隨著房地產成為機構投資者和散戶投資者資本資產配置矩陣的重要組成部分，房地產基金近期穩步增長。由於房地產投資的資本密集性、對主動管理的要求以及全球房地產機會的增加，尋求高效資產管理的機構正逐漸轉向專業的房地產基金（FOF） 。
散戶投資者現在也是如此，他們可以從比以前更多的房地產共同基金選擇中受益，從而實現有效的資本配置和多元化。
與任何其他投資部門一樣，房地產也有其優點和缺點。然而，大多數投資組合都應該考慮使用它，房地產投資信託 ( REIT ) 和房地產共同基金可能被視為填補該分配的最佳方法。
重點
- 散戶和機構投資者都應該考慮房地產投資信託 (REIT) 和房地產共同基金，以實現多元化的投資組合。
- 房地產投資信託基金通常擁有和經營房地產，如住宅單元、購物中心、商場、商業辦公空間和酒店。
- 房地產共同基金本身主要投資於 REITs 和房地產運營公司，可以以相對較少的資本提供多元化的房地產投資。
- 許多散戶投資者沒有意識到他們可能已經通過擁有房屋直接投資房地產。
房地產投資的障礙
長期以來，房地產投資一直由養老基金、保險公司等大型金融機構主導。由於房地產投資的全球化和新的離岸機會的出現，這些機會允許更大程度的多樣化和回報潛力，現在有一種趨勢，即房地產在機構投資組合配置中佔有一席之地。
房地產資本的永久分配伴隨著某些獨特的障礙。首先，它是高度資本密集型的。與可以小額購買的股票不同，商業房地產投資通常需要大量的前期資金，而直接投資通常會導致投資組合不固定或流動性不足，以及基於地點或房產類型的特殊風險。
房地產也需要積極的管理和維護，這是勞動密集型和成本高昂的。與管理傳統投資相比，管理房地產分配需要大量資源和規劃。
由於這些問題，機構往往傾向於房地產基金和基金中的基金。散戶投資者可以通過房地產投資信託基金或 REITs 實現這些相同的優勢。雖然單個 REIT 通常擁有多個房產，但現在可以通過REIT 交易所交易基金 (ETF)和房地產共同基金實現更大的多元化，每個基金都投資於多個不同的 REIT。
如今，即使是散戶投資者也可以輕鬆地將房地產投資添加到他們的投資組合中。以下是散戶投資者獲取房地產回報潛力並獲得資產類別敞口的幾種方法。
直接投資
該策略涉及投資者直接選擇特定物業並將其作為投資購買。通常，這些將包括除了市場價值的任何增加之外產生租金收入的收入財產。
這種策略的最大優勢是控制。財產的直接所有權允許制定和執行戰略，以及對回報的直接影響。然而，直接投資使得創建多元化的房地產投資組合變得非常困難。它還涉及成為房東以及它可能帶來的所有額外成本、風險和管理難題。
對於大多數散戶投資者來說，房地產配置不足以購買足夠多的房產以實現真正的多元化。它還增加了對當地房地產市場以及房地產類型風險的敞口。
房產權
許多沒有考慮為其投資組合分配房地產的散戶投資者沒有意識到他們可能已經通過擁有房屋來投資房地產。他們不僅已經擁有房地產敞口，而且大多數人還通過住房抵押貸款承擔了額外的財務風險。在大多數情況下，這種接觸是有益的，幫助許多人積累了退休所需的資金。
房地產投資信託基金 (REITs)
REIT 股票代表公司的私募和公共股本，這些公司以信託形式投資於房地產、抵押貸款或其他房地產抵押投資。房地產投資信託基金通常擁有和經營房地產。這些可能包括多戶住宅物業、雜貨購物中心、當地零售物業和地帶中心、商場、商業辦公空間和酒店。
