抵押贷款有两种主要形式——固定利率和可调利率——其中有一些混合组合和多种衍生工具。对利率和决定未来利率走势的经济影响有基本的了解，可以帮助您做出财务上合理的抵押贷款决策。此类决定包括在固定利率抵押贷款和可调整利率抵押贷款 (ARM) 之间进行选择，或者决定是否从 ARM 再融资。
概要
- 了解利率是做出财务合理的抵押贷款决策的关键。
- 利率是借款人为获得贷款特权而收取的金额。
- 抵押贷款利率由许多因素决定，包括总体经济状况和您的个人情况。
- 抵押贷款人通常将其利率与 10 年期国债收益率挂钩。
- 在尝试预测 ARM 的利率变化时，查看收益率曲线的形状会有所帮助。
利率如何确定？
利率是贷款人为使用资产而向借款人收取的在本金之上的金额。银行收取的利率取决于许多因素，例如经济状况。一个国家的中央银行设定利率，每家银行使用该利率来确定他们提供的年利率 (APR)的范围。
当通货膨胀率高时，中央银行倾向于提高利率，因为更高的利率会增加债务成本，从而抑制借贷并减缓消费者需求。
抵押生产线
抵押贷款行业具有三个主要部分或业务：抵押贷款发起人、聚合者和投资者。
抵押贷款发起人
抵押贷款发起人是贷方。贷方有多种形式，例如信用合作社和银行。抵押贷款发起人向消费者介绍、营销和销售贷款，并根据他们提供的利率、费用和服务水平相互竞争。他们收取的利率和费用决定了他们的利润率。
大多数抵押贷款发起人不“组合”贷款（意味着他们不保留贷款资产）。相反，他们经常将抵押贷款出售给二级抵押贷款市场。他们向消费者收取的利率取决于他们的利润率和他们可以将抵押贷款出售给二级抵押贷款市场的价格。
聚合器
聚合器从其他机构购买新发起的抵押贷款。它们是二级抵押贷款市场的一部分，其中大多数也是抵押贷款发起人。聚合器将许多类似的抵押贷款汇集在一起，形成抵押贷款支持证券 (MBS) ——这一过程被称为证券化。
MBS 是一种由基础抵押贷款池支持的债券。 MBS 出售给投资者。它们可以出售给投资者的价格决定了聚合器将为其他贷方新发起的抵押贷款支付的价格以及他们为自己的抵押贷款发起向消费者提供的利率。
投资者
MBS的投资者众多，包括养老基金、共同基金、银行、对冲基金、外国政府、保险公司，以及政府资助的企业房地美和房利美。
当投资者试图最大化回报时，他们经常在 MBS 和其他固定收益投资（如公司债券）之间进行相对价值分析。与所有金融证券一样，投资者对 MBS 的需求决定了他们为这些证券支付的价格。
投资者对抵押贷款利率的影响
在很大程度上，MBS 投资者决定了向消费者提供的抵押贷款利率。如上所述，抵押生产线以投资者购买的MBS形式结束。
自由市场决定了投资者将为 MBS 支付的市场清算价格。这些价格在抵押贷款行业中蜿蜒曲折，以确定您在购买房屋时将获得的利率。
16个或更多
根据全国房地产经纪人协会 2020 年的一份报告，45% 的购房者表示他们希望留在家中的年数。
固定利率抵押贷款
固定利率抵押贷款的利率在抵押贷款的整个期限内都是固定的。然而，平均而言，30 年期固定利率抵押贷款的寿命较短，因为客户转移或再融资他们的抵押贷款。
过去的经验法则是房主平均在家里呆了七年。然而，那 数字一直在上升。根据房地产经纪公司 Redfin 的一项调查，到 2020 年，房主的平均在家居住时间为 13 年，高于 2010 年的 8.7 年。更重要的是，根据美国全国房地产经纪人协会 (NAR)的 2020 年报告，几乎一半的购房者 (45%) 表示他们预计会在家里呆 16 年或更长时间。
MBS 价格与美国国债价格高度相关。通常，由 30 年期抵押贷款支持的 MBS 的价格会随着美国 5 年期国债或美国 10 年期国债的价格变动，其基于称为久期的金融本金。在实践中，30 年期抵押贷款的久期更接近于 5 年期债券，但市场倾向于以 10 年期债券为基准。这也意味着向消费者提供的 30 年期固定利率抵押贷款的利率应该随着美国 10 年期国债的收益率而上升或下降。
