想要购买房产？除了搜索房地产清单和与房地产经纪人合作的传统渠道之外，还有其他购买方式。您也可以在拍卖会上购买房产。

如何在拍卖会上买房

在拍卖会上购买的好处包括扩大您的选择范围并可能以折扣价购买。与以传统方式购买拍卖行相比，您购买拍卖行的竞争可能更少，但您还将与不同的潜在买家群体打交道——通常是经验丰富的投资者。

也许在拍卖会上购买的最大风险是您对待售房产的了解有限，这使得代价高昂的失误成为可能。此外，与任何房地产购买一样，您需要阅读、理解并签署大量文书工作（最好在房地产律师的帮助下）。

房地产传说中充斥着在拍卖会上以远低于市场价值的价格购买房屋的故事，而且这种便宜货确实存在。但是，与通过通常的流程购买相比，拍卖通常是一种风险更高的购买方式。这一现实使得充分了解房地产拍卖的运作方式以及谨慎对待您考虑竞标的房产至关重要。

“许多人错误地认为拍卖房屋是一笔划算的交易，”新墨西哥州阿尔伯克基Myers & Myers Real Estate的房地产经纪人和合格经纪人约翰迈尔斯说，“有些拍卖房屋是一笔划算的交易，而另一些拍卖房屋可能是一笔大买卖。”错误。”

为帮助您避免犯大错，以下是住宅物业拍卖的基础知识，因此您可以决定此选项是否适合您——您是想住在该物业中还是纯粹将其用作投资。

房屋如何拍卖

房屋最终被拍卖的常见方式有两种。

止赎拍卖

当房主至少几个月没有支付抵押贷款时，他们可能会违约并最终被取消抵押品赎回权。发生这种情况时，银行会向县记录员提交违约通知。如果房主不支付所欠余额或与贷方重新谈判抵押贷款，贷方可以将房屋拍卖并迫使房主不付款。这些止赎拍卖由银行聘请的受託人进行。

财产税违约拍卖

房屋最终进入拍卖区的另一种方式是业主不支付评估的财产税。在这些情况下，扣押财产的是未缴税款，而不是银行。由此产生的税收留置权拍卖由当地治安官、书记员或县或地方税务机关的审计长办公室进行。

参加拍卖

无论拍卖类型如何，这些活动都可能发生在当地政府法院和酒店会议室等实体地点，并且这些现场拍卖会迅速完成。房地产拍卖也越来越多地在网上进行，它们可能会持续数天或数週。

佛罗里达州房地产投资公司House Heroes LLC的联合创始人厄尔·怀特（Earl White）表示，在拍卖会上购买房屋一直并将继续流行，该公司购买房屋、公寓和住宅空地。 “预算有限的业主和房地产专业人士迁移到竞争较少的来源，”他说。 “自然，拍卖物业产生的报价较少，导致售价较低。然而，止赎拍卖并没有提供[住房]危机期间存在的折扣。”

怀特继续解释说，当可用的房产较少时，由于房屋升值和优惠的抵押贷款利率，购房者的积极性很高。他说，在线拍卖增加了竞争并推高了价格。

寻找房地产拍卖

寻找拍卖的一种方法是直接联系当地政府或访问他们的网站以获取信息，然后通过电话跟进以确认详细信息。另一种是通过RealtyTrac.com和Auction.com等网站。但是，在线信息并不总是准确的。

可能会列出处于止赎前的房产，因为业主拖欠付款。这些房产可能永远不会出售，因为它们的所有者赶上付款或与贷方达成协议。

当地的房地产经纪人和经纪人也可以成为宝贵的资源。不幸的是，您可能不会发现他们急于提供帮助，因为代理商和经纪人不会自动在现场拍卖中赚取佣金。但是，这些房地产经纪人可以通过在线拍卖赚取佣金。

多重上市服务数据

White 表示，对于潜在买家而言，直接多重挂牌服务 (MLS)报告比在线挂牌更有价值，因为它们包含挂牌的完整数据，包括照片和最重要的非公开经纪人评论。 “非公开评论很重要，因为它们指定了影响销售价格和上市天数的关键信息，”怀特说。这些信息可以涵盖财产缺陷、融资选择、入住率和租户租赁。

