擁有房地產是一項風險投資嗎？根據蓋洛普的年度經濟和個人理財調查，在過去十年中，房地產已成爲大多數 (35%) 美國人的首選投資選擇。這使得房地產領先於股票和共同基金 (21%)、儲蓄賬戶 (17%)、黃金 (16%) 和債券 (8%)，成爲最受青睞的投資。
它可能是首選的投資選擇，但房地產投資真的安全嗎？就像任何投資一樣，房地產投資也有風險，業主可能會賠錢。當您考慮購買投資物業時，需要注意以下七個房地產投資風險。
概要
- 擁有房地產在美國人中一直位居榜首，是最佳投資機會。
- 房地產投資可能是有利可圖的，但瞭解風險很重要。
- 主要風險包括不良地點、負現金流、高空置率和問題租戶。
- 其他需要考慮的風險是缺乏流動性、隱藏的結構性問題以及房地產市場的不可預測性。
- 在這裏，我們詳細介紹了七種此類風險。
1. 房地產市場不可預測
在 COVID19 大流行期間，房地產已被證明具有彈性，在許多地方達到了歷史新高。儘管如此，在 2008 年大衰退之前，許多投資者（錯誤地）認爲房地產市場只能朝一個方向發展——向上。基本假設是，如果您今天購買了一處房產，您以後可以以更高的價格出售。
雖然房地產價值確實會隨着時間的推移而上升，但房地產市場是不可預測的——您的投資可能會貶值。供需、經濟、人口統計、利率、政府政策和不可預見的事件都在房地產趨勢中發揮作用，包括價格和租金。您可以通過仔細研究、盡職調查和監控您的房地產資產來降低陷入趨勢錯誤方面的風險。
房地產不是一勞永逸的投資。您應該監控您的投資並根據需要調整您的進入和退出策略。
2.選擇一個不好的位置
在購買投資物業時，位置應該始終是您的首要考慮因素。畢竟，你不能把房子搬到更理想的社區——你也不能把零售大樓從廢棄的購物中心搬出來。
位置最終決定了決定您盈利能力的因素——出租物業的需求、需求最高的物業類型、租戶羣、租金以及升值潛力。一般來說，最佳位置是產生最高投資回報(ROI) 的位置。但是，您必須進行一些研究才能找到最佳位置。
3. 負現金流
房地產投資的現金流是指在支付所有費用、稅款、保險和抵押貸款後剩下的錢。因此，當流入的資金少於流出的資金時，就會出現負現金流——這意味着，你正在虧損。
負現金流的一些常見原因包括：
- 空置率高
- 維護成本太高
- 貸款融資成本高
- 沒有收取足夠的租金
- 沒有使用最佳租賃策略
降低負現金流風險的最佳方法是在購買前做好功課。花時間準確（和現實地）計算您的預期收入和支出，並盡職調查以確保房產位於良好的位置。
4. 高空置率
無論您擁有獨棟住宅還是辦公樓，您都需要在這些單元中安置租戶以產生租金收入。不幸的是，房地產投資總是存在高空置率的風險。如果您指望租金收入來支付房產的抵押貸款、保險、房產稅、維護等，那麼高空置率尤其危險。
避免高空置率風險的主要方法是在（您猜對了）一個良好的位置購買需求量大的投資物業。如果您滿足以下條件，您還可以降低空缺風險：
- 在該地區的市場範圍內爲您的租金定價
- 宣傳、營銷和推廣您的房產，注意您的目標租戶可能在哪裏尋找房產信息（例如，傳統方法？在線？）
- 一旦現有租戶通知他們要搬出，就開始尋找新租戶
- 確保您的物業乾淨、整潔且維護良好
- 提供激勵和獎勵，讓租戶滿意
- 向房地產專業人士列出您的房產
- 建立良好的聲譽和租用優質物業的聲譽（想想：Airbnb評論）
5. 問題租戶
爲避免空置風險，您希望讓您的投資物業充滿租戶。但這可能會產生另一個風險：問題租戶。一個糟糕的租戶最終可能會比根本沒有租戶更多的是財務流失（和頭痛）。租戶的常見問題包括：
