什麼是商業地產 (CRE)？

商業房地產 (CRE) 是專門用於與商業相關的目的或提供工作空間而不是作爲居住空間的財產，而這將構成住宅房地產。大多數情況下，商業房地產被出租給租戶以進行創收活動。這種廣泛的房地產類別可以包括從單個店面到大型購物中心的所有東西。

商業房地產包括多個類別，例如各種零售商——辦公空間、酒店和度假村、購物中心、餐廳和醫療保健設施。

商業地產基礎

商業房地產和住宅房地產是房地產的兩大主要類別。住宅物業包括爲人類居住而保留的結構，而不是用於商業或工業用途。顧名思義，商業房地產用於商業，而作爲租戶住宅的多單元出租物業被歸類爲業主的商業活動。

商業地產通常根據功能分爲四類：

1. 辦公空間
2. 工業用途
3. 多戶出租
4. 零售

個別類別也可以進一步分類。例如，辦公空間通常被定性爲 A 級、B 級或 C 級。

• A 級代表在美學、年齡、基礎設施質量和位置方面最好的建築。
• B 級建築通常較舊，在價格方面不如 A 級建築那麼有競爭力。投資者經常瞄準這些建築物進行修復。
• C 級建築是最古老的，通常超過 20 年，位於不太有吸引力的區域，需要維護。

請注意，一些分區和許可當局進一步劃分了工業地產——用於製造和生產貨物，尤其是重型貨物的場地——但大多數人認爲它是商業地產的一個子集。

商業租賃

一些企業擁有他們佔用的建築物。但是，比較典型的情況是商業地產是出租的。通常，一個投資者或一組投資者擁有該建築物並從在那裏經營的每家企業收取租金。商業租賃費率——在規定時期內佔用空間的價格——通常以每平方英尺的年租金爲單位報價。相反，住宅房地產費率以年總和或月租金的形式報價。

商業租約的期限通常爲一年至 10 年或更長，辦公和零售空間的平均租期通常爲 5 年至 10 年。這可以與更短期的年度或月度住宅租賃形成對比。

房地產市場分析公司 CBRE Group 最近進行的一項研究發現，租約的期限（即長度）與所租空間的大小成正比。此外，數據顯示租戶將簽訂長期租約，以在不斷上漲的市場環境中鎖定價格。但這不是他們唯一的驅動因素。由於滿足他們需求的房產有限，一些需要大空間的租戶將進入長期租約。

商業地產租賃有四種主要類型，每種類型都要求房東和租戶承擔不同程度的責任。

• 單網租賃使租戶負責支付財產稅。
• 雙網（NN）租賃使租戶負責支付財產稅和保險。
• 三網 (NNN) 租賃使租戶負責支付財產稅、保險和維護。
• 在總租約下，租戶只支付租金，房東支付建築物的財產稅、保險和維護費用。

管理商業地產

擁有和維護租賃的商業房地產需要業主進行全面和持續的管理。業主可能希望聘請商業房地產管理公司來幫助他們尋找、管理和留住租戶，監督租賃和融資方案，並協調物業的維護和銷售。商業房地產管理公司的專業知識很有幫助，因爲管理此類財產的規則和法規因州、縣、市、行業和規模而異。

通常，房東必須在最大化租金和最小化空置率和租戶週轉率之間取得平衡。對於 CRE 業主來說，營業額可能很昂貴，因爲必須調整空間以滿足不同租戶的特定需求——例如，如果一家餐廳要搬入曾經被瑜伽館佔用的物業。

投資商業地產

投資商業房地產可能是有利可圖的，並且可以作爲對沖股市波動的工具。投資者在出售時可以通過房產升值來賺錢，但大部分回報來自租戶租金。

直接投資

投資者可以使用直接投資，通過擁有實物財產成爲房東。最適合直接投資商業房地產的人是那些對這個行業有相當多瞭解的人，或者可以僱用具備這種知識的公司的人。商業地產是一種高風險、高回報的房地產投資。由於CRE投資需要大量資金，這樣的投資者很可能是高淨值人士。

