希望通过联邦住房管理局 (FHA)贷款购买房屋的购房者有时会感到惊讶，因为他们不被允许购买特定房产，因为该房产不符合 FHA 房产要求。
联邦住房管理局制定了这些最低财产标准要求，以保护贷方，但它们也保护买家。
要点
- 联邦住房管理局 (FHA) 的贷款有要求，包括最低财产标准，这有助于保护贷方和买家。
- 由联邦住房管理局贷款资助的房屋必须符合安全、安保和健全标准，其中包括屋顶、电力、热水器和财产通道等方面。
- 如果外观或轻微缺陷、延期维护和正常磨损不影响房屋的安全、保障或健全，联邦住房管理局 (FHA) 不要求进行修理。
- 满足标准的解决方法包括让卖方在出售房产之前自行维修。
- 或者，没有资格获得 FHA 贷款的买家可以使用其他贷款产品，例如 FHA 203(k) 贷款，该产品允许购买存在严重问题的房屋。
FHA 最低财产标准
当购房者申请抵押贷款时，该房产将作为贷款的抵押品。换句话说，如果借款人停止支付抵押贷款，抵押贷款人最终将取消抵押品赎回权并接管房屋。然后，贷方将出售房屋，作为尽可能多地收回所欠贷款的资金的一种方式。
要求财产符合最低标准可以保护贷方。这意味着，如果贷款人必须扣押该房产，那么该房产应该更容易出售，并且可以卖到更高的价格。
同时，这一要求也保护了借款人：这意味着他们从一开始就不会承担昂贵的房屋维修费用和维护费用。此外，有了一个基本健全的居住地，借款人可能更有动力付款以保留房屋。
FHA 的最低财产标准是什么？
根据美国住房和城市发展部 (HUD) 的规定，FHA 要求通过其贷款产品融资的房产必须满足以下最低标准：
- 安全：住宅应保护居住者的健康和安全。
- 安全：家居应保障财产安全。
- 健全性：财产不应存在影响其结构完整性的物理缺陷或状况。
HUD 要求评估师观察房产状况并在 FHA 评估表上报告结果。房产评估是买家在达成交易之前要满足的众多要求之一。
对于单户独立住宅，评估师必须使用名为“统一住宅评估报告”的表格。该表格要求评估师描述房产的基本特征，例如楼层数、建造年份、面积、房间数量和位置。它还要求评估师描述房产的状况，包括所需的维修、任何损坏、翻新等。此外，评估师还需要评估影响房产的宜居性、健全性或结构完整性的任何不利条件。
公寓单位评估表类似，但有关于公共区域、房主协会、业主自用单位数量等公寓特定问题。
如果外观或轻微缺陷、延期维护和正常磨损不影响房屋的安全、保障或健全，联邦住房管理局 (FHA) 不要求进行修理。 FHA 表示此类问题的例子包括但不限于以下内容：
- 缺少扶手
- 原本可以操作的出口门破裂或损坏
- 窗户玻璃破裂
- 1978 年之后建造的房屋油漆表面有缺陷（因为含铅油漆危害）
- 轻微的管道泄漏（例如水龙头滴水）
- 地板饰面或覆盖物有缺陷（饰面磨损、地毯严重污染）
- 先前（非活动）木材破坏昆虫/生物损坏的证据，但没有未修复的结构损坏的证据
- 腐烂或磨损的台面
- 1978 年之后建造的房屋中损坏的石膏、石膏板或其他墙壁和天花板材料
- 做工差
- 绊倒危险（人行道破裂或部分隆起、地毯安装不良）
- 有碎片和垃圾的爬行空间
- 缺乏全天候车道表面
评估的有效期为 120 天，但在某些情况下可以延长，例如，如果借款人在评估到期日之前签署了销售合同，则可以延长 30 天。
最常见的财产安全、安保和稳健问题
联邦住房管理局确实要求在许多领域解决问题才能完成销售。以下是购房者可能面临的一些最常见问题：
电力和供暖
- 电气箱不应有任何磨损或裸露的电线。
- 所有可居住的房间都必须有可用的热源（少数冬季温和的城市除外）。
屋顶和阁楼
- 屋顶必须防潮。
- 预计屋顶至少还能再使用两年。
- 评估师必须检查阁楼是否有可能出现屋顶问题的证据。