- 不按時付款，或根本不付款（這可能導致冗長/昂貴的驅逐過程）
- 垃圾物業
- 在爲時已晚之前不要報告維護問題
- 接待額外的室友（人類或動物）
- 忽略他們的租戶責任
雖然不可能消除有問題租戶的風險，但您可以通過實施徹底的租戶篩選流程來保護自己。一定要對每個申請人進行信用檢查和犯罪背景調查。此外，請聯繫每位申請人以前的房東，以尋找延遲付款、財產損失和驅逐等危險信號。
還建議您調查潛在租戶的工作歷史。確保他們有穩定的薪水，可以合理地支付租金和生活費用。注意分散的工作歷史也是一個好主意。從一個工作跳到另一個工作的申請人可能難以支付租金，並且更有可能在租約期間搬遷。
確保您和您的投資物業有充分的損失和責任保險。
6.隱藏的結構問題
在投資上賠錢的一個可靠方法是低估維修和維護的成本。例如，對於一個典型的單戶住宅，您可能需要花費高達 12,000 美元來修復地基或 16,000 美元來修復壁板。結構維修或黴菌或石棉修復可能很容易花費數萬用於商業建築的美元。
值得慶幸的是，如果您在購買前徹底檢查房產，您可以降低這種風險。不要吝嗇聘請合格且有信譽的財產檢查員、承包商、模具檢查員和害蟲防治專家來“深入瞭解”並發現任何隱藏的問題。如果發現問題，請找出解決問題的成本，然後將該成本納入您的交易中，或者如果這會阻止您獲得合理的利潤，請離開。
7. 缺乏流動性
如果您擁有股票，如果您需要錢或只是想兌現，則很容易出售它們。房地產投資通常不是這種情況。由於缺乏流動性，如果您需要快速卸載您的財產，您最終可能會以低於市場價的價格出售或虧損。
雖然您無法採取任何措施來降低這種風險，但如果您需要現金，還是有辦法利用您的財產淨值。例如，您可以申請房屋淨值貸款（用於住宅出租物業）、進行現金再融資——或者，對於商業物業，您可以申請商業資產貸款或資產信用額度。
有哪些方法可以使房地產投資多樣化？
多元化通常是降低風險的最佳方式。由於直接擁有幾處房產可能超出了許多投資者的預算，因此購買房地產投資信託(REIT) 的股票可以提供對地理上分散的不同類型（例如住宅、商業等）房產的廣泛敞口。
如何將成爲房東的風險降到最低？
從長遠來看，有幾種方法可以降低您的物業成本，包括注意定期維護和保養。今天相對較小的費用可以爲您節省大量成本。爲了最大限度地減少問題租戶的機會，請運行信用報告並檢查租戶的參考資料，包括詢問他們以前的房東他們作爲租戶的情況。最後，選擇一個不太可能目睹犯罪或入住率低的好位置。
房東能漲多高的房租？
房東可以根據當地和州法律以及租約中的語言來增加租金。在沒有租金管制的地方，可能沒有法律限制租金可以提高多少。
綜述
房地產傳統上被認爲是一項穩健的投資，精明的投資者可以享受被動收入、出色的回報、稅收優惠、多元化和積累財富的機會。然而，與其他類型的投資一樣，房地產投資也可能存在風險。
您可以通過盡職調查並進行徹底的房地產市場和出租物業分析來限制您的風險。此外，一定要聘請專業人士檢查房產，篩選潛在租戶，並儘可能瞭解房地產市場。
請記住，有很多方法可以在不擁有、融資和經營實物財產的情況下投資房地產。選項包括房地產投資信託(REIT)、房地產股票、房地產衆籌和房地產合作伙伴關係。
您也可以考慮通過學習新技能或獲得新執照來投資自己。例如，許多房地產投資者成爲有執照的房地產經紀人或經紀人，不一定是作爲一個人工作，而是爲了利用好處，例如多重上市服務(MLS) 訪問、網絡以及銷售賺取的佣金和租金。