怀特表示，虽然规则因地点而异，但 MLS 和县记录通常只提供给房地产许可证持有者。根据他的经验，如果您与他们联系，他们通常很乐意免费提供帮助。

怀特还指出，面对面拍卖已经消失，因为即使是较小的县也已经将它们转移到网上。迈阿密和棕榈滩是税收和止赎拍卖现在完全在线的两个地方。

请记住，止赎拍卖经常被推迟或取消，即使是在最后一刻。贷方可能没有获得所需的所有文书工作，或者借款人可能已经制定了避免止赎的解决方案。

投标人需要知道什么

在竞标房地产拍卖之前，您应该了解您所承担的风险。一次糟糕的购买可能会困扰您多年。您还需要了解拍卖规则并准备好在尝试参与之前遵守它们。

您必须註册并向举行拍卖的实体提交房产预期售价的 5% 至 10% 的可退还押金。如果拍卖是亲自进行的，请务必在预定开始前至少一小时签到并获得一张官方卡，您将在准备出价时提出该卡。

在拍卖中赢得房产可以通过两种不同的方式进行。

• 在贷方确认拍卖中，贷方不必接受您的报价，即使您是出价最高的人。
• 在绝对拍卖中，中标者获得财产。

拍卖的起始价格可能是抵押贷款的余额或旨在刺激竞标的较低金额。在止赎拍卖中，贷方不得从拍卖中获利。通常，这些房产都是亏本出售的；如果有利润，则应该在支付抵押贷款和任何其他留置权后归于被止赎的房主。拍卖房产并不总是很好的交易——例如，拍卖师可以为房产设置一个隐藏的底价，这是必须出价的最低价。

“无论买家是亲自参加拍卖还是在线参加拍卖，他们都必须牢记，每处房产都有一个门槛价格，明智的购买可能会变成愚蠢的购买，并且他们不能让活动、场地或他们的情绪受到影响。动他们的决定，”Ron Humes 建议道，他自 2000 年起担任房地产经纪人，现任肯塔基州列克星敦市后现代营销运营副总裁。

访问属性

拍卖房产很少为潜在买家提供与传统出售房产相同的访问权限。尽管一些拍卖公司确实提供开放式房屋，但您很可能不会被允许在您方便的时候与您的代理人一起走过该物业。

加利福尼亚州圣何塞的房地产律师兼经纪人大卫·罗伯森 (David Roberson) 说：“我个人绝不会建议客户在没有先进行眼球测试的情况下远程购买房产。”他和他的妻子在三个州拥有 22 处出租房产，他是硅谷物业管理集团的所有者和经营者。您或您值得信赖的投资团队都应该彻底评估您正在考虑的房地产和您正在处理的人，然后才能在法律或财务上承担责任。

同样，休姆斯警告说，除非有知道如何收集和评估所有必要细节的专业人士进行现场评估，否则报告房产当前或未来价值的消息来源可能不准确。衡量拍卖房产的最佳方式是与专业人士（房地产经纪人、估价师和承包商）合作，他们了解建筑和改建成本，并且能够准确评估房产的当前和未来价值以及所需的工作成本。

物业状况和检查

房子可能有各种各样的问题——记住，它曾经属于无力支付抵押贷款或财产税的人，所以业主可能也负担不起任何日常维护或修理费用。此外，一旦房屋的损失似乎不可避免，业主可能会故意忽视它甚至严重损坏它。此外，空置物业可能已被擅自佔地者破坏或占用。

假设如果该物业从外面看起来很糟糕，那么它的内部可能看起来很糟糕。拍卖物业按原样出售，您需要有能力承担任何和所有维修费用。尽管它可能很诱人，但您不应擅自擅闯以更好地了解房产的状况。您可能已经在电视上看到过脚蹼进入后院，窥视甚至爬过窗户，但这样做是违法的，而且您绝对不想打扰任何住在家里的人，这不仅是出于礼貌，也是为了您的安全。从当地政府记录中获取有关房产所有权历史的信息，与当地房地产经纪人交谈，并恭敬地向邻居索取信息。

拍卖物业通常不允许房屋检查或任何合法的方式亲自查看内部。如果您无法承担购买状况不佳的房产的风险，请坚持允许您在出价前检查房产的拍卖。如果没有这些信息，在您成为业主之前，您可能很难知道您正在进入什么领域、房产的维修成本是多少，以及它的真正价值。

