您是否拥有出租的房地产？除了定期收入和资本增长的潜力外，房地产投资还提供扣除额，可以减少您的利润所得税。

但首先，请考虑您是哪种房地产投资者。您是被动投资者还是房地产专业人士？您的分类决定了如何处理您的收入和损失。

收入和损失的税务处理

房地产通常被认为是一种被动活动。但是，您的参与程度决定了财产产生的收入和损失的税收待遇。

房地产专业人士

美国国税局 (IRS) 将房地产专业人士定义为将一半以上的工作时间用于租赁业务的人。这可能包括房地产开发、建设、收购和管理。您还必须每年投入超过 750 小时的时间来处理您的房地产出租物业，才有资格成为专业人士。

房地产专业人士的活动不被视为被动活动。相反，您产生的收入被称为主动收入（即非被动收入）。因此，您可以使用损失来抵消其他收入（例如工资、薪金、利息和股息）——如果租金产生收入，则可以避免 3.8% 的净投资税。

物质参与

如果您以房地产专业人士的身份实质性参与，您的出租物业参与将获得非被动税收待遇。您可以使用任何损失来抵消其他类型的收入，并且您无需缴纳净投资税。

根据美国国税局的说法，如果您满足以下任何一项测试，您就实质上参与了一项活动：

• 您在一年中参与活动超过 500 小时。
• 您完成活动中的所有（或几乎所有）工作。
• 您在一年中的活动中工作 100 多个小时，并且至少与其他任何人一样工作。
• 该活动是一项重要参与活动 (SPA)，您在 SPA 中参与了至少 500 小时。
• 您在过去 10 年中的任何五年（无论是否连续）实质上参与了该活动。
• 该活动是一项个人服务活动，并且您在前三个纳税年度中实质性参与。
• 基于所有事实和情况，您在这一年中“定期、持续和实质性地”参与了该活动。
  

积极参与

积极参与是比物质参与更低的参与标准。如果您“以重大和善意的方式做出管理决策”，美国国税局将您视为积极参与。被视为积极参与的管理决策包括：

• 批准新租户
• 确定租赁条款
• 审批支出

如果您通过制定管理决策积极参与——并且在投资中至少拥有 10% 的权益——您也许可以扣除一些被动损失。

这种参与程度允许特殊的被动损失规则。一般来说，如果您修改后的调整后总收入 (MAGI)为 100,000 美元或更少，您最多可以扣除 25,000 美元的被动损失。如果您的 MAGI 在 100,000 美元到 150,000 美元之间，则扣除额将逐步取消。一旦您的 MAGI 超过 150,000 美元，您就不能承受任何被动损失。超过 25,000 美元的损失可以结转到下一年。

被动活动

另一方面，如果您的出租物业是一项副业投资——并且您没有实质性地参与该投资——则它被视为一种被动活动。在这种情况下，任何被动活动损失只能用于抵消被动活动收入。换句话说，您不能使用出租物业的任何损失来保护其他应税收入。相反，损失会结转，直到您产生被动收入或出售投资。

出租物业收入来源

如果您拥有出租物业，则必须报告您收到的所有租金收入——但请记住，这不仅包括每月的租金支票。

租

您收到的租金通常在您收到的那一年被视为应纳税，而不是在到期或赚取时纳税。这意味着任何预付款也必须被视为收入。

例如，假设您以每月 1,000 美元的价格出租一所房子，并且您要求新租户在签订租约时支付第一个月和最后一个月的租金。在这种情况下，您必须将收到的 2,000 美元申报为收入，即使这 2,000 美元中的 1,000 美元涵盖了未来几年的时期。

租户支付的费用

如果费用是他们没有义务支付的费用，则您的租户支付的费用计入租金收入。例如，假设您的租户支付了水费并将其从他们的正常租金中扣除。在这种情况下，您必须在租金收入中包含该金额。然后，您可以根据费用扣除该金额作为租金费用。

服务贸易

如果您的租户提出以交易服务换取租金，您必须将服务的公平市场价值计入收入。例如，如果您的租户粉刷出租房屋以换取一个月的租金（价值 1,000 美元），即使您没有收到现金，您也必须将 1,000 美元计入收入。但是，您可以扣除 1,000 美元作为费用。

保证金

如果您的目的是在租约结束时将钱退还给租户，则在您收到保证金时无需纳税。但是，如果您的租户不遵守租赁条款怎么办？例如，假设您收取了 500 美元的保证金，而您的租户搬出并在墙上留下了需要 500 美元维修的洞。您必须将 500 美元作为当年的收入包括在内（但您也可以扣除维修费用）。

请注意，用作最终租金支付的保证金被视为预付租金。因此，您将其作为您收到的那一年的收入。

出租物业税减免

作为出租物业的所有者，您可以扣除与购买、运营和维护物业相关的各种费用。以下是最常见的扣减的概要。

抵押利息扣除

获得抵押贷款的费用（例如佣金和评估费）在您支付时不可扣除。相反，这些费用会添加到您在房产中的基础上。

不过，您可以为您的第一套或第二套住房扣除高达 750,000 美元（如果您在 2017 年 12 月 16 日之前获得抵押贷款，则为 100 万美元）的抵押贷款债务利息。对于投资物业，您可以将抵押贷款利息作为业务费用扣除。

