什么是负担能力指数？
负担能力指数是衡量普通人购买特定物品（例如特定地区的房屋）或支付该地区一般生活费用的能力的指标。
概要
- 负担能力指数衡量一个人与他们的收入或他们所在国家或地区的平均收入相比的支付能力。
- 一个特别著名的负担能力指数是 NAR 综合住房负担能力指数。
- 众所周知，不同种族群体的不同收入水平和其他因素会影响抵押贷款的批准。
了解负担能力指数
负担能力指数通常将一个地区的商品价格或总体生活成本与其他地区的价格或个人收入的某些基线衡量标准进行比较。得到的数字可以表示为原始比率或归一化为给定的索引数字。负担能力指数可以反映给定地区或地区的生活水平或吸引力。
负担能力指数通常与住房成本相关。住房负担能力指数通常比较在不同地点购买房屋的成本。由于住房通常是家庭面临的最大支出之一，因此住房负担能力指数被视为该地区生活成本的总体指标。
但是，在住房负担能力指数读数几乎相同的地区之间可以使用更详细的指数。生活成本指数比住房要深入得多，它使用特定商品和服务组的成本来进行逐个城市的比较。
在房地产繁荣推动价格上涨速度快于收入上涨的时期，住房负担能力往往会下降，这有时会导致市场崩溃。
负担能力指数示例
有许多住房负担能力指数，但在美国最受关注的一项是综合住房负担能力指数。该指数由美国全国房地产经纪人协会(NAR) 每月发布。它衡量的是相对于购买中等价位房屋所需的收入的中等家庭收入。
该指数使用 100 的值来代表获得人口中位数收入的人的位置，高于 100 的值表示某项商品更可能负担得起，而低于 100 的值表示某项商品的负担得起。低于 100 分表示中等家庭可能难以获得该地区房屋抵押贷款的资格，而 100 分表示典型家庭有足够的收入来获得资格。
根据 NAR 的数据，很明显，美国的住房在很长一段时间内大部分都是负担得起的——定义为 100 分或更高。 NAR 的大幅下跌往往与房地产市场过热的时期相吻合，因为市场上的房价超过了收入，通常紧随其后的是严重的金融危机。
这可以在 1970 年代末和 1980 年代初的时期看到，在此期间， S&L 危机之前的房地产繁荣开始了。 2005 年至 2007 年，在引发大萧条的房地产市场崩溃之前，第二次跌至 100。然而，除了那些短暂的时期外，该指数一直远高于 100。2021 年 2 月，该指数为 173.1，大大高于 2019 年的 159.5，也高于 2020 年的 170.8。
NAR 衡量的住房负担能力在过去十年中比现有数据历史上的任何时候都要好。这部分是因为从 2006 年到 2012 年住房价格指数(HPI) 的大幅下降以及自大萧条以来收入的快速增长使住房价格显着降低。
自 2010 年以来，收入中位数已经恢复并再次开始增长，将综合住房负担能力指数推至历史高位。 2020 年收入中位数的数据尚未公布，但随着房价持续上涨，COVID-19 大流行的经济影响可能会导致挫折。
住房负担能力和种族
作为与抵押贷款批准相关的收入客观衡量标准的记录，NAR 定期发布的指数没有考虑种族因素。然而，NAR 的 2021 年美国种族和购房快照研究为该指数提供了一个调整矩阵，表明住房负担能力确实因您是白人、黑人、拉丁裔还是亚洲人而异。
这是因为收入和其他决定偿还抵押贷款能力的因素也各不相同。根据这项研究，截至 2020 年 12 月，现房价格中位数为 309,800 美元。使用全国数据，只有 43% 的美国黑人能负担得起这笔钱，而拉丁裔的这一比例为 54%，白人为 64%，亚裔为 71%。
由于收入和融资需求的差异，信用度也有所不同。 2019 年，10% 的黑人购房者被拒绝抵押贷款，而拉丁裔购房者的这一比例为 6%，白人或亚裔购房者的这一比例仅为 4%。一种可能的解释是，黑人（81%）比白人（76%）更有可能必须为购房提供资金，同时收入中位数（近 70,000 美元）明显低于白人（90,000 美元），以及较低的平均净收入价值（典型白人家庭 188,200 美元，黑人家庭 24,100 美元）。
这些负担能力及其决定因素的差异会导致房屋所有权的差异。白人家庭的住房拥有率为 69.8%，黑人家庭为 42.0%，拉丁裔家庭为 48.1%，亚裔家庭为 60.7%。当然，由于黑人很少的州往往很少有黑人购房者，因此一项引人注目的 2019 年统计数据显示，在五个州——爱达荷州、新墨西哥州、北达科他州、佛蒙特州和怀俄明州——根本没有黑人购房者。