即使您可以进行房屋检查，这仍然有其局限性。墙后、天花板和地板下的问题在您接管之前可能并不明显。如果关闭公用设施，您可能无法检测到洩漏、电气问题、电器损坏或 HVAC 设备故障。

付款方式：提前计划

在拍卖会上购买房产通常需要大量现金。每个拍卖公司和县政府都有自己的付款要求，但您可能需要现金来确保您的投标权。首付金额和购买方式通常取决于房产和拍卖行。通过以传统方式购买银行拥有的房产，可以获得更灵活的融资选择。

至于付款，拍卖人应携带现金、汇票或银行本票支付拍卖持有人要求的金额。通常，您必须在赢得拍卖后立即全额支付财产。有时，您可能要到第二天才能完成付款。未能完成付款可能会导致您的押金被没收并被禁止参加未来的拍卖。准备好提供资金证明，以证明您可以完成购买。如果您以实体（例如有限责任公司、信託或有限合伙企业）而非个人的身份投标，您可能需要出示您的实体文件。

获胜者就像购买任何其他房屋一样通过託管和关闭。房地产拍卖的投标人通常是有能力支付现金的房地产投资者。对于允许融资购买的拍卖，您需要提前获得资格预审。一些拍卖行更喜欢您与他们的附属贷方合作，并让这些贷方在拍卖现场进行。但是，请事先进行研究以确定竞争贷方的可用利率。这些信息可能会给你一些筹码。

此外，请确保您了解您需要支付的拍卖费用。休姆斯说：“多次在拍卖会上购买的房屋需要拍卖师、银行、律师和其他公司将其带到拍卖场的成本和费用。” “10% 的拍卖费、银行利息和罚款、律师费、12% 的销售手续费和转嫁给买方的财产准备费并不罕见。”

检查任何索赔、留置权和占用人

在您出价之前，您需要聘请一家产权搜索公司来查看谁可能对该房产持有留置权。作为所有者，您将对任何留置权负责，这意味着您可以从口袋里掏出更多的钱。

可能还有其他针对房屋的索赔——不仅是税收留置权，还有承包商留置权或第二次抵押贷款。投标人应与拍卖公司核对，以确保房产有明确的产权。如果您确实赢得了拍卖，您将需要在託管期间或关闭后立即购买产权保险，以保护自己免受产权搜索期间未发现的任何留置权的影响。

在某些情况下，（前）所有者或擅自佔地者将佔用该物业，您将不得不驱逐他们——这是一个通常漫长的过程，充其量是令人不快的，最坏的情况是昂贵的。提前给他们几千美元让他们搬走并交出钥匙可能会更有利。

在获得头衔之前不要做任何事情。避免在获得销售证明后立即开始装修或搬入房产的冲动。您仍然需要等待最多 10 天左右才能收到您的产权证书。在您持有该证书之前，该财产实际上并不属于您；业主仍然可以通过向法院提出反对出售或偿还贷款来保留其对房屋的权利。

结论

止赎房屋在经济上可能具有吸引力，但在购买之前需要考虑许多障碍。此外，仅仅因为房屋在拍卖中出售并不意味着您能够以优惠的价格获得它（或者房屋在任何价格下都是划算的——它可能是一个钱坑）。然而，对于精明、聪明和积极进取的人来说，房产拍卖作为一种廉价购买房屋或投资房产的方式值得探索。

话虽如此，请考虑未在拍卖中出售的房产作为替代方案。 “在与拥有房产权益的卖家谈判时，可以找到更好的交易，并且可以代表他们自己进行谈判，而无需支付拍卖的所有相关罚款和费用，”休姆斯建议道。 “在拍卖中，您可能还会面临来自购买房产以将其作为商业模式进行翻转的公司的更多竞争。对于普通购房者来说，拍卖的房屋并不总是最好的交易。”

如果您有兴趣尝试在拍卖会上买到便宜的房产，那么有很多东西要学。与通过房地产经纪人相比，拍卖是一种风险更高的购买房产的方式。对投标过程和您感兴趣的房产进行充分的教育是很重要的。与当地的房地产经纪人或经纪人合作确定潜在的房产可能会有所帮助，尽管除非您能达成赔偿协议，否则他们可能不感兴趣。

最后，请务必在出价前彻底审查所有拍卖规则并对房产进行尽职调查。寻求房地产律师的顾问——最好是有止赎销售经验的律师——以确保你了解如果你是中标人，你的责任和义务是什么。

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