什麼是負擔能力指數？
負擔能力指數是衡量普通人購買特定物品（例如特定地區的房屋）或支付該地區一般生活費用的能力的指標。
重點
- 負擔能力指數衡量一個人與他們的收入或他們所在國家或地區的平均收入相比的支付能力。
- 一個特別著名的負擔能力指數是 NAR 綜合住房負擔能力指數。
- 衆所周知，不同種族羣體的不同收入水平和其他因素會影響抵押貸款的批准。
瞭解負擔能力指數
負擔能力指數通常將一個地區的商品價格或總體生活成本與其他地區的價格或個人收入的某些基線衡量標準進行比較。得到的數字可以表示爲原始比率或歸一化爲給定的索引數字。負擔能力指數可以反映給定地區或地區的生活水平或吸引力。
負擔能力指數通常與住房成本相關。住房負擔能力指數通常比較在不同地點購買房屋的成本。由於住房通常是家庭面臨的最大支出之一，因此住房負擔能力指數被視爲該地區生活成本的總體指標。
但是，在住房負擔能力指數讀數幾乎相同的地區之間可以使用更詳細的指數。生活成本指數比住房要深入得多，它使用特定商品和服務組的成本來進行逐個城市的比較。
在房地產繁榮推動價格上漲速度快於收入上漲的時期，住房負擔能力往往會下降，這有時會導致市場崩潰。
負擔能力指數示例
有許多住房負擔能力指數，但在美國最受關注的一項是綜合住房負擔能力指數。該指數由美國全國房地產經紀人協會(NAR) 每月發佈。它衡量的是相對於購買中等價位房屋所需的收入的中等家庭收入。
該指數使用 100 的值來代表獲得人口中位數收入的人的位置，高於 100 的值表示某項商品更可能負擔得起，而低於 100 的值表示某項商品的負擔得起。低於 100 分表示中等家庭可能難以獲得該地區房屋抵押貸款的資格，而 100 分表示典型家庭有足夠的收入來獲得資格。
根據 NAR 的數據，很明顯，美國的住房在很長一段時間內大部分都是負擔得起的——定義爲 100 分或更高。 NAR 的大幅下跌往往與房地產市場過熱的時期相吻合，因爲市場上的房價超過了收入，通常緊隨其後的是嚴重的金融危機。
這可以在 1970 年代末和 1980 年代初的時期看到，在此期間， S&L 危機之前的房地產繁榮開始了。 2005 年至 2007 年，在引發大蕭條的房地產市場崩潰之前，第二次跌至 100。然而，除了那些短暫的時期外，該指數一直遠高於 100。2021 年 2 月，該指數爲 173.1，大大高於 2019 年的 159.5，也高於 2020 年的 170.8。
NAR 衡量的住房負擔能力在過去十年中比現有數據歷史上的任何時候都要好。這部分是因爲從 2006 年到 2012 年住房價格指數(HPI) 的大幅下降以及自大蕭條以來收入的快速增長使住房價格顯着降低。
自 2010 年以來，收入中位數已經恢復並再次開始增長，將綜合住房負擔能力指數推至歷史高位。 2020 年收入中位數的數據尚未公佈，但隨着房價持續上漲，COVID-19 大流行的經濟影響可能會導致挫折。
住房負擔能力和種族
作爲與抵押貸款批准相關的收入客觀衡量標準的記錄，NAR 定期發佈的指數沒有考慮種族因素。然而，NAR 的 2021 年美國種族和購房快照研究爲該指數提供了一個調整矩陣，表明住房負擔能力確實因您是白人、黑人、拉丁裔還是亞洲人而異。
這是因爲收入和其他決定償還抵押貸款能力的因素也各不相同。根據這項研究，截至 2020 年 12 月，現房價格中位數爲 309,800 美元。使用全國數據，只有 43% 的美國黑人能負擔得起這筆錢，而拉丁裔的這一比例爲 54%，白人爲 64%，亞裔爲 71%。
由於收入和融資需求的差異，信用度也有所不同。 2019 年，10% 的黑人購房者被拒絕抵押貸款，而拉丁裔購房者的這一比例爲 6%，白人或亞裔購房者的這一比例僅爲 4%。一種可能的解釋是，黑人（81%）比白人（76%）更有可能必須爲購房提供資金，同時收入中位數（近 70,000 美元）明顯低於白人（90,000 美元），以及較低的平均淨收入價值（典型白人家庭 188,200 美元，黑人家庭 24,100 美元）。
這些負擔能力及其決定因素的差異會導致房屋所有權的差異。白人家庭的住房擁有率爲 69.8%，黑人家庭爲 42.0%，拉丁裔家庭爲 48.1%，亞裔家庭爲 60.7%。當然，由於黑人很少的州往往很少有黑人購房者，因此一項引人注目的 2019 年統計數據顯示，在五個州——愛達荷州、新墨西哥州、北達科他州、佛蒙特州和懷俄明州——根本沒有黑人購房者。