Case-Shiller 指數，正式名稱爲 S&P/Case-Shiller 房價指數，是 1980 年代由三位經濟學家艾倫·韋斯 (Allan Weiss)、卡爾·凱斯 (Karl Case) 和羅伯特·席勒 (Robert Shiller) 開發的。這些人後來成立了一家公司，出售他們在美國各地跟蹤房價的研究。該公司被 Fiserv, Inc. 收購，該公司將標準普爾發佈的指數背後的數據製成表格。

實際上，Case-Shiller 指數不僅僅是一個指數，而是由幾個指數組成：

• 全國房價指數通過跟蹤單戶住宅的購買價格和轉售價值來跟蹤住宅價值的變化。它涵蓋了美國的九個主要人口普查部門
• 10 個城市的綜合指數涵蓋波士頓、芝加哥、丹佛、拉斯維加斯、洛杉磯、邁阿密、紐約、聖地亞哥、舊金山和華盛頓特區。
• 20 個城市的綜合指數包括上述所有城市，以及亞特蘭大、夏洛特、克利夫蘭、達拉斯、底特律、明尼阿波利斯、鳳凰城、波特蘭（俄勒岡）、西雅圖和坦帕。
• 上面列出的所有城市還有 20 個單獨的都市區指數。

除了按季度計算並在 2 月、5 月、8 月和 11 月的最後一個星期二發佈的國家指數之外，這些指數中的每一個都在每個月的最後一個星期二美國東部時間上午 9 點發布。有兩個月的數據滯後時間，因此 5 月發佈的報告將僅涵蓋到 3 月的房屋銷售情況。

索引做什麼和不追蹤什麼

每個指數衡量單戶、獨立屋的價格變化 使用重複銷售方法的房屋，該方法比較相同房產在一段時間內的銷售價格。不包括新建築。由於這些房屋以前沒有售出，因此在擁有兩個所有者之前，無法計算其售價如何變化。

Case-Shiller 指數跟蹤的銷售類型稱爲公平銷售交易。這些是房屋以市場價值出售的交易，銷售價格數據可用於獲得住房市場的準確快照。一位母親以低於市場價的優惠價格將她的房子賣給兒子的交易將不包括在任何 Case-Shiller 指數中。止贖銷售包含在指數中，因爲銀行和個人之間的銷售被認爲是公平銷售和重複銷售。

公寓和合作公寓不包含在任何主要指數中。但是，有單獨的公寓指數跟蹤五個主要市場的公寓價格：波士頓、芝加哥、紐約、洛杉磯和舊金山。

該指數還排除了名稱發生變化的房產（例如，直到最近才被認爲是房屋但現在是公寓的房產將不包括在內），房產發生顯着變化之前或之後的銷售（如兩個- 臥室房屋改建爲五臥室房屋），以及似乎存在數據錯誤的交易（例如，以 100,000 美元出售的房屋後來被報告爲以 10,000 美元出售）。

爲什麼房價很重要

即使您不購買或出售房屋，房價也是整體經濟表現的指標。人們是否有信心現在是進行大規模、昂貴投資的好時機？特定地理區域的經濟表現如何？在房地產領域擁有大量股份的企業表現如何？ Case-Shiller 指數提供了對所有這些指標的洞察。

通過投資芝加哥商品交易所的 S&P/Case-Shiller 房價指數期貨和期權，甚至可以間接利用房價的變化。建議房地產和房地產開發商、銀行、抵押貸款機構和房屋供應商等企業進行此類投資，以幫助他們降低在房地產行業持有大量股份的風險。即使與住房幾乎沒有關係的企業也可能希望投資這些產品，以分散其投資組合並管理投資風險。

最後，許多人對房屋的投資至少與他們對股票的投資一樣多，如果不是更多的話。因此，房價變動對其投資組合的總價值產生重大影響。

兩種可供選擇的美國房價指數

房價指數 (HPI)

美國聯邦住房金融局 (FHFA)根據 2008 年《住房和經濟復甦法案》成立，發佈季度房價指數 (HPI)。 HPI 涵蓋所有 50 個州的 400 個大都市地區，幷包含可追溯到 1970 年代的數據。

FHFA HPI 是 FHFA 編制的幾個指數的統稱，基於數千萬的房屋銷售。 FHFA 研究與統計部的監督經濟學家 Will Doerner 指出，爲了突出不同的細分市場，FHFA 產生了三種主要類型的指數：Purchase Only HPI、All-Transactions HPI 和 Expanded-Data HPI。

例如，所有交易 HPI 包括再融資，而不僅僅是購買，而年度 HPI 包括最細粒度的數據：下至郵政編碼、縣和人口普查區級別。例如，Purchase Only HPI 是媒體中最常引用的一種。擴展數據 HPI 包括 FHA 抵押貸款和來自公共記錄的信息，這使得數據可以涵蓋銷售低於合格貸款限額的整個房屋市場。

FHFA 還爲從業者和研究人員制定了其他替代指數。 Distress-Free HPI 不包括止贖和賣空。年度 HPI 提供精細地理級別的數據，例如 2,000 多個縣、19,000 個郵政編碼和 50,000 個人口普查區。

貸款表現房價指數

貸款績效房價指數， 由CoreLogic製作，也使用重複銷售數據，但設置得更加全面。截至發佈時，CoreLogic HPI 涵蓋了 7,100 多個郵政編碼、930 多個基於核心的統計區 (CBSA)，以及位於所有 50 個州和哥倫比亞特區的 1,300 多個縣。儘管數據有五週的滯後，CoreLogic 每個月都會從頭開始重建其國家數據集。

國外房價指數

美國並不是唯一制定房價指數的國家。

• 加拿大的主要指數是全國綜合房價指數，也採用重複銷售法。它結合了溫哥華、卡爾加里、多倫多、渥太華、蒙特利爾和哈利法克斯等城市的單戶住宅銷售數據。
• 愛爾蘭永久 tsb 房價指數由永久 tsb Group Holdings, PLC 編制，該公司是愛爾蘭國內銀行市場零售金融服務的重要供應商。事實上，本集團擁有全國約15%的住宅按揭貸款。多元線性迴歸分析。
• 英國的主要指數是哈利法克斯房價指數，以哈利法克斯命名，哈利法克斯是勞埃德銀行集團的一個部門，也是英國最大的抵押貸款機構。該指數還使用多元線性迴歸分析。

綜述

Case-Shiller 指數是美國房地產市場和更廣泛的經濟領域廣泛使用和備受推崇的晴雨表。但這並不是唯一值得關注的晴雨表。對於任何認真的房地產或其他類型的投資者，也應牢記替代美國住房指數以及外國 HPI。

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