在 MFS Investments 的 2001 年至 2020 年投资回报周期图版本中，房地产投资信托(REIT) 是平均表现最好的资产类别，平均年化回报率为 9.71%，超过了和中盘股。
当然，过去的表现并不能保证未来的回报。那么在当前环境下，对于个人投资者以及财务顾问及其客户而言，REITs 仍然是可行的投资吗？
利率+房地产投资信托基金
追踪 MSCI 美国 REIT 指数的 Vanguard REIT 指数基金 (VGSLX) 截至 2021 年 9 月的当前收益率为 3.13%。在当今的低利率环境下，这对许多投资者来说无疑具有吸引力。利率上升通常是 REITs 的负面因素；由于更高的利息支付，他们的流出增加，这减少了他们可用于向投资者支付股息的现金。
债务水平过高或需要在短期内为房地产再融资的房地产投资信托基金比其他房地产投资信托基金更容易受到加息的影响。
例如，2018 年 Vanguard REIT ETF (VNQ) 的价格较 2015 年 1 月的高点下跌了 12% 以上，部分原因是美联储加息的时机和意愿存在不确定性。
房地产投资信托基金过去在利率上升环境中的表现
Cohen & Steers 是一家提供大量 REIT 基金的投资经理，他以 2004 年 6 月至 2006 年 6 月之间的美联储紧缩周期为例，说明较高的利率最初会损害 REIT 的表现。但随着时间的推移，强劲的经济随后帮助提高了房地产投资信托基金的回报。据该公司称，在此期间，REITs 的累计回报率为 57.9%，而股票为 15.5%，债券为 5.9%。
该公司表示，“当经济好转且基本面强劲时，收益率驱动的修正历来为长期投资者提供了有吸引力的买入机会。随着经济增长强劲的好处越来越明显，估值趋于恢复正常。我们相信，从长远来看，愿意利用这些机会的投资者可能会得到回报。”
房地产投资信托基金提供多元化优势
根据对截至 2020 年底的 10 年中标准普尔 500 指数和 NAREIT 股票 REIT 指数的比较，REIT 与股票的相关性为 70%，这证明了 REIT 并不是一个很好的股票多元化工具。然而，REIT 确实提供了良好的多元化与核心债券、商品和货币的低相关性或负相关性。
除了利率，REITs 的表现将取决于经济和股市的表现。管理约 220 亿美元房地产资产的 CBRE Clarion Securities 首席投资官约瑟夫史密斯在接受 CNBC 采访时表示：“对经济增长的预期与利率之间出现了矛盾。这种不确定性造成了波动。 ，并且在波动时期，房地产投资信托基金与更广泛的股票市场的相关性增加。”
最近，新冠肺炎疫情给房地产市场带来了新的风险和机遇。最初，关闭和隔离迫使许多商业企业关闭，与大流行相关的失业使许多人无法支付租金。然而，政府的援助和刺激措施帮助缓和了这种波动。
根据 Cohen & Steers 的 2021 年报告，由于分析师预计全球经济将复苏，房地产投资信托基金在 2022 年处于有利地位。他们写道：“正如 COVID 在 2020 年颠覆了 REIT 市场一样，我们相信它可能成为疫苗和潜在经济复苏的主要受益者。”
影响个别房地产投资信托基金的因素
与任何共同基金或 ETF 一样，这些基金中有基础房地产投资信托基金。单个房地产投资信托基金可以包括那些拥有商业地产、住宅地产、酒店或度假村等基础投资组合的房地产投资信托基金。此外，还涉及特定行业，例如医疗保健和木材和抵押房地产投资信托等专业领域。
这里的重点是，这些房地产投资信托基金的一些表现将与股票市场和与其相关的商业部门的表现挂钩。这意味着这些房地产投资信托基金的表现超越了整体股市或经济的表现。这与引用所有房地产都是本地的房地产格言没有什么不同。
个人房地产投资信托基金也受到管理它们的人的影响。像任何其他股票或类似工具一样，管理很重要。他们的经验是什么？他们是否以股东为中心？他们有自己的钱和你的钱一起投资吗？
2017 年减税和就业法案(TCJA) 对投资者房地产有利。新税法中包含的一些变化会影响房地产投资信托基金。例如，REITs 受益于 20% 的直通实体收入扣除。
归纳总结
像今天的许多其他投资一样，房地产投资信托基金可能至少在最初会受到一段时间的加息影响。高杠杆的房地产投资信托基金以及在利率上升时可能需要为债务再融资的房地产投资信托基金可能比其他房地产投资信托基金更脆弱。那些关注单个房地产投资信托基金的人需要关注公司的管理及其基础投资组合。有许多共同基金和 ETF 也为这一领域提供了坚实的敞口。随着时间的推移，房地产投资信托基金已被证明是许多投资组合的坚实组成部分，并且很可能会继续向前发展。