拥有房地产是一项风险投资吗？根据盖洛普的年度经济和个人理财调查，在过去十年中，房地产已成为大多数 (35%) 美国人的首选投资选择。这使得房地产领先于股票和共同基金 (21%)、储蓄账户 (17%)、黄金 (16%) 和债券 (8%)，成为最受青睐的投资。
它可能是首选的投资选择，但房地产投资真的安全吗？就像任何投资一样，房地产投资也有风险，业主可能会赔钱。当您考虑购买投资物业时，需要注意以下七个房地产投资风险。
摘要
- 拥有房地产在美国人中一直位居榜首，是最佳投资机会。
- 房地产投资可能是有利可图的，但了解风险很重要。
- 主要风险包括不良地点、负现金流、高空置率和问题租户。
- 其他需要考虑的风险是缺乏流动性、隐藏的结构性问题以及房地产市场的不可预测性。
- 在这里，我们详细介绍了七种此类风险。
1. 房地产市场不可预测
在 COVID19 大流行期间，房地产已被证明具有弹性，在许多地方达到了历史新高。尽管如此，在 2008 年大衰退之前，许多投资者（错误地）认为房地产市场只能朝一个方向发展——向上。基本假设是，如果您今天购买了一处房产，您以后可以以更高的价格出售。
虽然房地产价值确实会随着时间的推移而上升，但房地产市场是不可预测的——您的投资可能会贬值。供需、经济、人口统计、利率、政府政策和不可预见的事件都在房地产趋势中发挥作用，包括价格和租金。您可以通过仔细研究、尽职调查和监控您的房地产资产来降低陷入趋势错误方面的风险。
房地产不是一劳永逸的投资。您应该监控您的投资并根据需要调整您的进入和退出策略。
2.选择一个不好的位置
在购买投资物业时，位置应该始终是您的首要考虑因素。毕竟，你不能把房子搬到更理想的社区——你也不能把零售大楼从废弃的购物中心搬出来。
位置最终决定了决定您盈利能力的因素——出租物业的需求、需求最高的物业类型、租户群、租金以及升值潜力。一般来说，最佳位置是产生最高投资回报(ROI) 的位置。但是，您必须进行一些研究才能找到最佳位置。
3. 负现金流
房地产投资的现金流是指在支付所有费用、税款、保险和抵押贷款后剩下的钱。因此，当流入的资金少于流出的资金时，就会出现负现金流——这意味着，你正在亏损。
负现金流的一些常见原因包括：
- 空置率高
- 维护成本太高
- 贷款融资成本高
- 没有收取足够的租金
- 没有使用最佳租赁策略
降低负现金流风险的最佳方法是在购买前做好功课。花时间准确（和现实地）计算您的预期收入和支出，并尽职调查以确保房产位于良好的位置。
4. 高空置率
无论您拥有独栋住宅还是办公楼，您都需要在这些单元中安置租户以产生租金收入。不幸的是，房地产投资总是存在高空置率的风险。如果您指望租金收入来支付房产的抵押贷款、保险、房产税、维护等，那么高空置率尤其危险。
避免高空置率风险的主要方法是在（您猜对了）一个良好的位置购买需求量大的投资物业。如果您满足以下条件，您还可以降低空缺风险：
- 在该地区的市场范围内为您的租金定价
- 宣传、营销和推广您的房产，注意您的目标租户可能在哪里寻找房产信息（例如，传统方法？在线？）
- 一旦现有租户通知他们要搬出，就开始寻找新租户
- 确保您的物业干净、整洁且维护良好
- 提供激励和奖励，让租户满意
- 向房地产专业人士列出您的房产
- 建立良好的声誉和租用优质物业的声誉（想想：Airbnb评论）
5. 问题租户
为避免空置风险，您希望让您的投资物业充满租户。但这可能会产生另一个风险：问题租户。一个糟糕的租户最终可能会比根本没有租户更多的是财务流失（和头痛）。租户的常见问题包括：