您的抵押贷款公司每年都会向您发送 IRS表格 1098 ，显示您全年支付了多少利息。如果您的部分付款包括进入托管账户以支付税款和保险的资金，您的抵押贷款公司也应向您报告。

虽然房屋抵押贷款利息在 1040 或 1040-SR 税表的附表 A中报告，但出租物业抵押贷款利息在附表 E 中报告。

出租物业折旧

另一个关键的税收减免是折旧津贴。与其在购买（或改善）房产时进行大笔扣除，折旧让您可以在房产的使用寿命内扣除成本。如果满足以下要求，美国国税局允许您折旧出租物业：

• 您拥有该物业。
• 您在您的业务或创收活动中使用该财产。
• 财产具有可确定的使用寿命——这意味着它会因自然原因而磨损、腐烂、被用完、过时或失去价值。
• 您预计该物业将持续一年以上。
• 该物业没有投入使用，后来在同一年被处置（或不再用于商业）。

1986 年之后投入使用的住宅出租物业使用改良的加速成本回收系统 (MACRS)进行折旧。这种方法将成本（和折旧扣除）分摊到 27.5 年——美国国税局认为出租物业的“使用寿命”。

虽然折旧现在可以为您节省资金，但美国国税局可能希望收回部分资金。如果您对财产进行折旧，然后以高于其折旧价值的价格出售，您将欠折旧收益税。许多房地产投资者使用1031 交易所来推迟税收——包括折旧回收和资本利得税。

维修和改进

出租物业的所有者可能会认为他们在其物业上所做的任何事情都是可扣除的费用。根据美国国税局的说法，并非如此。

维修可让您的出租物业保持良好状态，并且在您付款时是可扣除的费用。维修包括油漆、修理损坏的马桶和更换有故障的电灯开关。另一方面，改善为您的财产增加了价值，并且在您付款时不可扣除。相反，您可以通过在财产的使用寿命内折旧费用来收回改善（和购买）财产的成本。改进可能包括新屋顶、露台或车库。

从税收的角度来看，您应该在问题出现时进行维修，而不是等到问题增多并需要翻新。

财产税

物业税是出租物业业主的持续开支。房主最多可以扣除 10,000 美元（如果已婚单独申报，则为 5,000 美元）的财产税以及州和地方所得税或销售税。但是，该限制不适用于商业活动。根据您对物业的参与程度，您可以将全部金额作为业务费用扣除。

旅行开支

您为收取租金或维护出租物业而花在旅行上的钱是可以扣除的。但是，如果旅行的目的是为了改善，您必须将这笔费用作为改善的一部分收回。

差旅费有两种扣除方式：使用实际费用或标准里程费率。有关 IRS 要求和当前里程津贴的最新详细信息，请参见 IRS 出版物 463。

其他常见费用

除了抵押贷款利息、维修和折旧，您可以扣除的其他一些常见费用包括：

• 广告
• 雇员和独立承包商
• 家庭办公费用
• 保险费
• 草坪护理
• 人员伤亡（飓风、地震、洪水等）或盗窃造成的损失
• 专业服务（例如会计师、报税员、物业经理、律师）
• 实用程序
  
• 租赁活动中使用的个人财产（如电器和家具）的成本

公寓和合作社

如果您拥有出租公寓或合作社，则每个都有一些特殊规则：

• 共管公寓：如果出租的是共管公寓，您可能需要支付会费或摊款以维护公共区域，例如大堂、电梯和休闲区。当您出租您的公寓时，您可以扣除与该公共财产相关的费用，例如折旧、维修、利息和税款。但是，就像单户出租一样，您不能扣除用于资本改善的资金，例如评估会所小屋的费用。相反，您必须折旧您的成本份额。
• 合作社：您出租的合作公寓的费用可以扣除。这包括支付给合作住房公司的维护费。资本改进的处理方式不同。您不能扣除改进成本，也不能折旧它们。相反，您必须将改进成本添加到公司股票的成本基础中，从而减少出售时的资本收益。

保持记录中

在 IRS 的附表 E 中，有各种费用类别的空间。这使您可以灵活地扣除可以扣除的项目。但要准备好支持您的索赔，并将维修和维护费用与资本改进费用分开。请记住，您花在改进上的钱可以在您出售时减少您的纳税义务。

计划保留支持文件（如约会簿、日记、日历和日志），以证明您的积极参与以及每年在您的房产上花费的时间。

结论

当您在加入之前考虑税收规则时，租赁物业所有权往往是最有利可图的。由于有很多扣除额，因此了解您有资格获得哪些扣除额是值得的，这样您就可以最大限度地提高您的底线。此外，了解税收如何影响您的租金收入和最终出售您的房产也很重要。如需有关扣除、税收和规划的更多指导和帮助，请务必咨询合格的税务专业人士。

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