WeWork Cos. Inc. (WE) 是一家办公空间租赁公司，在全球范围内提供灵活的工作空间。该公司与业主签订长期租赁协议，对物业进行翻新和装修，然后提供短期、灵活的租赁。工作空间包括共享办公空间中的专用办公桌、标准办公室、带私人设施的办公套房、全层办公室等。WeWork 的设施可供各种规模的企业和组织使用，从自由职业者和小型初创公司到财富 500 强公司。
WeWork 于 2021 年 10 月 21 日与特殊目的收购公司 ( SPAC ) BowX Acquisition Corp. 合并后上市，该交易被称为 SPAC 合并。SPAC 也称为 “空白支票公司”通常由一组机构投资者、私募股权公司或对冲基金设立，其唯一目的是与现有公司合并。SPAC 通过首次公开募股 ( IPO ) 来筹集实施收购或合并所需的资金。
BowX 于 2020 年 8 月 7 日通过 IPO 筹集了 4.2 亿美元，并在接下来的一周通过 IPO 承销商行使超额配售权筹集了额外的 6300 万美元。总计 4.83 亿美元的收益被存入信托账户。2021 年 3 月，BowX 和 WeWork 宣布双方已同意合并，WeWork 再次走上成为上市公司的道路。当时，WeWork 表示，这笔交易对其公司的初始企业价值约为 90 亿美元。这笔交易将使用 BowX 信托账户中的 4.83 亿美元现金以及主要投资者的 8 亿美元私募资金，包括 Insight Partners、喜达屋资本集团管理的基金、富达管理与研究公司 LLC、Centaurus Capital 以及贝莱德公司 ( BLK ) 管理的基金和账户。交易结束后，WeWork 将获得总计 13 亿美元的现金，以资助 WeWork 未来的增长。
2021 年 9 月 20 日，WeWork 宣布 BowX 已向美国证券交易委员会 ( SEC ) 提交了最终代理声明，以实施合并。合并于 2021 年 10 月 19 日经股东投票批准，并于 2021 年 10 月 20 日完成。合并后的公司目前在纽约证券交易所 (NYSE) 以股票代码“WE”进行交易。WE 股价在交易首日上涨 13%，估值达到 93 亿美元。
摘要
- WeWork 是一家办公空间租赁公司，提供灵活的工作空间解决方案。
- WeWork 于 2021 年 10 月 21 日通过与 BowX 的 SPAC 合并上市，股票代码为“WE”。
- 该公司通过 BowX 信托账户中的资金和主要投资者的私募筹集了大约 13 亿美元。
- 合并后的公司股价在首个交易日上涨 13%，估值达到 93 亿美元。
- WeWork 上个季度的营收为 5.935 亿美元，净亏损为 8.888 亿美元。
WeWork 由亚当·诺伊曼 (Adam Neumann) 和米格尔·麦凯尔维 (Miguel McKelvey) 于 2010 年创立。最初，两人于 2008 年成立了一家名为 Green Desk 的公司，该公司专注于提供可持续的共享工作空间，使用回收的家具和风力发电。诺伊曼和麦凯尔维最终出售了他们在 Green Desk 的股份，并利用所得款项创立了 WeWork。
2010 年，该公司在纽约市开设了第一家 WeWork 办公地点。在接下来的两年里，WeWork 开设了更多办公地点，并开始吸引风险投资公司的关注，这将有助于加速其增长。到 2014 年，WeWork 拥有 150 万平方英尺的空间和 10,000 名会员。WeWork 最大的支持者之一是日本科技集团软银集团 ( TSE:9984 )，该公司到 2018 年已向该公司投资了 40 亿美元。到那时，WeWork 已经出租了超过 200,000 张办公桌，并有望创造近 20 亿美元的年收入。
2019 年 1 月，WeWork 更名为 The We Co.，由三个主要业务部门组成：办公空间租赁部门 WeWork、住宅生活社区部门 WeLive 和由小学和编码学院组成的 WeGrow。2019 年 8 月，The We Co. 公开申请 IPO，估值 470 亿美元，但文件显示，该公司净亏损巨大，财务压力重重。到 9 月，The We Co. 取消了 IPO，其主要投资者迫使时任首席执行官 (CEO) 的诺伊曼辞职。