理想的房產位於 CRE 供應量低且需求量大的地區，這將提供優惠的租金。該地區當地經濟的實力也會影響CRE購買的價值。

間接投資

或者，投資者可以通過持有各種市場證券間接投資於商業市場，例如投資於商業地產相關股票的房地產投資信託 ( REIT ) 或交易所交易基金 ( ETF )，或投資於滿足需求的公司。商業房地產市場，如銀行和房地產經紀人。

商業地產的優勢

商業房地產的最大優勢之一是有吸引力的租賃率。在新建築數量受土地或法律限制的地區，商業房地產可以獲得可觀的回報和可觀的月度現金流。工業建築的租金通常較低，但與辦公大樓相比，它們的間接費用也較低。

與住宅房地產相比，商業房地產也受益於與租戶簽訂的更長的租賃合同。只要長期租戶佔用建築物，這種長租期就爲商業房地產持有人提供了相當大的現金流穩定性。

除了提供穩定、豐富的收入來源外，商業房地產還具有資本增值的潛力，只要物業維護良好並保持最新。而且，與所有形式的房地產一樣，它是一種獨特的資產類別，可以爲平衡的投資組合提供有效的多元化選擇。

商業地產的劣勢

對於大多數想要直接投資商業房地產的人來說，規章制度是主要的障礙。商業地產的稅收、採購機制和維護責任隱藏在法律術語的層層中。這些要求會根據州、縣、行業、規模、分區和許多其他名稱而變化。大多數商業房地產投資者要麼擁有專業知識，要麼擁有專業知識。

另一個障礙是租戶週轉帶來的風險增加，尤其是在零售店意外關閉導致物業空置而幾乎沒有提前通知的經濟體中。

對於住宅，一個租戶的設施要求通常反映以前或未來租戶的設施要求。然而，對於商業地產，每個租戶可能有非常不同的需求，需要進行昂貴的翻新。然後，建築物所有者必須調整空間以適應每個租戶的專業貿易。空置率低但租戶週轉率高的商業物業仍可能因新租戶的裝修成本而虧損。

對於那些希望直接投資的人來說，購買商業地產的成本要比住宅地產高得多。此外，雖然房地產一般是流動性較差的資產類別之一，但商業建築的交易往往進展緩慢。

商業房地產展望和預測

美國商業地產市場在 2008-2009 年經濟衰退期間遭受重創，但自 2010 年以來一直保持年度收益。這些收益幫助彌補了經濟衰退時期的損失。

正如《福布斯》報道的那樣，尤其是零售業已成爲更廣泛的商業地產市場的痛點，因爲 2017 年廣泛的商店關閉加劇並持續到 2018 年。例如，受歡迎的購物中心 REIT Westfield Corporation 的股價下跌了約在 2016 年年中至 2017 年底之間上漲 30%，然後在 2018 年 1 月扭轉部分虧損。Unibail-Rodamco SE 以 158 億美元收購了 Westfield，創建了 Unibail-Rodamco-Westfield (URW)。

大多數研究認爲，房地產市場總體上保持健康。摩根大通在其《2019 年商業地產展望》中很大程度上呼應了這一觀點，並評論說 2019 年是商業地產租金和估值增長的第十年。

請注意，2020 年開始的全球 COVID19 大流行並沒有真正導致房地產價值大幅下跌。除了大流行開始時的初步下跌外，房地產價值一直保持穩定甚至上漲，就像股市一樣，股市從 2020 年第二季度的急劇下跌中恢復過來，並在 2021 年的大部分時間裏出現了同樣劇烈的反彈。這是 2020 年發生的經濟影響與十年前發生的經濟影響之間的關鍵區別。尚不清楚的是，從 2020 年開始對大多數美國人來說所需的遠程工作環境是否會對公司辦公需求產生任何長期影響。

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