什麼是資本化率？
資本化率（也稱爲上限率）在商業房地產領域用於表示房地產投資物業預期產生的回報率。該衡量標準是根據物業預期產生的淨收入計算的，並通過將淨營業收入除以物業資產價值來計算，並以百分比表示。它用於估計投資者在房地產市場投資的潛在回報。
雖然上限利率可用於快速比較市場上類似房地產投資的相對價值，但不應將其用作投資實力的唯一指標，因爲它沒有考慮槓桿、貨幣時間價值和除其他因素外，來自物業改善的未來現金流量。上限利率的好壞沒有明確的範圍，它們在很大程度上取決於房地產和市場的背景。
概要
- 資本化率的計算方法是將物業的淨營業收入除以當前市場價值。
- 該比率以百分比表示，是對投資者對房地產投資的潛在回報的估計。
- 上限利率在比較類似房地產投資的相對價值時最有用。
瞭解資本化率
上限利率是評估房地產投資的盈利能力和回報潛力的最流行的衡量標準。上限利率僅代表房產在一年時間範圍內的收益率，假設房產是以現金而非貸款購買的。資本化率表示資產的內在、自然和非槓桿回報率。
資本化率公式
有幾個版本用於計算資本化率。在最流行的公式中，房地產投資的資本化率是通過將房產的淨營業收入 (NOI)除以當前市場價值來計算的。數學上，
資本化率 = 淨營業收入 / 當前市值
在哪裏，
淨營業收入是物業產生的（預期）年收入（如租金），是通過扣除管理物業產生的所有費用得出的。這些費用包括爲設施的定期維護支付的費用以及財產稅。
資產的當前市場價值是根據現行市場價格的財產的當前價值。
在另一個版本中，該數字是根據原始資本成本或財產的購置成本計算的。
資本化率 = 淨營業收入 / 購買價格
但是，由於兩個原因，第二個版本不是很受歡迎。首先，它對幾年/幾十年前以低價購買的舊房產給出了不切實際的結果，其次，它不能應用於繼承財產，因爲它們的購買價格爲零，因此無法分割。
此外，由於房地產價格波動很大，與使用固定價值原始購買價格的第二個版本相比，使用當前市場價格的第一個版本更準確地表示。
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資本化率示例
假設一個投資者有 100 萬美元，他正在考慮投資兩種可用的投資選擇之一——一種，他可以投資政府發行的年利率爲 3% 的國債，被認爲是最安全的投資；第二種，他可以購買一棟有多個租戶的商業建築，這些租戶需要支付固定租金。
在第二種情況下，假設每年收到的總租金爲 90,000 美元，投資者需要支付總計 20,000 美元的各種維護費用和財產稅。它使房地產投資的淨收入爲70,000美元。假設在第一年，房產價值保持穩定在 100 萬美元的原始購買價格。
資本化率將計算爲（淨營業收入/財產價值）= 70,000 美元/100 萬美元 = 7%。
房地產投資所產生的 7% 回報比無風險國債的 3% 標準回報要好。額外的 4% 代表投資者通過投資房地產市場所承擔的風險回報，而不是投資於零風險的最安全國債。
房地產投資是有風險的，並且在多種情況下，以資本化率衡量的回報率可能會有很大差異。
例如，一些租戶可能會搬出，物業的租金收入可能會減少到 40,000 美元。減少 20,000 美元用於各種維護成本和財產稅，並假設財產價值保持在 100 萬美元，資本化率達到 (20,000 美元/100 萬美元) = 2%。這個價值低於無風險債券的回報。
在另一種情況下，假設租金收入保持在最初的 90,000 美元，但維護成本和/或財產稅顯着增加，例如 50,000 美元。資本化率將是（40,000 美元/100 萬美元）= 4%。
在另一種情況下，如果物業本身的當前市場價值減少，例如 800,000 美元，而租金收入和各種成本保持不變，則資本化率將增加到 70,000 美元/800,000 美元 = 8.75%。
從本質上講，物業產生的不同收入水平、與物業相關的費用以及物業的當前市場估值都會顯着改變資本化率。
房地產投資者在理論上可以獲得超出國債投資的盈餘回報，可歸因於導致上述情況的相關風險。風險因素包括：
- 財產的年齡、位置和狀態
- 物業類型——多戶型、辦公室、工業、零售或休閒
- 租戶的償付能力及定期租金收入
- 租戶租約的期限和結構
- 物業整體市價及影響估值的因素
- 該地區的宏觀經濟基本面以及影響租戶業務的因素
解釋資本化率
由於上限利率是基於對未來收入的預計估計，因此它們的差異很大。然後，瞭解什麼構成投資物業的良好上限利率變得很重要。
該比率還表示收回投資金額所需的時間。例如，上限率爲 10% 的房產需要大約 10 年才能收回投資。
不同物業之間的不同上限率，或同一物業不同時間範圍內的不同上限率，代表不同的風險水平。查看公式表明，對於產生較高淨營業收入且估值較低的物業，上限利率值將更高，反之亦然。
比如說，除了地理上的不同之外，有兩個屬性在所有屬性中都相似。一個位於豪華的市中心地區，另一個位於城市的郊區。在所有條件相同的情況下，與第二個相比，第一個房產將產生更高的租金，但這些將被更高的維護成本和更高的稅收部分抵消。與第二個相比，市中心房產的上限率相對較低，因爲其市場價值非常高。
這表明較低的上限利率值對應於更好的估值和更好的回報前景以及較低的風險水平。另一方面，較高的上限利率意味着房地產投資回報的前景相對較低，因此風險水平較高。
雖然上述假設示例使投資者可以輕鬆選擇市中心的房產，但現實世界的情況可能並不那麼簡單。根據上限利率評估房產的投資者面臨着爲給定風險水平確定合適上限利率的艱鉅任務。
上限利率的 Gordon 模型表示
上限利率的另一種表示來自戈登增長模型，也稱爲股息貼現模型（DDM） 。它是一種獨立於當前市場情況計算公司股價內在價值的方法，股票價值計算爲股票未來股息的現值。數學上，
股票價值=預期年度股息現金流/（投資者要求的回報率-預期股息增長率）
重新排列方程並將公式推廣到股息之外，
（所需回報率 - 預期增長率）= 預期現金流 / 資產價值
上述表示與上一節中提到的資本化率的基本公式相吻合。預期現金流量值代表淨營業收入，資產價值與物業當前市場價格相匹配。這導致資本化率等於所需回報率與預期增長率之間的差異。也就是說，上限利率只是所需的回報率減去增長率。
這可用於評估投資者預期的給定回報率的財產估值。例如，假設某物業的淨營業收入爲 50,000 美元，預計每年增長 2%。如果投資者的預期回報率爲每年 10%，則淨上限率爲 (10% - 2%) = 8%。在上述公式中使用它，資產估值爲 ($50,000 / 8%) = $625,000。