债券的收益率是其票面利率和价格的函数。经济预期决定了美国国债的价格和收益率。债券最大的敌人是通货膨胀，它会侵蚀未来债券支付的价值——包括息票支付和本金偿还。因此，当通货膨胀率高或预期上升时，债券价格下跌，这意味着它们的收益率上升——债券价格与其收益率之间存在反比关系。
美联储的作用
美联储（Fed）在通胀预期中扮演着重要角色。这是因为债券市场对美联储通过管理短期利率控制通胀的能力的看法决定了长期利率，例如美国 10 年期国债的收益率。换句话说，美联储设定当前的短期利率，市场将其解释为确定长期利率，例如美国 10 年期国债的收益率。
请记住，30 年期抵押贷款的利率与美国 10 年期国债的收益率高度相关。如果您试图预测未来 30 年期固定利率抵押贷款利率的走势，请观察并了解美国 10 年期国债（或 5 年期票据）的收益率，并关注市场走势关于美联储货币政策的说法。
可调利率抵押贷款 (ARM)
浮动利率抵押贷款 (ARM) 的利率可能会每月、每六个月、每年或更少，这取决于抵押贷款的条款。利率由指数值加上保证金组成。这被称为完全指数化的利率。它通常四舍五入到一个百分点的八分之一。
指数值是可变的，而保证金在抵押期限内是固定的。例如，如果当前指数值为 6.83%，保证金为 3%，则四舍五入到最接近的八分之一百分点将使完全指数化的利率为 9.83%。如果该指数跌至 6.1%，则完全指数化的利率将为 9.1%。
ARM 的利率与指数挂钩。有几种不同的抵押贷款指数用于不同的 ARM，每一种都是使用一种交易活跃的金融证券、一种银行贷款或一种银行存款的利率构建的。所有不同的抵押贷款指数都广泛地相互关联。换句话说，随着经济状况的变化，它们会朝着相同的方向向上或向下移动。
大多数抵押贷款指数被认为是短期指数。 “短期”或“期限”是指用于构建指数的证券、贷款或存款的期限。通常，任何期限为一年或更短的证券、贷款或存款都被认为是短期的。大多数短期利率，包括那些用于构建抵押贷款指数的利率，都与称为联邦基金利率的利率密切相关。
预测变化
如果您试图预测 ARM 的利率变化，请查看收益率曲线的形状。收益率曲线代表期限为 3 个月至 30 年的美国国债收益率。
当曲线形状平坦或向下倾斜时，意味着市场预期美联储将维持短期利率稳定或将利率下调。相反，当曲线向上倾斜时，市场预计美联储将提高短期利率。
曲线在任一方向上的陡峭程度表明市场预期美联储将在多大程度上提高或降低短期利率。联邦基金期货价格也是市场对未来短期利率预期的一个指标。
为什么利率对房地产市场很重要？
利率对房地产市场很重要，原因有几个。它们决定了我们要借多少钱来购买房产，它们影响着房地产的价值。低利率往往会增加对房地产的需求，推高价格，而高利率通常会适得其反。
哪些因素会影响抵押贷款利率的设定方式？
有许多因素会影响抵押贷款的成本。贷方将首先考虑经济中借贷的一般成本，该成本基于经济状况和政府货币政策。个人因素，例如信用记录、收入以及您所寻求的贷款的类型和规模，将开始发挥作用，以确定您获得贷款购买房屋需要支付的费用。
使用固定利率或可调利率抵押贷款 (ARM) 会更好吗？
一般来说，当利率高且预期会下降时，ARM 更有意义。相反，如果可预测的付款对您很重要并且利率相对稳定或上升，那么固定利率抵押贷款可能是您的最佳选择。
衡量未来利率方向的流行方法包括研究收益率曲线、密切关注 10 年期国债收益率以及密切关注美联储的货币政策。
归纳总结
了解影响当前和未来固定和可调整抵押贷款利率的因素可以帮助您做出财务上合理的抵押贷款决策。例如，它可以告知您选择 ARM 而不是固定利率抵押贷款的决定，并帮助您决定何时从 ARM 再融资有意义。
不要相信你在电视上听到的一切。在利率进一步上升之前，这并不总是“从可调整利率抵押贷款中再融资的好时机”。利率可能会进一步上升，也可能会下降。找出收益率曲线在做什么。