无论您有兴趣购买房屋作为主要住宅还是投资房产，该房产目前可能已被租户占用。如果是这种情况，在决定购买之前您应该考虑一些事项。请继续阅读，了解有关租户权利、房东义务以及在购买有租户的房屋时如何限制风险的快速介绍。
租户权利
首先，重要的是要了解房产出售不会改变租户的租赁条款。就像“与土地一起运行”的地役权（和其他契约）一样，即它们与土地而不是所有者联系在一起，租约仍然“依附”在房屋上，即使所有权易手。结论：即使在您关闭房产之后，您购买房产之前签订的租约仍然有效，因此您不能仅仅因为合法地提高租金、修改条款或协议或在租赁期限结束前将租户踢出你是新主人。
如果您确实希望租户搬出，您有几种选择。一种是在您关闭时房屋空置（即没有租户）的情况下提交房屋报价。这给卖方带来了负担，要么终止租约，要么激励租户提前离开。如果卖家无法（或不愿意）这样做，您可以走开并开始寻找另一所房子。另一种选择是购买房产，然后终止租约、重新协商条款或自行“买断”租户。但在这种情况下，请记住，如果租户拥有有效的租约，则他们没有义务接受任何新条款，如果您违反租约或试图强制驱逐，您可能会面临诉讼。
房东的义务
作为新业主，您继承了房东的义务。作为房东的一个重要部分是为您的租户维护安全且适宜居住的房产。一般来说，您必须（至少）：
- 保持所有公共区域（例如走廊和楼梯）安全且清洁。
- 确保结构元素安全且完好无损（地板、墙壁、楼梯、电梯和屋顶）。
- 确保电气、管道、供暖/空调 (HVAC)、通风和卫生系统得到正确维护。
- 确保租户能够在合理的时间获得合理数量的自来水、热水和暖气。
- 提供垃圾容器并安排垃圾清除。
- 管理已知的环境毒素，包括含铅油漆粉尘和石棉。
- 消灭啮齿动物和其他害虫。
您当地的法律可能会要求有关宜居性的额外要求 - 请查看这些要求以确保您遵守这些要求。此外，阅读租约以了解您可能承担的任何其他具体义务（例如修剪草坪或支付水电费）也很重要。
变更或终止租约
一般来说，如果租户有按月租约，您（作为新房东）可以在新月份开始之前终止租约或增加租金，前提是您发出适当的通知（通常为 30 天，但这因州和租户占用房产的月数而异）。但是，如果签订了定期租约（例如六个月或 12 个月），则只要租约有效，租户就（在大多数情况下）拥有占用房屋的合法权利，无论房屋的所有者是谁。
在某些情况下，租约可以提前终止。一是租约中是否有明确规定业主（卖方）出售或转让财产时有权终止租约；在这种情况下，当您购买房屋时，租赁可以合法终止。另一个例外是，如果您因丧失抵押品赎回权而购买房产，在这种情况下，您可以遵循您所在州有关搬出通知的规定。例如，在华盛顿州，您必须提前 60 天通知租户腾出止赎房产，然后才能开始驱逐行动。在某些情况下，租户会同意提前搬出，并接受新业主、受托人或银行的“现金换钥匙”优惠。
最后，如果您计划将该房屋用作主要住所（而不是出租房产），您可以使用业主搬入驱逐 (OMI) 来让租户搬出。各州对此的规定有所不同，但一般来说，您必须在被驱逐后规定的天数（通常为 60 至 90 天）内搬入该房屋，并作为您的主要住所居住至少年数（通常为一年）。至五）。
综述
重要的第一步是在成交前审查租赁文件，这样您就知道自己要做什么，并确保租约写得很好，结构符合当地租赁法。如果出现任何问题，请要求卖家修改语言，作为成交的条件。同样重要的是，不仅要获取任何预付租金和保证金的记录，还要获取这笔钱（应在结案声明中转给您）。您可能必须将保证金存入信托账户（取决于您所在的州），并且成交代理人应按比例在您和卖方之间支付当前的租金。
另外，请确保卖方在租户搬入之前提供有关房产状况的文件——如果有损坏，如果没有入住报告，您将很难证明租户对此负责。如果可能，请在交房前与租户会面，以便核实房屋的当前状况并讨论租赁条款。
最后，确保您有适当的保险。标准的房主保单通常无法完成这项工作。通知您的保险公司该房屋正在出租，以便您在发生房客受伤、疏忽和其他损失时获得承保。