什麼是非 REO 止贖？

非房地產止贖或非 REO 止贖是指成功止贖房地產。止贖程序在借款人未能按期償還抵押貸款數月後開始，該期限在抵押貸款條款中定義。在非 REO 止贖中，當止贖房產被拍賣時，買方同意支付欠銀行的房產金額，如果銀行願意提供折扣，則支付金額會更少。

非 REO 止贖如何運作

對於抵押貸款，房屋或財產被用作抵押品，這意味着如果借款人未能遵守抵押協議的條款，貸方有權沒收該財產。通常，止贖程序通常在借款人未能按時還款時開始。銀行或貸方通常會向借款人發送逾期付款通知。如果借款人繼續拖欠還款，銀行會發送催款信。

逾期 90 天后，貸方會發出違約通知，即未能付款。借款人可能會有更多時間與銀行合作結清任何未付款項並恢復貸款。如果無法達成協議且仍未收到付款，銀行將啓動止贖程序，即將其帶回家並通過拍賣出售給另一個買家的合法程序。

賣空

爲了避免喪失抵押品贖回權，房主可以通過房地產賣空將房產投放市場。當陷入財務困境的房主以低於抵押貸款到期金額的價格出售其房屋或房產時，就會發生賣空。如果房主無法迅速出售房產，貸款人可能會收回房產並將其公開拍賣。

止贖拍賣

止贖拍賣通常在縣法院舉行。房產的價格通常是房主所欠金額加上法律費用，但在某些情況下，貸方可能會接受更低的價格。當中標人購買拍賣的房產時，止贖是非 REO 止贖，因爲貸方找到了買家，並沒有被迫擁有所有權。

特別考慮：止贖救濟

因 2020 年開始的經濟危機而拖欠抵押貸款的房主可能有資格獲得延期還款保護。這項保護是 2020 年 3 月通過 2 萬億美元的《關懷法案》時引入的。

如果借款人因經濟危機而陷入財務困境，寬限期允許借款人在短期內暫緩還款。需要注意的是，逾期還款不會被免除。相反，逾期還款會被計入貸款期限的末尾。貸款人的寬限期最多可提供 180 天的還款寬限。

銀行或貸方不得取消由房利美或房地美等政府支持實體 (GSE)支持的抵押貸款。當唐納德·特朗普總統簽署《關懷法案》時，貸方和服務商被禁止在 2020 年 12 月 31 日之前取消借款人的贖回權。喬·拜登總統最初在上任第一天簽署行政命令，將此期限延長至 2021 年 3 月 31 日。他再次將截止日期延長至 2021 年 6 月 30 日。7 月 23 日，他再次將截止日期推遲至 2021 年 7 月 31 日，同時將寬限期登記窗口延長至 2021 年 9 月 30 日，併爲某些借款人提供最多三個月的額外寬限期。

借款人還可以申請延期最多 180 天，總共最多 360 天。但是，借款人必須聯繫其貸款服務商或銀行來申請這種延期。貸款中不會增加任何罰款、費用或額外利息（超出預定金額）。

非 REO 止贖與自有房地產

非 REO 止贖房產不同於房地產自有止贖房產(REO)。當拍賣發生但沒有買家提出符合最低出價的報價時，非 REO 止贖房產將成爲房地產自有止贖房產。對於 REO 房產，貸方取得所有權，而銀行通常會在網上發佈 REO 房產以進行轉售。銀行還可以尋求房地產經紀人的幫助，以接觸更多買家並加快銷售流程。爲了進一步吸引買家，貸方可能會以折扣價列出他們的 REO 房產，並消除一些與其所有權相關的費用。因此，房地產自有房產可能比非 REO 止贖房產更安全。

然而，REO 和非 REO 房產通常都需要進行大規模修繕。此外，對於決定等到當地房產成爲銀行擁有的 REO 的投資者來說，他們可能會錯過通過拍賣購買非 REO 房產的機會。換句話說，非 REO 拍賣允許投資者更早地購買止贖房產，而不是 REO 房產。

非 REO 止贖的優點和缺點

止贖房產對那些想以折扣價購買房產的買家來說很有吸引力。因此，公開拍賣往往會吸引一大批感興趣的買家。非 REO 房產有時可以讓買家購買他們原本買不起的房產。

然而，購買非 REO 止贖房屋並非沒有風險。非 REO 房產的買家還欠任何未繳稅款和房產留置權。如果該房產被用作償還債務的抵押品，留置權就是對該房產的合法要求。非 REO 房產的買家還負責房產可能需要的任何維護，這可能是一項重大的維護。新業主也可能需要處理驅逐居住在該房產上的租戶的問題。

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