希望通過聯邦住房管理局 (FHA)貸款購買房屋的購房者有時會感到驚訝，因爲他們不被允許購買特定房產，因爲該房產不符合 FHA 房產要求。
聯邦住房管理局制定了這些最低財產標準要求，以保護貸方，但它們也保護買家。
要點
- 聯邦住房管理局 (FHA) 的貸款有要求，包括最低財產標準，這有助於保護貸方和買家。
- 由聯邦住房管理局貸款資助的房屋必須符合安全、安保和健全標準，其中包括屋頂、電力、熱水器和財產通道等方面。
- 如果外觀或輕微缺陷、延期維護和正常磨損不影響房屋的安全、保障或健全，聯邦住房管理局 (FHA) 不要求進行修理。
- 滿足標準的解決方法包括讓賣方在出售房產之前自行維修。
- 或者，沒有資格獲得 FHA 貸款的買家可以使用其他貸款產品，例如 FHA 203(k) 貸款，該產品允許購買存在嚴重問題的房屋。
FHA 最低財產標準
當購房者申請抵押貸款時，該房產將作爲貸款的抵押品。換句話說，如果借款人停止支付抵押貸款，抵押貸款人最終將取消抵押品贖回權並接管房屋。然後，貸方將出售房屋，作爲儘可能多地收回所欠貸款的資金的一種方式。
要求財產符合最低標準可以保護貸方。這意味着，如果貸款人必須扣押該房產，那麼該房產應該更容易出售，並且可以賣到更高的價格。
同時，這一要求也保護了借款人：這意味着他們從一開始就不會承擔昂貴的房屋維修費用和維護費用。此外，有了一個基本健全的居住地，借款人可能更有動力付款以保留房屋。
FHA 的最低財產標準是什麼？
根據美國住房和城市發展部 (HUD) 的規定，FHA 要求通過其貸款產品融資的房產必須滿足以下最低標準：
- 安全：住宅應保護居住者的健康和安全。
- 安全：家居應保障財產安全。
- 健全性：財產不應存在影響其結構完整性的物理缺陷或狀況。
HUD 要求評估師觀察房產狀況並在 FHA 評估表上報告結果。房產評估是買家在達成交易之前要滿足的衆多要求之一。
對於單戶獨立住宅，評估師必須使用名爲“統一住宅評估報告”的表格。該表格要求評估師描述房產的基本特徵，例如樓層數、建造年份、面積、房間數量和位置。它還要求評估師描述房產的狀況，包括所需的維修、任何損壞、翻新等。此外，評估師還需要評估影響房產的宜居性、健全性或結構完整性的任何不利條件。
公寓單位評估表類似，但有關於公共區域、房主協會、業主自用單位數量等公寓特定問題。
如果外觀或輕微缺陷、延期維護和正常磨損不影響房屋的安全、保障或健全，聯邦住房管理局 (FHA) 不要求進行修理。 FHA 表示此類問題的例子包括但不限於以下內容：
- 缺少扶手
- 原本可以操作的出口門破裂或損壞
- 窗戶玻璃破裂
- 1978 年之後建造的房屋油漆表面有缺陷（因爲含鉛油漆危害）
- 輕微的管道泄漏（例如水龍頭滴水）
- 地板飾面或覆蓋物有缺陷（飾面磨損、地毯嚴重污染）
- 先前（非活動）木材破壞昆蟲/生物損壞的證據，但沒有未修復的結構損壞的證據
- 腐爛或磨損的檯面
- 1978 年之後建造的房屋中損壞的石膏、石膏板或其他牆壁和天花板材料
- 做工差
- 絆倒危險（人行道破裂或部分隆起、地毯安裝不良）
- 有碎片和垃圾的爬行空間
- 缺乏全天候車道表面
評估的有效期爲 120 天，但在某些情況下可以延長，例如，如果借款人在評估到期日之前簽署了銷售合同，則可以延長 30 天。
最常見的財產安全、安保和穩健問題
聯邦住房管理局確實要求在許多領域解決問題才能完成銷售。以下是購房者可能面臨的一些最常見問題：
電力和供暖
- 電氣箱不應有任何磨損或裸露的電線。
- 所有可居住的房間都必須有可用的熱源（少數冬季溫和的城市除外）。
屋頂和閣樓
- 屋頂必須防潮。