- 不按时付款，或根本不付款（这可能导致冗长/昂贵的驱逐过程）
- 垃圾物业
- 在为时已晚之前不要报告维护问题
- 接待额外的室友（人类或动物）
- 忽略他们的租户责任
虽然不可能消除有问题租户的风险，但您可以通过实施彻底的租户筛选流程来保护自己。一定要对每个申请人进行信用检查和犯罪背景调查。此外，请联系每位申请人以前的房东，以寻找延迟付款、财产损失和驱逐等危险信号。
还建议您调查潜在租户的工作历史。确保他们有稳定的薪水，可以合理地支付租金和生活费用。注意分散的工作历史也是一个好主意。从一个工作跳到另一个工作的申请人可能难以支付租金，并且更有可能在租约期间搬迁。
确保您和您的投资物业有充分的损失和责任保险。
6.隐藏的结构问题
在投资上赔钱的一个可靠方法是低估维修和维护的成本。例如，对于一个典型的单户住宅，您可能需要花费高达 12,000 美元来修复地基或 16,000 美元来修复壁板。结构维修或霉菌或石棉修复可能很容易花费数万用于商业建筑的美元。
值得庆幸的是，如果您在购买前彻底检查房产，您可以降低这种风险。不要吝啬聘请合格且有信誉的财产检查员、承包商、模具检查员和害虫防治专家来“深入了解”并发现任何隐藏的问题。如果发现问题，请找出解决问题的成本，然后将该成本纳入您的交易中，或者如果这会阻止您获得合理的利润，请离开。
7. 缺乏流动性
如果您拥有股票，如果您需要钱或只是想兑现，则很容易出售它们。房地产投资通常不是这种情况。由于缺乏流动性，如果您需要快速卸载您的财产，您最终可能会以低于市场价的价格出售或亏损。
虽然您无法采取任何措施来降低这种风险，但如果您需要现金，还是有办法利用您的财产净值。例如，您可以申请房屋净值贷款（用于住宅出租物业）、进行现金再融资——或者，对于商业物业，您可以申请商业资产贷款或资产信用额度。
有哪些方法可以使房地产投资多样化？
多元化通常是降低风险的最佳方式。由于直接拥有几处房产可能超出了许多投资者的预算，因此购买房地产投资信托(REIT) 的股票可以提供对地理上分散的不同类型（例如住宅、商业等）房产的广泛敞口。
如何将成为房东的风险降到最低？
从长远来看，有几种方法可以降低您的物业成本，包括注意定期维护和保养。今天相对较小的费用可以为您节省大量成本。为了最大限度地减少问题租户的机会，请运行信用报告并检查租户的参考资料，包括询问他们以前的房东他们作为租户的情况。最后，选择一个不太可能目睹犯罪或入住率低的好位置。
房东能涨多高的房租？
房东可以根据当地和州法律以及租约中的语言来增加租金。在没有租金管制的地方，可能没有法律限制租金可以提高多少。
归纳总结
房地产传统上被认为是一项稳健的投资，精明的投资者可以享受被动收入、出色的回报、税收优惠、多元化和积累财富的机会。然而，与其他类型的投资一样，房地产投资也可能存在风险。
您可以通过尽职调查并进行彻底的房地产市场和出租物业分析来限制您的风险。此外，一定要聘请专业人士检查房产，筛选潜在租户，并尽可能了解房地产市场。
请记住，有很多方法可以在不拥有、融资和经营实物财产的情况下投资房地产。选项包括房地产投资信托(REIT)、房地产股票、房地产众筹和房地产合作伙伴关系。
您也可以考虑通过学习新技能或获得新执照来投资自己。例如，许多房地产投资者成为有执照的房地产经纪人或经纪人，不一定是作为一个人工作，而是为了利用好处，例如多重上市服务(MLS) 访问、网络以及销售赚取的佣金和租金。