什么是 Opco？

Opco 是“运营公司”的缩写，通常用于描述参与opco/propco 交易的主要运营公司，这是剥离房地产投资信托 ( REIT ) 的最常见结构。

房地产公司 ( propco ) 拥有所有房地产和相关债务的所有权，而 opco 进行日常运营和管理，为 opco 提供与其信用评级和融资能力相关的优势。

Opco 是如何工作的？

运营公司/物业公司（“opco/propco”）交易是一种业务安排，其中子公司（即物业公司）拥有所有产生收入的物业，而主要公司（运营公司）管理运营，但没有直接财产所有权本身。 Opco/propco 交易允许两家公司的所有融资和信用评级相关问题保持独立，从而改善每个实体的财务状况。

在 opco/propco 交易策略中，公司至少分为一家运营公司和一家房地产公司。虽然房地产公司拥有与创收相关的所有资产（包括房地产或其他财产），但 opco 是使用这些资产产生销售额的公司。

opco/propco 策略使公司可以将某些要素——即债务以及因此的偿债义务、信用评级和相关问题——保留在运营公司的账簿之外。这通常会为公司带来可观的财务优势和节省。如果运营公司为其所有房地产资产创建一个 REIT，它可以避免对其所有收入分配进行双重征税。当信贷市场变得更加紧缩时，或者当房地产价格暴跌时，opco/propco 交易策略就不那么实用了，在许多情况下甚至不可行。

Opco 示例

赌场公司通常在某种意义上起到娱乐或度假 REITS 的作用，可能会考虑重组 opco/propco 以创造股东价值并简化运营。这方面的模型是 2013 年 Penn National Gaming Inc. 的重组，其中赌场公司获得美国国税局 (IRS) 的许可，可以将其财产免税分拆成新的 REIT。

Penn National Gaming 因此分拆了 REIT Gaming 和 Leisure Properties，将房地产资产的所有所有权转让给新成立的 REIT。完成分拆后，Gaming and Leisure Properties 将这些物业租回给运营它们的 Penn National Gaming。

Penn National Gaming 的房地产投资信托基金存在的特殊税收规定阻止了 propco 必须为从 opco 获得的任何租金支付联邦所得税。 Penn National Gaming 的房地产投资信托基金的利率也明显低于博彩公司。此外，由于 Penn National Gaming 通过将所有权转让给其 REIT，消除了与该物业相关的所有直接债务，因此 opco 减轻的资产负债表允许赌场公司借入运营所需的资金，并投入进一步发展和扩张其赌场。

REOCs 和 REITs

房地产运营公司 ( REOC ) 和房地产投资信托基金之间存在功能和战略差异。许多房地产投资信托基金专注于他们的投资和投资组合策略，通过他们持有的房产产生的租金或租赁产生现金流。房地产投资信托基金对建设项目和收购的投资可能旨在从物业中获得租金收入。该净收入主要用于向投资者发行的分配。

房地产运营公司可能会为新建筑提供资金，然后出售房产以获得回报。该公司还可以购买房产，翻新建筑物，然后转售房地产以获取利润。 REOC 也可以作为监管资产的管理公司。

房地产运营公司产生的收益大部分可以再投资于收购、翻新和新建项目等项目。这使得 REOC 能够相对较快地填补其投资组合，并具有潜在的长期前景。这与要求房地产投资信托基金将其大部分净收入作为股息分配给股东的法规形成鲜明对比。 REOC 可能有更大的增长前景，但它们可能不会像 REITs 那样产生那么多的直接收入。

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