Case-Shiller 指数，正式名称为 S&P/Case-Shiller 房价指数，是 1980 年代由三位经济学家艾伦·韦斯 (Allan Weiss)、卡尔·凯斯 (Karl Case) 和罗伯特·席勒 (Robert Shiller) 开发的。这些人后来成立了一家公司，出售他们在美国各地跟踪房价的研究。该公司被 Fiserv, Inc. 收购，该公司将标准普尔发布的指数背后的数据制成表格。

实际上，Case-Shiller 指数不仅仅是一个指数，而是由几个指数组成：

• 全国房价指数通过跟踪单户住宅的购买价格和转售价值来跟踪住宅价值的变化。它涵盖了美国的九个主要人口普查部门
• 10 个城市的综合指数涵盖波士顿、芝加哥、丹佛、拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、纽约、圣地亚哥、旧金山和华盛顿特区。
• 20 个城市的综合指数包括上述所有城市，以及亚特兰大、夏洛特、克利夫兰、达拉斯、底特律、明尼阿波利斯、凤凰城、波特兰（俄勒冈）、西雅图和坦帕。
• 上面列出的所有城市还有 20 个单独的都市区指数。

除了按季度计算并在 2 月、5 月、8 月和 11 月的最后一个星期二发布的国家指数之外，这些指数中的每一个都在每个月的最后一个星期二美国东部时间上午 9 点发布。有两个月的数据滞后时间，因此 5 月发布的报告将仅涵盖到 3 月的房屋销售情况。

索引做什么和不追踪什么

每个指数衡量单户、独立屋的价格变化 使用重复销售方法的房屋，该方法比较相同房产在一段时间内的销售价格。不包括新建筑。由于这些房屋以前没有售出，因此在拥有两个所有者之前，无法计算其售价如何变化。

Case-Shiller 指数跟踪的销售类型称为公平销售交易。这些是房屋以市场价值出售的交易，销售价格数据可用于获得住房市场的准确快照。一位母亲以低于市场价的优惠价格将她的房子卖给儿子的交易将不包括在任何 Case-Shiller 指数中。止赎销售包含在指数中，因为银行和个人之间的销售被认为是公平销售和重复销售。

公寓和合作公寓不包含在任何主要指数中。但是，有单独的公寓指数跟踪五个主要市场的公寓价格：波士顿、芝加哥、纽约、洛杉矶和旧金山。

该指数还排除了名称发生变化的房产（例如，直到最近才被认为是房屋但现在是公寓的房产将不包括在内），房产发生显着变化之前或之后的销售（如两个- 卧室房屋改建为五卧室房屋），以及似乎存在数据错误的交易（例如，以 100,000 美元出售的房屋后来被报告为以 10,000 美元出售）。

为什么房价很重要

即使您不购买或出售房屋，房价也是整体经济表现的指标。人们是否有信心现在是进行大规模、昂贵投资的好时机？特定地理区域的经济表现如何？在房地产领域拥有大量股份的企业表现如何？ Case-Shiller 指数提供了对所有这些指标的洞察。

通过投资芝加哥商品交易所的 S&P/Case-Shiller 房价指数期货和期权，甚至可以间接利用房价的变化。建议房地产和房地产开发商、银行、抵押贷款机构和房屋供应商等企业进行此类投资，以帮助他们降低在房地产行业持有大量股份的风险。即使与住房几乎没有关系的企业也可能希望投资这些产品，以分散其投资组合并管理投资风险。

最后，许多人对房屋的投资至少与他们对股票的投资一样多，如果不是更多的话。因此，房价变动对其投资组合的总价值产生重大影响。

两种可供选择的美国房价指数

房价指数 (HPI)

美国联邦住房金融局 (FHFA)根据 2008 年《住房和经济复苏法案》成立，发布季度房价指数 (HPI)。 HPI 涵盖所有 50 个州的 400 个大都市地区，并包含可追溯到 1970 年代的数据。

FHFA HPI 是 FHFA 编制的几个指数的统称，基于数千万的房屋销售。 FHFA 研究与统计部的监督经济学家 Will Doerner 指出，为了突出不同的细分市场，FHFA 产生了三种主要类型的指数：Purchase Only HPI、All-Transactions HPI 和 Expanded-Data HPI。

例如，所有交易 HPI 包括再融资，而不仅仅是购买，而年度 HPI 包括最细粒度的数据：下至邮政编码、县和人口普查区级别。例如，Purchase Only HPI 是媒体中最常引用的一种。扩展数据 HPI 包括 FHA 抵押贷款和来自公共记录的信息，这使得数据可以涵盖销售低于合格贷款限额的整个房屋市场。

FHFA 还为从业者和研究人员制定了其他替代指数。 Distress-Free HPI 不包括止赎和卖空。年度 HPI 提供精细地理级别的数据，例如 2,000 多个县、19,000 个邮政编码和 50,000 个人口普查区。

贷款表现房价指数

贷款绩效房价指数， 由CoreLogic制作，也使用重复销售数据，但设置得更加全面。截至发布时，CoreLogic HPI 涵盖了 7,100 多个邮政编码、930 多个基于核心的统计区 (CBSA)，以及位于所有 50 个州和哥伦比亚特区的 1,300 多个县。尽管数据有五周的滞后，CoreLogic 每个月都会从头开始重建其国家数据集。

国外房价指数

美国并不是唯一制定房价指数的国家。

• 加拿大的主要指数是全国综合房价指数，也采用重复销售法。它结合了温哥华、卡尔加里、多伦多、渥太华、蒙特利尔和哈利法克斯等城市的单户住宅销售数据。
• 爱尔兰永久 tsb 房价指数由永久 tsb Group Holdings, PLC 编制，该公司是爱尔兰国内银行市场零售金融服务的重要供应商。事实上，本集团拥有全国约15%的住宅按揭贷款。多元线性回归分析。
• 英国的主要指数是哈利法克斯房价指数，以哈利法克斯命名，哈利法克斯是劳埃德银行集团的一个部门，也是英国最大的抵押贷款机构。该指数还使用多元线性回归分析。

综述

Case-Shiller 指数是美国房地产市场和更广泛的经济领域广泛使用和备受推崇的晴雨表。但这并不是唯一值得关注的晴雨表。对于任何认真的房地产或其他类型的投资者，也应牢记替代美国住房指数以及外国 HPI。

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