- 屋顶不能有超过三层的屋顶。
- 如果检查发现需要维修屋顶，并且屋顶已经有三层或多层屋顶，联邦住房管理局将要求更换新屋顶。
热水器
热水器必须符合当地建筑规范，并且必须随酒店一起运输。
危险和滋扰
许多情况都属于这一类。它们包括但不限于以下内容：
- 被污染的土壤
- 靠近危险废物场
- 位于该物业的石油和天然气井
- 交通繁忙
- 机场噪音和危险
- 其他过多噪音源
- 靠近可能爆炸的物体，例如高压石油管线
- 靠近高压电线
- 靠近广播或电视发射塔
物业使用权
该物业必须为行人和车辆提供安全和充足的通道，并且街道必须具有全天候路面，以便紧急车辆可以在任何天气条件下进入该物业。
结构健全
任何有缺陷的结构状况以及可能导致未来结构损坏的任何其他状况都必须在出售房产之前进行补救。其中包括建筑缺陷、过度潮湿、渗漏、腐烂、白蚁破坏和持续沉降。
石棉
如果房屋的某个区域含有石棉，并且似乎已损坏或恶化，联邦住房管理局要求石棉专业人员进行进一步检查。
浴室
家里必须有厕所、水槽和淋浴。这个要求可能听起来很愚蠢，但你会惊讶地发现人们在被取消赎回权时会带走什么，以及破坏者会从空置的房子里偷走什么。
对低于最低标准的财产的补救措施
对于那些爱上了存在这些可能阻碍交易的问题之一的房产的购房者来说，有一些选择。
第一步应该是要求卖家进行必要的维修。如果卖方无力承担任何维修费用，也许可以提高购买价格，以便卖方在成交时收回资金。通常，情况恰恰相反——如果房产存在重大问题，买家会要求较低的价格来补偿。然而，如果该房产的价格已经低于市场价格，或者买家非常想要它，那么提高价格以确保完成维修（并完成交易）可能是一种选择。
如果卖家是银行，可能不愿意进行任何维修。在这种情况下，这笔交易就胎死腹中了。该房产必须交给现金买家或非 FHA 买家，其贷款人将允许他们购买目前状况下的房产。
许多购房者必须继续寻找，直到找到符合联邦住房管理局标准的更好房产。这一现实可能令人沮丧，尤其是对于资金有限且价格范围内的房产有限的买家而言。
一些购房者可能能够获得不同贷款产品的批准。非 FHA 贷款可能会在房产状况方面提供更大的余地，但贷方仍然有自己的要求。所以，这种方法可能不会成功。另一种选择是申请 FHA 203(k) 贷款，该贷款允许购买存在严重维修和保养问题的房屋。
抵押贷款歧视是非法的。如果您认为自己因种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄而受到歧视，您可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或HUD提交报告。
谁支付 FHA 评估费用？
一般来说，评估费由借款人支付。费用由借款人协商。
FHA 评估费用是多少？
联邦住房管理局的评估费用与传统抵押贷款的评估费用大致相同——在几百美元左右。费用可能会根据房产的类型和位置而有所不同。
什么是 FHA 203(k) 贷款？
FHA 203(k) 贷款允许借款人为购买房屋和维修房屋提供资金。 203(k) 贷款计划旨在支持低收入家庭拥有住房，并允许他们将房产改建为主要住所。
综述
联邦住房管理局 (FHA) 贷款使借款人更容易获得抵押贷款，但不一定能让购买房产更容易。如果房产不符合 FHA 贷款的最低标准，许多购房者将不得不继续寻找，直到找到符合 FHA 标准的更好房产——这个过程可能会令人沮丧，特别是对于资金有限且房产很少的买家来说在他们的价格范围内。
然而，知道购房时会发生什么的联邦住房管理局借款人可以将他们的搜索范围限制在可能符合联邦住房管理局指导方针的房产上，或者至少避免在评估之前将希望寄托在正在装修的房产上。