房地产市场最有用的特点是它是国家经济的绝佳温度计。它预测会发生什么，所以当相关市场是占地球经济 25% 的美国市场时，传染到欧洲只是时间问题。

美国：又一个类似于 2008 年的房地产泡沫？

2008年，美国房地产市场已经经历了一次非常重要的成交量泡沫，相比之下，今天完全不同的景象让这两个事件完全没有可比性。

第一个泡沫也被称为次级抵押贷款泡沫，这个名称被用来识别那些不符合一流信用的抵押贷款。

当时，由于获得信贷的便利性，绝大多数美国人为购买一所或多所房屋而举债，直到贷款变得越来越难以获得，并且偿还能力较差，因此，随着抵押贷款“爆炸”，经济陷入衰退。

这一连串事件造成的损失仅在两年前，即2020年，房地产价值增长显着，同比增长13% ，远高于20年平均水平2%甚至10% - 年平均约为 5%。

在这方面，2021 年全国席勒价格指数（价格趋势占房地产市场的百分比）记录了房屋价值的增长，达到了50,000 美元的低点。

如果我们不考虑佛罗里达州，因为它非常负担得起的税收可能已经掺杂了数据，那么美国其他房地产市场在过去三年中已经大幅增长，尽管乌克兰发生了一场大流行，战争因为资源而触动了所有人，并且承受市场（现在已经徘徊了一年多）。

去年在美国的开放日看到排队购买各种规模和价格的房屋的情况并不少见，但现在情况确实发生了变化。美国家庭可以花费的资源越来越少，而那些不急需的人要么放弃买房，要么寻找方便的住处。

这产生了一些影响：一方面，尽管有需求，但能够并且想要购买房屋的人越来越少，因此抵押贷款申请急剧下降，另一方面，整个行业都受到影响，工作更加不稳定，对厨房和客厅的需求减少，电工、木匠和搬家的工作减少，因此美国经济急剧收缩。

美国房地产市场的数据分析和健康状况

首套房和二套房的住房贷款需求均处于 22 年来的低点，尽管市场发展非常缓慢。

房市对即将到来的危机有强烈的预感，但也很慢，没有像股市一样的反应时间，通常是突然的，先是房子的价格停滞，然后买家消失，最后是价格更正（今年-8％）与以下所有内容。

分期付款与收入的比率是最重要的，美国人习惯于考虑分期付款的可负担性。如果我们谈论的是500,000 美元的房屋，那么今天美国公民可以购买比 2020 年少 118,000美元的房屋。这是一个与分期付款密切相关的利率为6％的阶段，但不确定这些利率是否会再次上升并扩大利差。

6%的利率与美国中央银行的加息密切相关，他们处于这个水平，整体加息225个基点，但美联储已经表示不仅会至少再加息一次今年，但明年将继续上涨，直到通货膨胀率达到 3% 左右。

与年初美国的抵押贷款利率为 3% 相比，利率上升得越多，抵押贷款就越昂贵。今天，在三个季度之后，它们达到了 6.25%，并且增长没有停止的迹象。

在这种难以获得信贷和房地产价格下跌的螺旋式上升中，一个非常有趣的事实是，仅在今年 8 月，谷歌上搜索“如何现在卖掉我的房子”这个短语的百分比就达到了惊人的+2750% 。

详细来说，我们可以看到，受影响最大的价格范围将是 500,000 美元至 800,000 美元之间的房屋以及 200,000 美元以下的房屋，尽管目前处于后者范围内的房屋已经享受了重要的降落伞，例如购房有强烈的购买力。情感成分，因此购房者愿意忍受涨价以实现购房梦想，但这种“耐心”在持续涨价的情况下能坚持多久，尚不得而知。

新房月供量，即新建待售房屋与未售出房屋的比例，正在急剧下降，这表明未售出的房产越来越普遍。

过去的美国房地产市场

与 2000 年相比，当时供应很少，房价也保持得相当好，今天有很多房子，价格急剧下降，再加上拉美裔和非裔美国人的出生率也越来越低。人口（历史上出生率较高）以及大流行和大流行后购买房地产的激励措施正在逐渐结束，这引发了美国房地产行业的完美风暴。

唯一非常积极的一点是，与 2008 年的次贷危机相比，家庭更加稳固，但尽管如此，尽管去年有可能以平均财富购买今天市场上60% 的房产在美国家庭中，这一比例已降至 45%（仅四分之三就下降了 15%）。

房屋销售危机的蔓延效应只是时间问题。欧洲，尤其是意大利，可以依靠全球一些最高的家庭储蓄，这是一个很好的缓解因素；除此之外，我们还必须加上增加房屋价值的战略位置和旅游和美食美酒的强大影响。然而，另一方面，人们担心公共债务可能导致该国违约，以及乌克兰即将爆发的战争，它始终存在演变成核战争和全球战争的危险。