- 預計屋頂至少還能再使用兩年。
- 評估師必須檢查閣樓是否有可能出現屋頂問題的證據。
- 屋頂不能有超過三層的屋頂。
- 如果檢查發現需要維修屋頂，並且屋頂已經有三層或多層屋頂，聯邦住房管理局將要求更換新屋頂。
熱水器
熱水器必須符合當地建築規範，並且必須隨酒店一起運輸。
危險和滋擾
許多情況都屬於這一類。它們包括但不限於以下內容：
- 被污染的土壤
- 靠近危險廢物場
- 位於該物業的石油和天然氣井
- 交通繁忙
- 機場噪音和危險
- 其他過多噪音源
- 靠近可能爆炸的物體，例如高壓石油管線
- 靠近高壓電線
- 靠近廣播或電視發射塔
物業使用權
該物業必須爲行人和車輛提供安全和充足的通道，並且街道必須具有全天候路面，以便緊急車輛可以在任何天氣條件下進入該物業。
結構健全
任何有缺陷的結構狀況以及可能導致未來結構損壞的任何其他狀況都必須在出售房產之前進行補救。其中包括建築缺陷、過度潮溼、滲漏、腐爛、白蟻破壞和持續沉降。
石棉
如果房屋的某個區域含有石棉，並且似乎已損壞或惡化，聯邦住房管理局要求石棉專業人員進行進一步檢查。
浴室
家裏必須有廁所、水槽和淋浴。這個要求可能聽起來很愚蠢，但你會驚訝地發現人們在被取消贖回權時會帶走什麼，以及破壞者會從空置的房子裏偷走什麼。
對低於最低標準的財產的補救措施
對於那些愛上了存在這些可能阻礙交易的問題之一的房產的購房者來說，有一些選擇。
第一步應該是要求賣家進行必要的維修。如果賣方無力承擔任何維修費用，也許可以提高購買價格，以便賣方在成交時收回資金。通常，情況恰恰相反——如果房產存在重大問題，買家會要求較低的價格來補償。然而，如果該房產的價格已經低於市場價格，或者買家非常想要它，那麼提高價格以確保完成維修（並完成交易）可能是一種選擇。
如果賣家是銀行，可能不願意進行任何維修。在這種情況下，這筆交易就胎死腹中了。該房產必須交給現金買家或非 FHA 買家，其貸款人將允許他們購買目前狀況下的房產。
許多購房者必須繼續尋找，直到找到符合聯邦住房管理局標準的更好房產。這一現實可能令人沮喪，尤其是對於資金有限且價格範圍內的房產有限的買家而言。
一些購房者可能能夠獲得不同貸款產品的批准。非 FHA 貸款可能會在房產狀況方面提供更大的餘地，但貸方仍然有自己的要求。所以，這種方法可能不會成功。另一種選擇是申請 FHA 203(k) 貸款，該貸款允許購買存在嚴重維修和保養問題的房屋。
抵押貸款歧視是非法的。如果您認爲自己因種族、宗教、性別、婚姻狀況、公共援助的使用、國籍、殘疾或年齡而受到歧視，您可以採取一些措施。其中一個步驟是向消費者金融保護局或HUD提交報告。
誰支付 FHA 評估費用？
一般來說，評估費由借款人支付。費用由借款人協商。
FHA 評估費用是多少？
聯邦住房管理局的評估費用與傳統抵押貸款的評估費用大致相同——在幾百美元左右。費用可能會根據房產的類型和位置而有所不同。
什麼是 FHA 203(k) 貸款？
FHA 203(k) 貸款允許借款人爲購買房屋和維修房屋提供資金。 203(k) 貸款計劃旨在支持低收入家庭擁有住房，並允許他們將房產改建爲主要住所。
綜述
聯邦住房管理局 (FHA) 貸款使借款人更容易獲得抵押貸款，但不一定能讓購買房產更容易。如果房產不符合 FHA 貸款的最低標準，許多購房者將不得不繼續尋找，直到找到符合 FHA 標準的更好房產——這個過程可能會令人沮喪，特別是對於資金有限且房產很少的買家來說在他們的價格範圍內。
然而，知道購房時會發生什麼的聯邦住房管理局借款人可以將他們的搜索範圍限制在可能符合聯邦住房管理局指導方針的房產上，或者至少避免在評估之前將希望寄託在正在裝修的房產上。