房地產市場最有用的特點是它是國家經濟的絕佳溫度計。它預測會發生什麼，所以當相關市場是佔地球經濟 25% 的美國市場時，傳染到歐洲只是時間問題。

美國：又一個類似於 2008 年的房地產泡沫？

2008年，美國房地產市場已經經歷了一次非常重要的成交量泡沫，相比之下，今天完全不同的景象讓這兩個事件完全沒有可比性。

第一個泡沫也被稱爲次級抵押貸款泡沫，這個名稱被用來識別那些不符合一流信用的抵押貸款。

當時，由於獲得信貸的便利性，絕大多數美國人爲購買一所或多所房屋而舉債，直到貸款變得越來越難以獲得，並且償還能力較差，因此，隨着抵押貸款“爆炸”，經濟陷入衰退。

這一連串事件造成的損失僅在兩年前，即2020年，房地產價值增長顯着，同比增長13% ，遠高於20年平均水平2%甚至10% - 年平均約爲 5%。

在這方面，2021 年全國席勒價格指數（價格趨勢占房地產市場的百分比）記錄了房屋價值的增長，達到了50,000 美元的低點。

如果我們不考慮佛羅里達州，因爲它非常負擔得起的稅收可能已經摻雜了數據，那麼美國其他房地產市場在過去三年中已經大幅增長，儘管烏克蘭發生了一場大流行，戰爭因爲資源而觸動了所有人，並且承受市場（現在已經徘徊了一年多）。

去年在美國的開放日看到排隊購買各種規模和價格的房屋的情況並不少見，但現在情況確實發生了變化。美國家庭可以花費的資源越來越少，而那些不急需的人要麼放棄買房，要麼尋找方便的住處。

這產生了一些影響：一方面，儘管有需求，但能夠並且想要購買房屋的人越來越少，因此抵押貸款申請急劇下降，另一方面，整個行業都受到影響，工作更加不穩定，對廚房和客廳的需求減少，電工、木匠和搬家的工作減少，因此美國經濟急劇收縮。

美國房地產市場的數據分析和健康狀況

首套房和二套房的住房貸款需求均處於 22 年來的低點，儘管市場發展非常緩慢。

房市對即將到來的危機有強烈的預感，但也很慢，沒有像股市一樣的反應時間，通常是突然的，先是房子的價格停滯，然後買家消失，最後是價格更正（今年-8％）與以下所有內容。

分期付款與收入的比率是最重要的，美國人習慣於考慮分期付款的可負擔性。如果我們談論的是500,000 美元的房屋，那麼今天美國公民可以購買比 2020 年少 118,000美元的房屋。這是一個與分期付款密切相關的利率爲6％的階段，但不確定這些利率是否會再次上升並擴大利差。

6%的利率與美國中央銀行的加息密切相關，他們處於這個水平，整體加息225個基點，但美聯儲已經表示不僅會至少再加息一次今年，但明年將繼續上漲，直到通貨膨脹率達到 3% 左右。

與年初美國的抵押貸款利率爲 3% 相比，利率上升得越多，抵押貸款就越昂貴。今天，在三個季度之後，它們達到了 6.25%，並且增長沒有停止的跡象。

在這種難以獲得信貸和房地產價格下跌的螺旋式上升中，一個非常有趣的事實是，僅在今年 8 月，谷歌上搜索“如何現在賣掉我的房子”這個短語的百分比就達到了驚人的+2750% 。

詳細來說，我們可以看到，受影響最大的價格範圍將是 500,000 美元至 800,000 美元之間的房屋以及 200,000 美元以下的房屋，儘管目前處於後者範圍內的房屋已經享受了重要的降落傘，例如購房有強烈的購買力。情感成分，因此購房者願意忍受漲價以實現購房夢想，但這種“耐心”在持續漲價的情況下能堅持多久，尚不得而知。

新房月供量，即新建待售房屋與未售出房屋的比例，正在急劇下降，這表明未售出的房產越來越普遍。

過去的美國房地產市場

與 2000 年相比，當時供應很少，房價也保持得相當好，今天有很多房子，價格急劇下降，再加上拉美裔和非裔美國人的出生率也越來越低。人口（歷史上出生率較高）以及大流行和大流行後購買房地產的激勵措施正在逐漸結束，這引發了美國房地產行業的完美風暴。

唯一非常積極的一點是，與 2008 年的次貸危機相比，家庭更加穩固，但儘管如此，儘管去年有可能以平均財富購買今天市場上60% 的房產在美國家庭中，這一比例已降至 45%（僅四分之三就下降了 15%）。

房屋銷售危機的蔓延效應只是時間問題。歐洲，尤其是意大利，可以依靠全球一些最高的家庭儲蓄，這是一個很好的緩解因素；除此之外，我們還必須加上增加房屋價值的戰略位置和旅遊和美食美酒的強大影響。然而，另一方面，人們擔心公共債務可能導致該國違約，以及烏克蘭即將爆發的戰爭，它始終存在演變成核戰爭和全球戰爭的危險。