什么是投资物业？

投资物业是购买的房地产物业，目的是通过租金收入、物业的未来转售或两者兼而有之来获得投资回报。财产可由个人投资者、投资者团体或公司持有。

投资物业可以是长期投资，也可以是短期投资。对于后者，投资者通常会进行翻转，即在短时间内购买、改造或翻新房地产，然后以盈利方式出售。

“投资性财产”一词也可用于描述投资者为将来升值而购买的其他资产，例如艺术品、证券、土地或其他收藏品。

了解投资物业

投资物业是指不用作主要住所的物业。它们产生某种形式的收入——股息、利息、租金，甚至是特许权使用费——这超出了业主的常规业务范围。投资物业的使用方式对其价值有重大影响。

投资者有时会进行研究，以确定房产的最佳、最有利可图的用途。这通常被称为财产的最高和最佳用途。例如，如果投资物业被划分为商业和住宅用途，投资者会权衡两者的利弊，直到他们确定哪个具有最高的潜在回报率。然后他们以这种方式使用该财产。

投资物业通常被称为第二套房子。但两者的意思不一定相同。例如，一个家庭可能会购买小屋或其他度假房产以供自己使用，或者在城市拥有主要房屋的人可能会在该国购买第二处房产作为周末的度假胜地。在这些情况下，第二个财产是供个人使用的，而不是作为收入财产。

投资物业类型

住宅：出租房屋是投资者增加收入的一种流行方式。购买住宅物业并将其出租给租户的投资者可以收取月租金。这些可以是单户住宅、公寓、公寓、联排别墅或其他类型的住宅结构。

商业：创收财产并不总是必须是住宅。一些投资者——尤其是公司——购买专门用于商业目的的商业地产。对这些属性的维护和改进可能会更高，但这些成本可以被更大的回报所抵消。这是因为这些物业的租约通常要求更高的租金。这些建筑物可能是商业拥有的公寓楼或零售店位置。

混合用途：混合用途物业可以同时用于商业和住宅用途。例如，建筑物的主层可能有零售店面，例如便利店、酒吧或餐厅，而结构的上部则容纳住宅单元。

为投资物业融资

虽然为其主要住所获得贷款的借款人可以获得一系列融资选择，包括FHA 贷款、 VA 贷款和传统贷款，但为投资物业获得融资可能更具挑战性。

保险公司不为投资物业提供抵押贷款保险，因此，借款人需要至少有 20% 的首付才能为投资物业获得银行融资。

在批准借款人进行投资性房地产抵押贷款之前，银行还坚持良好的信用评分和相对较低的贷款价值比率。一些贷方还要求借款人有足够的储蓄来支付至少六个月的投资物业费用，从而确保抵押贷款和其他义务保持最新。

税收影响

如果投资者从投资物业收取租金，美国国税局(IRS) 要求他们将租金报告为收入，但该机构也允许他们从该金额中扣除相关费用。例如，如果房东在一年中收取 100,000 美元的租金，但支付了 20,000 美元的维修、草坪维护和相关费用，则他们将 80,000 美元的差额报告为自雇收入。

如果个人以高于原始购买价格的价格出售投资物业，他们就有资本收益，必须向 IRS 报告。对于 2021 年和 2022 年，持有一年以上的大多数资产的资本利得税税率为 0%、15% 或 20%。

相比之下，如果纳税人出售他们的主要住所，如果他们单独申报，他们只需报告超过 250,000 美元的房屋销售资本利得税，如果他们已婚并共同申报，则只需报告 500,000 美元。投资物业的资本收益是其售价减去购买价格减去任何重大改进。

举例来说，假设投资者以 100,000 美元购买了一处房产，并花费 20,000 美元安装了新的管道。几年后，他们以 200,000 美元的价格出售了这处房产。减去他们的初始投资和资本维修后，他们的收益是 80,000 美元。

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