房地產投資信託由代表信託做出投資管理決策的董事會管理。只要 REITs 將 90% 的應稅收入作為股息分配給股東，它們就很少或不需要繳納聯邦所得稅。儘管稅收優惠增加了稅後現金流，但房地產投資信託基金無法保留現金可能會嚴重阻礙增長和長期升值。除了稅收優勢之外，房地產投資信託基金還提供許多與股票相同的優勢和劣勢。
房地產投資信託基金經理提供戰略眼光並做出與投資和房地產相關的決策，從而為投資者解決與管理相關的問題。對於散戶投資者而言，REITs 的最大缺點是難以用有限的資本進行投資，以及選擇和預測其業績所需的大量特定資產知識和分析。
與房地產投資相比，REIT 投資與整體股市的相關性要高得多，這導致一些人淡化了其多元化特徵。 REIT 市場的波動性也高於直接房地產。這是由於宏觀經濟力量對REIT價值的影響，以及REIT股票持續估值的事實，而直接房地產更多地受當地房地產市場的影響，採用評估方法進行估值，傾向於平滑投資回報。
沒有意願、知識或資本自行購買土地或房產的投資者可以通過房地產基金參與房地產的收益和長期增長潛力。
房地產共同基金
房地產共同基金本身主要投資於房地產投資信託基金和房地產運營公司，使用專業的投資組合經理和專家研究。它們提供了使用相對較少的資本獲得多元化房地產敞口的能力。根據他們的戰略和多元化目標，它們為投資者提供了比單獨購買 REIT 股票更廣泛的資產選擇，並且它們還提供了從一個基金輕鬆轉移到另一個基金的靈活性。
靈活性對共同基金投資者也有利，因為在系統和受監管的交易所獲取和處置資產相對容易，而不是直接投資，後者既費力又昂貴。更多投機投資者可以策略性地增持某些房地產或區域風險敞口，以實現回報最大化。
建立廣泛的共同基金基礎也可以降低與購買單個 REIT 股票相關的交易成本和佣金。散戶投資者的另一個顯著優勢是基金提供的有關收購資產的分析和研究信息，以及管理層對房地產的可行性和業績的看法，無論是作為特定投資還是作為資產類別。
然而，與 REIT 或 REIT ETF 相比，共同基金的流動性可能較低，並且管理費用較高。儘管房地產共同基金為傳統上缺乏流動性的資產類別帶來了流動性，但反對者認為它們無法與房地產的直接投資相提並論。
所有房地產投資信託基金都支付股息嗎？
是的，根據聯邦法規，為了將公司歸類為房地產投資信託基金，它必須將至少 90% 的應稅收入作為股息分配給股東。
我必須為租金收入繳稅嗎？
如果您是房東，是的，您必須申報租金收入並為此納稅。請注意，租金收入通常被認為是被動收入。如果您有與房產相關的費用，例如公用事業、維修或保險，您可以從租金收入中扣除這些費用。
我應該將多少投資組合分配給房地產？
大多數專家同意，持有一些房地產（直接或間接）對許多投資者來說是個好主意。您投入房地產的金額將取決於幾個因素，例如您的風險承受能力、時間範圍、流動性需求和其他房地產持有量。例如，如果您已經擁有自己的房屋，那麼房地產實際上可能會佔據您整體財富的很大一部分。此外，如果您在房地產相關行業工作，您的收入和勞動力前景已經與房地產市場掛鉤。總體而言，顧問建議將投資組合的 5% 至 20% 用於房地產（對於是否包括您的房屋淨值存在不同意見）。
歸納總結
儘管散戶投資者在進行投資組合分配時可以而且應該考慮房屋所有權，但他們也可能會考慮對房地產進行額外的、流動性更強的投資。
對於那些擁有必要的交易技能和資本的人來說，REIT 投資提供了獲得房地產投資的一些好處的機會，而無需直接擁有。對於正在考慮較小配置的其他人，或者對於那些不想為資產選擇背負重擔但需要最大程度多樣化的人來說，房地產共同基金將是一個合適的選擇。