您是否擁有出租的房地產？除了定期收入和資本增長的潛力外，房地產投資還提供扣除額，可以減少您的利潤所得稅。

但首先，請考慮您是哪種房地產投資者。您是被動投資者還是房地產專業人士？您的分類決定了如何處理您的收入和損失。

收入和損失的稅務處理

房地產通常被認爲是一種被動活動。但是，您的參與程度決定了財產產生的收入和損失的稅收待遇。

房地產專業人士

美國國稅局 (IRS) 將房地產專業人士定義爲將一半以上的工作時間用於租賃業務的人。這可能包括房地產開發、建設、收購和管理。您還必須每年投入超過 750 小時的時間來處理您的房地產出租物業，纔有資格成爲專業人士。

房地產專業人士的活動不被視爲被動活動。相反，您產生的收入被稱爲主動收入（即非被動收入）。因此，您可以使用損失來抵消其他收入（例如工資、薪金、利息和股息）——如果租金產生收入，則可以避免 3.8% 的淨投資稅。

物質參與

如果您以房地產專業人士的身份實質性參與，您的出租物業參與將獲得非被動稅收待遇。您可以使用任何損失來抵消其他類型的收入，並且您無需繳納淨投資稅。

根據美國國稅局的說法，如果您滿足以下任何一項測試，您就實質上參與了一項活動：

• 您在一年中參與活動超過 500 小時。
• 您完成活動中的所有（或幾乎所有）工作。
• 您在一年中的活動中工作 100 多個小時，並且至少與其他任何人一樣工作。
• 該活動是一項重要參與活動 (SPA)，您在 SPA 中參與了至少 500 小時。
• 您在過去 10 年中的任何五年（無論是否連續）實質上參與了該活動。
• 該活動是一項個人服務活動，並且您在前三個納稅年度中實質性參與。
• 基於所有事實和情況，您在這一年中“定期、持續和實質性地”參與了該活動。
  

積極參與

積極參與是比物質參與更低的參與標準。如果您“以重大和善意的方式做出管理決策”，美國國稅局將您視爲積極參與。被視爲積極參與的管理決策包括：

• 批准新租戶
• 確定租賃條款
• 審批支出

如果您通過制定管理決策積極參與——並且在投資中至少擁有 10% 的權益——您也許可以扣除一些被動損失。

這種參與程度允許特殊的被動損失規則。一般來說，如果您修改後的調整後總收入 (MAGI)爲 100,000 美元或更少，您最多可以扣除 25,000 美元的被動損失。如果您的 MAGI 在 100,000 美元到 150,000 美元之間，則扣除額將逐步取消。一旦您的 MAGI 超過 150,000 美元，您就不能承受任何被動損失。超過 25,000 美元的損失可以結轉到下一年。

被動活動

另一方面，如果您的出租物業是一項副業投資——並且您沒有實質性地參與該投資——則它被視爲一種被動活動。在這種情況下，任何被動活動損失只能用於抵消被動活動收入。換句話說，您不能使用出租物業的任何損失來保護其他應稅收入。相反，損失會結轉，直到您產生被動收入或出售投資。

出租物業收入來源

如果您擁有出租物業，則必須報告您收到的所有租金收入——但請記住，這不僅包括每月的租金支票。

租

您收到的租金通常在您收到的那一年被視爲應納稅，而不是在到期或賺取時納稅。這意味着任何預付款也必須被視爲收入。

例如，假設您以每月 1,000 美元的價格出租一所房子，並且您要求新租戶在簽訂租約時支付第一個月和最後一個月的租金。在這種情況下，您必須將收到的 2,000 美元申報爲收入，即使這 2,000 美元中的 1,000 美元涵蓋了未來幾年的時期。

租戶支付的費用

如果費用是他們沒有義務支付的費用，則您的租戶支付的費用計入租金收入。例如，假設您的租戶支付了水費並將其從他們的正常租金中扣除。在這種情況下，您必須在租金收入中包含該金額。然後，您可以根據費用扣除該金額作爲租金費用。

服務貿易

如果您的租戶提出以交易服務換取租金，您必須將服務的公平市場價值計入收入。例如，如果您的租戶粉刷出租房屋以換取一個月的租金（價值 1,000 美元），即使您沒有收到現金，您也必須將 1,000 美元計入收入。但是，您可以扣除 1,000 美元作爲費用。

保證金

如果您的目的是在租約結束時將錢退還給租戶，則在您收到保證金時無需納稅。但是，如果您的租戶不遵守租賃條款怎麼辦？例如，假設您收取了 500 美元的保證金，而您的租戶搬出並在牆上留下了需要 500 美元維修的洞。您必須將 500 美元作爲當年的收入包括在內（但您也可以扣除維修費用）。

請注意，用作最終租金支付的保證金被視爲預付租金。因此，您將其作爲您收到的那一年的收入。

出租物業稅減免

作爲出租物業的所有者，您可以扣除與購買、運營和維護物業相關的各種費用。以下是最常見的扣減的概要。

抵押利息扣除

獲得抵押貸款的費用（例如佣金和評估費）在您支付時不可扣除。相反，這些費用會添加到您在房產中的基礎上。

不過，您可以爲您的第一套或第二套住房扣除高達 750,000 美元（如果您在 2017 年 12 月 16 日之前獲得抵押貸款，則爲 100 萬美元）的抵押貸款債務利息。對於投資物業，您可以將抵押貸款利息作爲業務費用扣除。

