什麼是 Propco（物業公司）？
propco、房地產公司或道具公司是由企業創建的二級實體，專門用於持有和管理其擁有的房地產。
將創收財產及其相關債務移交給新成立的子公司通常會爲母公司或opco （運營公司）提供與融資和信用評級問題相關的優勢。
關鍵點
- propco 是由母公司或 opco 專門創建的子公司，用於持有和管理其創收房地產。
- 這些安排幾乎總是用來確保更有利的融資和緩解信用評級問題。
- 將所有房地產和相關債務轉移給 propco 使 opco 能夠釋放資金並促進其財務健康。
- 與此同時，propco 繼承了一組財產，可用作抵押品，以具有競爭力的價格籌集資金。
Propco（房地產公司）如何運作
Opco-propco業務安排導致子公司或物業公司持有或擁有主要運營公司 (opco) 用於產生收入的所有資產，包括房地產。爲什麼要這樣做？主要是爲了獲得更有利的融資和爲公司擴張提供資金。
所有與融資和信用評級相關的問題突然在兩方之間分道揚鑣。 opco 將其房地產的賬面成本從賬簿中剔除，使其能夠騰出資金並促進其財務健康。
與此同時，新成立的propco發現自己繼承了一組財產，可以用作抵押來承擔債務 並以有競爭力的價格籌集資金。
Propco（房地產公司）的批評
Opco-propco 安排允許運營公司出租或租賃 物業公司的財產。在實踐中，這看起來像是一次售後回租。但是，該公司從未以任何實際方式放棄該財產，因爲propco和opco是同一集團公司的一部分。
雖然這聽起來像是公司的蛋糕和喫蛋糕，但創建propco可能有幾個缺點。如果一家企業在多個地點而不是主要地點開展業務，propco 安排會將公司鎖定在關閉任何地點變得更加困難的情況。
例如，在傳統的業務設置中，公司可能會選擇關閉表現不佳的地點或辦公室，並可能出售該物業。相比之下，在propco安排中，propco擁有房產，如果市場回報不足以償還債務，則propco可能不會選擇出售。
因此，opco 可能需要支付房產租金，即使它沒有使用它，因爲 propco 依靠該收入來償還由房產融資的債務。
特別注意事項
Propco 到 REIT 的過渡
由於 propco 在某些情況下會限制 opco 的靈活性，因此運營公司有時會將房地產公司剝離爲房地產投資信託(REIT)，將其轉變爲自己的實體。
創建房地產投資信託基金——持有房產和抵押貸款組合的公司，收取租金，然後以股息的形式將收益轉嫁給投資者——爲母公司提供稅收優惠，即消除任何可能出現的雙重徵稅問題有propco-opco的安排。
重要的
運營公司以後可能會選擇將子公司分拆爲房地產投資信託 (REIT) 以獲得稅收優惠。
一旦分拆，propco 可以充當任何其他 REIT，將與 opco 業務無關的資產添加到其投資組合中。