随后，We Co. 于 2020 年 2 月任命房地产行业资深人士 Sandeep Mathrani 为新任公司首席执行官。2020 年秋季，该公司恢复了 WeWork 作为其正式名称，标志着其将重新专注于其核心办公共享业务。到那时，该公司已经重新获得了一些投资者的信任，这些投资者愿意忽略其损失，并通过上述 SPAC 合并将公司上市。
WeWork 财务状况
BowX 在提交给美国证券交易委员会的S-4注册表第五次修订中提供了 WeWork 的财务业绩。截至 2021 年 6 月 30 日的季度，归属于 WeWork 的净亏损为 8.888 亿美元，较去年同期的净亏损略有扩大。收入同比下降 32.7% 至 5.935 亿美元。在 2021 年 9 月提交给美国证券交易委员会的文件中，BowX 报告称，2020 财年归属于 WeWork 的净亏损为 31 亿美元，较 2019 财年的净亏损略有改善。收入下降 1.2% 至 34 亿美元。
截至 2021 年 6 月 1 日，WeWork 的入住率为 55%，这是衡量公司工作空间占用程度的关键指标。这一数字略低于 2020 年 6 月 1 日报告的 58%。入住率下降主要是受新冠疫情的影响。
截至 2021 年 6 月 30 日，WeWork 的总账面价值（即资产与负债之间的差额）为 -13 亿美元。负余额意味着 WeWork 的负债大于其资产，这代表股东权益为负，对许多投资者来说是一个危险信号。期末公司资产负债表上的现金和现金等价物总额为 8.44 亿美元，与公司 2020 财年 ( FY ) 末相比增长 5.4%。
| WeWork 主要财务数据 | ||
|---|---|---|
| 2021 年第 2 季度（截至 2021 年 6 月 30 日） | 2020 年第二季度（截至 2020 年 6 月 30 日） | |
| 收入（百万美元） | 593.5 | 881.7 |
| 净亏损（百万美元） | 888.8 | 863.8 |
| 入住率 （％） | 55（截至 2021 年 6 月 1 日） | 58（截至 2020 年 6 月 1 日） |
来源： BowX Acquisition Corp. S-4（修订案第 5 号）
WeWork 价值多少？
WeWork 的估值已大幅低于该公司 2019 年申请 IPO 时设定的 470 亿美元目标，后来该计划被取消。几个月后，该公司在 2019 年 12 月（即疫情爆发前）的估值为 73 亿美元。控股股东软银表示，到 2020 年 5 月中旬，其估值已跌至 29 亿美元。自那以后，WeWork 的价值一直在上升。如上所述，2021 年 3 月下旬，当该公司宣布将通过 SPAC 与 BowX 合并上市时，该公司的估值为 90 亿美元。
截至2021年10月21日首个交易日收盘，WeWork的估值为93亿美元。
WeWork 主要竞争对手
WeWork 在办公空间行业面临众多竞争对手，包括传统办公空间、全球房地产和家庭办公空间提供商。在该公司提供共享工作空间和其他灵活工作空间解决方案的细分市场中，其主要竞争对手包括总部位于瑞士的 International Workplace Group (IWG.L)、Knotel Inc.、Convene、Industrious 和 MakeOffices。
结论
WeWork 是一家办公空间租赁公司，为各种规模的企业和组织提供灵活的工作空间解决方案。该公司于 2021 年 10 月 21 日通过与公开交易的 SPAC BowX 合并上市。合并完成后，合并后公司的股票现在在纽约证券交易所以股票代码“WE”交易。通过 SPAC，WeWork 通过 BowX 信托账户中的现金和主要投资者的私募筹集了约 13 亿美元。