您的抵押貸款公司每年都會向您發送 IRS表格 1098 ，顯示您全年支付了多少利息。如果您的部分付款包括進入託管賬戶以支付稅款和保險的資金，您的抵押貸款公司也應向您報告。

雖然房屋抵押貸款利息在 1040 或 1040-SR 稅表的附表 A中報告，但出租物業抵押貸款利息在附表 E 中報告。

出租物業折舊

另一個關鍵的稅收減免是折舊津貼。與其在購買（或改善）房產時進行大筆扣除，折舊讓您可以在房產的使用壽命內扣除成本。如果滿足以下要求，美國國稅局允許您折舊出租物業：

• 您擁有該物業。
• 您在您的業務或創收活動中使用該財產。
• 財產具有可確定的使用壽命——這意味着它會因自然原因而磨損、腐爛、被用完、過時或失去價值。
• 您預計該物業將持續一年以上。
• 該物業沒有投入使用，後來在同一年被處置（或不再用於商業）。

1986 年之後投入使用的住宅出租物業使用改良的加速成本回收系統 (MACRS)進行折舊。這種方法將成本（和折舊扣除）分攤到 27.5 年——美國國稅局認爲出租物業的“使用壽命”。

雖然折舊現在可以爲您節省資金，但美國國稅局可能希望收回部分資金。如果您對財產進行折舊，然後以高於其折舊價值的價格出售，您將欠折舊收益稅。許多房地產投資者使用1031 交易所來推遲稅收——包括折舊回收和資本利得稅。

維修和改進

出租物業的所有者可能會認爲他們在其物業上所做的任何事情都是可扣除的費用。根據美國國稅局的說法，並非如此。

維修可讓您的出租物業保持良好狀態，並且在您付款時是可扣除的費用。維修包括油漆、修理損壞的馬桶和更換有故障的電燈開關。另一方面，改善爲您的財產增加了價值，並且在您付款時不可扣除。相反，您可以通過在財產的使用壽命內折舊費用來收回改善（和購買）財產的成本。改進可能包括新屋頂、露臺或車庫。

從稅收的角度來看，您應該在問題出現時進行維修，而不是等到問題增多並需要翻新。

財產稅

物業稅是出租物業業主的持續開支。房主最多可以扣除 10,000 美元（如果已婚單獨申報，則爲 5,000 美元）的財產稅以及州和地方所得稅或銷售稅。但是，該限制不適用於商業活動。根據您對物業的參與程度，您可以將全部金額作爲業務費用扣除。

旅行開支

您爲收取租金或維護出租物業而花在旅行上的錢是可以扣除的。但是，如果旅行的目的是爲了改善，您必須將這筆費用作爲改善的一部分收回。

差旅費有兩種扣除方式：使用實際費用或標準里程費率。有關 IRS 要求和當前里程津貼的最新詳細信息，請參見 IRS 出版物 463。

其他常見費用

除了抵押貸款利息、維修和折舊，您可以扣除的其他一些常見費用包括：

• 廣告
• 僱員和獨立承包商
• 家庭辦公費用
• 保險費
• 草坪護理
• 人員傷亡（颶風、地震、洪水等）或盜竊造成的損失
• 專業服務（例如會計師、報稅員、物業經理、律師）
• 實用程序
  
• 租賃活動中使用的個人財產（如電器和傢俱）的成本

公寓和合作社

如果您擁有出租公寓或合作社，則每個都有一些特殊規則：

• 共管公寓：如果出租的是共管公寓，您可能需要支付會費或攤款以維護公共區域，例如大堂、電梯和休閒區。當您出租您的公寓時，您可以扣除與該公共財產相關的費用，例如折舊、維修、利息和稅款。但是，就像單戶出租一樣，您不能扣除用於資本改善的資金，例如評估會所小屋的費用。相反，您必須折舊您的成本份額。
• 合作社：您出租的合作公寓的費用可以扣除。這包括支付給合作住房公司的維護費。資本改進的處理方式不同。您不能扣除改進成本，也不能折舊它們。相反，您必須將改進成本添加到公司股票的成本基礎中，從而減少出售時的資本收益。

保持記錄中

在 IRS 的附表 E 中，有各種費用類別的空間。這使您可以靈活地扣除可以扣除的項目。但要準備好支持您的索賠，並將維修和維護費用與資本改進費用分開。請記住，您花在改進上的錢可以在您出售時減少您的納稅義務。

計劃保留支持文件（如約會簿、日記、日曆和日誌），以證明您的積極參與以及每年在您的房產上花費的時間。

綜述

當您在加入之前考慮稅收規則時，租賃物業所有權往往是最有利可圖的。由於有很多扣除額，因此瞭解您有資格獲得哪些扣除額是值得的，這樣您就可以最大限度地提高您的底線。此外，瞭解稅收如何影響您的租金收入和最終出售您的房產也很重要。如需有關扣除、稅收和規劃的更多指導和幫助，請務必諮詢合格的稅務專業人士。

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