在 MFS Investments 的 2001 年至 2020 年投資回報週期圖版本中，房地產投資信託(REIT) 是平均表現最好的資產類別，平均年化回報率爲 9.71%，超過了和中盤股。
當然，過去的表現並不能保證未來的回報。那麼在當前環境下，對於個人投資者以及財務顧問及其客戶而言，REITs 仍然是可行的投資嗎？
利率+房地產投資信託基金
追蹤 MSCI 美國 REIT 指數的 Vanguard REIT 指數基金 (VGSLX) 截至 2021 年 9 月的當前收益率爲 3.13%。在當今的低利率環境下，這對許多投資者來說無疑具有吸引力。利率上升通常是 REITs 的負面因素；由於更高的利息支付，他們的流出增加，這減少了他們可用於向投資者支付股息的現金。
債務水平過高或需要在短期內爲房地產再融資的房地產投資信託基金比其他房地產投資信託基金更容易受到加息的影響。
例如，2018 年 Vanguard REIT ETF (VNQ) 的價格較 2015 年 1 月的高點下跌了 12% 以上，部分原因是美聯儲加息的時機和意願存在不確定性。
房地產投資信託基金過去在利率上升環境中的表現
Cohen & Steers 是一家提供大量 REIT 基金的投資經理，他以 2004 年 6 月至 2006 年 6 月之間的美聯儲緊縮週期爲例，說明較高的利率最初會損害 REIT 的表現。但隨着時間的推移，強勁的經濟隨後幫助提高了房地產投資信託基金的回報。據該公司稱，在此期間，REITs 的累計回報率爲 57.9%，而股票爲 15.5%，債券爲 5.9%。
該公司表示，“當經濟好轉且基本面強勁時，收益率驅動的修正歷來爲長期投資者提供了有吸引力的買入機會。隨着經濟增長強勁的好處越來越明顯，估值趨於恢復正常。我們相信，從長遠來看，願意利用這些機會的投資者可能會得到回報。”
房地產投資信託基金提供多元化優勢
根據對截至 2020 年底的 10 年中標準普爾 500 指數和 NAREIT 股票 REIT 指數的比較，REIT 與股票的相關性爲 70%，這證明了 REIT 並不是一個很好的股票多元化工具。然而，REIT 確實提供了良好的多元化與核心債券、商品和貨幣的低相關性或負相關性。
除了利率，REITs 的表現將取決於經濟和股市的表現。管理約 220 億美元房地產資產的 CBRE Clarion Securities 首席投資官約瑟夫史密斯在接受 CNBC 採訪時表示：“對經濟增長的預期與利率之間出現了矛盾。這種不確定性造成了波動。 ，並且在波動時期，房地產投資信託基金與更廣泛的股票市場的相關性增加。”
最近，新冠肺炎疫情給房地產市場帶來了新的風險和機遇。最初，關閉和隔離迫使許多商業企業關閉，與大流行相關的失業使許多人無法支付租金。然而，政府的援助和刺激措施幫助緩和了這種波動。
根據 Cohen & Steers 的 2021 年報告，由於分析師預計全球經濟將復甦，房地產投資信託基金在 2022 年處於有利地位。他們寫道：“正如 COVID 在 2020 年顛覆了 REIT 市場一樣，我們相信它可能成爲疫苗和潛在經濟復甦的主要受益者。”
影響個別房地產投資信託基金的因素
與任何共同基金或 ETF 一樣，這些基金中有基礎房地產投資信託基金。單個房地產投資信託基金可以包括那些擁有商業地產、住宅地產、酒店或度假村等基礎投資組合的房地產投資信託基金。此外，還涉及特定行業，例如醫療保健和木材和抵押房地產投資信託等專業領域。
這裏的重點是，這些房地產投資信託基金的一些表現將與股票市場和與其相關的商業部門的表現掛鉤。這意味着這些房地產投資信託基金的表現超越了整體股市或經濟的表現。這與引用所有房地產都是本地的房地產格言沒有什麼不同。
個人房地產投資信託基金也受到管理它們的人的影響。像任何其他股票或類似工具一樣，管理很重要。他們的經驗是什麼？他們是否以股東爲中心？他們有自己的錢和你的錢一起投資嗎？
2017 年減稅和就業法案(TCJA) 對投資者房地產有利。新稅法中包含的一些變化會影響房地產投資信託基金。例如，REITs 受益於 20% 的直通實體收入扣除。
綜述
像今天的許多其他投資一樣，房地產投資信託基金可能至少在最初會受到一段時間的加息影響。高槓杆的房地產投資信託基金以及在利率上升時可能需要爲債務再融資的房地產投資信託基金可能比其他房地產投資信託基金更脆弱。那些關注單個房地產投資信託基金的人需要關注公司的管理及其基礎投資組合。有許多共同基金和 ETF 也爲這一領域提供了堅實的敞口。隨着時間的推移，房地產投資信託基金已被證明是許多投資組合的堅實組成部分，並且很可能會繼續向前發展。