比的以改進分析）。
我們的 GIM 爲 392,000 美元 ÷ 56,000 美元 = 7。
這種可比的——或者在實踐中經常被稱爲補償——的售價是其有效總收入的七倍 (7x)。使用這個乘數，我們看到該房產的資本價值爲 350,000 美元。這是使用以下公式找到的：
V = GIM x EGI
7 x 50,000 美元 = 350,000 美元。