什麼是 Opco？

Opco 是“運營公司”的縮寫，通常用於描述參與opco/propco 交易的主要運營公司，這是剝離房地產投資信託 ( REIT ) 的最常見結構。

房地產公司 ( propco ) 擁有所有房地產和相關債務的所有權，而 opco 進行日常運營和管理，爲 opco 提供與其信用評級和融資能力相關的優勢。

Opco 是如何工作的？

運營公司/物業公司（“opco/propco”）交易是一種業務安排，其中子公司（即物業公司）擁有所有產生收入的物業，而主要公司（運營公司）管理運營，但沒有直接財產所有權本身。 Opco/propco 交易允許兩家公司的所有融資和信用評級相關問題保持獨立，從而改善每個實體的財務狀況。

在 opco/propco 交易策略中，公司至少分爲一家運營公司和一家房地產公司。雖然房地產公司擁有與創收相關的所有資產（包括房地產或其他財產），但 opco 是使用這些資產產生銷售額的公司。

opco/propco 策略使公司可以將某些要素——即債務以及因此的償債義務、信用評級和相關問題——保留在運營公司的賬簿之外。這通常會爲公司帶來可觀的財務優勢和節省。如果運營公司爲其所有房地產資產創建一個 REIT，它可以避免對其所有收入分配進行雙重徵稅。當信貸市場變得更加緊縮時，或者當房地產價格暴跌時，opco/propco 交易策略就不那麼實用了，在許多情況下甚至不可行。

Opco 示例

賭場公司通常在某種意義上起到娛樂或度假 REITS 的作用，可能會考慮重組 opco/propco 以創造股東價值並簡化運營。這方面的模型是 2013 年 Penn National Gaming Inc. 的重組，其中賭場公司獲得美國國稅局 (IRS) 的許可，可以將其財產免稅分拆成新的 REIT。

Penn National Gaming 因此分拆了 REIT Gaming 和 Leisure Properties，將房地產資產的所有所有權轉讓給新成立的 REIT。完成分拆後，Gaming and Leisure Properties 將這些物業租回給運營它們的 Penn National Gaming。

Penn National Gaming 的房地產投資信託基金存在的特殊稅收規定阻止了 propco 必須爲從 opco 獲得的任何租金支付聯邦所得稅。 Penn National Gaming 的房地產投資信託基金的利率也明顯低於博彩公司。此外，由於 Penn National Gaming 通過將所有權轉讓給其 REIT，消除了與該物業相關的所有直接債務，因此 opco 減輕的資產負債表允許賭場公司借入運營所需的資金，並投入進一步發展和擴張其賭場。

REOCs 和 REITs

房地產運營公司 ( REOC ) 和房地產投資信託基金之間存在功能和戰略差異。許多房地產投資信託基金專注於他們的投資和投資組合策略，通過他們持有的房產產生的租金或租賃產生現金流。房地產投資信託基金對建設項目和收購的投資可能旨在從物業中獲得租金收入。該淨收入主要用於向投資者發行的分配。

房地產運營公司可能會爲新建築提供資金，然後出售房產以獲得回報。該公司還可以購買房產，翻新建築物，然後轉售房地產以獲取利潤。 REOC 也可以作爲監管資產的管理公司。

房地產運營公司產生的收益大部分可以再投資於收購、翻新和新建項目等項目。這使得 REOC 能夠相對較快地填補其投資組合，並具有潛在的長期前景。這與要求房地產投資信託基金將其大部分淨收入作爲股息分配給股東的法規形成鮮明對比。 REOC 可能有更大的增長前景，但它們可能不會像 REITs 那樣產生那麼多的直接收入。

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