对于个人退休账户 (IRA) ，金融资产——股票、债券、共同基金或交易所交易基金(ETF)——是通常的投资对象。尽管如此，在某些条件下，您仍然可以在您的 IRA 中持有房地产。您可以购买单户或多户住宅；公寓楼;商业地产，例如零售店、酒店或办公大楼、未开发的土地和地块；甚至船滑。
不过，这并不像购买几百股股票那么容易。如果您想通过自主 IRA购买房产，您需要了解规则——其中有很多规则。
重点
- 您可以在您的 IRA 中持有房地产，但您需要一个自我指导的 IRA 才能这样做。
- 您购买的任何房地产必须严格用于投资目的；你和你的家人不能使用它。
- 在 IRA 内购买房地产通常需要现金支付，而 IRA 必须支付所有所有权费用。
- 在您的 IRA 中持有房地产可能会很棘手，因为税收问题和繁文缛节。但是，另一方面，房地产可以为您提供良好（或高）的回报率并使您的投资组合多样化。
购买投资物业的正确 IRA
首先，您的 IRA 必须是自我指导的。 “自主”一词是指由IRA 托管人、金融机构或负责记录保存和美国国税局 (IRS)报告要求的公司接受或提供另类投资。自主 IRA 独立于任何为您做出决定的经纪、银行或投资公司（无论如何，大多数经纪账户都不允许持有房地产）。
要通过您的 IRA 购买和拥有财产，您仍然需要一个托管人，这是一个专门从事自主账户的实体，负责管理交易、相关文书工作和财务报告。一切都经过托管人，以防止您违反有关此类房地产交易的严格规定。
如您所料，托管人将收取服务费用。但是，它不会建议您如何最好地构建您的资产。这位保管人的工作是处理后台工作。
在我们查看其余规则之前，请了解这个基本事实：您和您的 IRA 是两个独立的实体。您的爱尔兰共和军拥有该财产——您不拥有。该财产的标题将显示为“XYZ 信托公司托管人 [为] (FBO) [您的姓名] IRA”。
如果您不正确地使用您的 IRA 购买房地产，您可以取消 IRA 的资格。如果发生这种情况，其中的所有资金都会立即征税。
什么是你的，什么不是你的
您的房地产必须纯粹是一项投资。您不能将其用作度假屋、孩子居住的地方、第二个家或您的企业办公室。这些规则适用于您和IRS 认为“不合格”的人。那么谁被认为是不合格的人呢？
- 你的配偶
- 你的父母、祖父母和曾祖父母
- 您的孩子及其配偶、孙子和曾孙
- 您的 IRA 的服务提供商
- 拥有超过 50% 财产的任何实体
你也不能从这些不合格的人那里购买房产——这被称为自我交易——爱尔兰共和军也不能购买你已经拥有的房产。您可以在《国内税收手册》第 4.72.11.2.1 节中了解有关禁止交易的更多信息。
进行购买
您的 IRA 余额必须相当高，因为获得抵押贷款以在 IRA 内购买房产并不容易。您可能必须以现金支付，这不仅会占用大量资金，还会影响您未来的回报率。
房地产投资者通常会支付少量资金，并利用仍然相对较低的利率来进行购买，认为他们可以在房产上赚到的钱比他们支付的利息要多。如果您无法为购买房地产提供资金，您将失去获得显着投资回报(ROI) 的潜力。
一些银行会考虑为此类交易提供贷款，但它带来了另一个问题：来自财产的任何收入都可能被视为不相关的企业应税收入(UBTI)。您可以从 IRS 国内税收法 (IRC) 第 511 条中了解有关 UBTI 的更多信息。
拥有物业
由于您的 IRA 不纳税，因此您无法利用拥有房地产的扣除额。因为您已经支付了现金，所以无需扣除抵押贷款利息。您也没有获得财产税减免或折旧的好处。如果您的房产产生租金收入，它的每一点都将直接回到您的 IRA。由于您不拥有该财产，因此您无法将任何收入收入囊中。 （当然，当您在退休时从帐户中提款时，您最终会得到这笔钱。）
从好的方面来说，拥有房地产的维护或其他相关成本都不会从你的口袋里掏出来。爱尔兰共和军支付一切。然而，这并非没有缺点。从您的 IRA 中取出的每一美元都是一美元，不再需要几十年的免税升值。
一个巨大的风险：维护费用会耗尽你的 IRA 的现金，如果你“过度贡献”账户来支付这些费用，就会导致昂贵的罚款。
如果财产产生了一系列重大费用，导致您的 IRA 余额如此之低，以至于账户没有足够的钱来支付，会发生什么？请记住，您不能自掏腰包支付与该房产相关的任何费用，而且 IRA 的供款是有限的：2021 年和 2022 年的年度供款限额为 6,000 美元，如果您年满 50 岁，则为 7,000 美元。
如果这不包括维修，并且您必须存入更多存款，那么您将面临与贡献过多相关的处罚。这是一个很大的风险，因为房产通常需要昂贵的维护费用，而您从租金中获得的收入可能无法满足您在高维护年份需要花费的费用。
在 IRA 中出售房产
要出售您的财产，请像处理任何其他房地产一样制定销售价格。一旦双方就价格和条款达成一致，请要求您的托管人代表您的 IRA 出售该房产。所有的钱都将回到您的 IRA，无论是延税还是免税，取决于您 IRA 的构成。
最后一个考虑因素：流动性。退出投资对你来说有多容易？有了股票，这相对容易。有时你可以在几秒钟内收回你的钱。相比之下，房地产是出了名的非流动性投资。剥离可能需要很长时间，而且您可能会在此过程中赔钱。正如近 1100 万人在 2008 年的大衰退中了解到的那样，您可能会发现自己拥有的资产价值低于您所欠的金额。
IRA 中财产的利弊
我们已经提到了很多麻烦和缺点，此时您可能想知道将财产放入 IRA 是否有任何意义。从历史上看，随着房地产价值随着时间的推移而上涨，房地产一直是一项很好的长期投资，而长期升值与退休账户的长期投资期限密切相关。在短期内，房产产生的任何收入都在 IRA 内避税。最后，作为硬资产，房地产有助于分散投资于股票和其他证券的投资组合——这不是世界上最糟糕的想法。
优点
房地产有助于分散投资组合，通常与金融市场背道而驰。
随着时间的推移，房地产历来升值，非常适合 IRA 的长期投资视野。
房地产可以从租金中提供稳定的收入来源，您收取的任何租金收入在 IRA 内都是免税的。
您可以购买、出售、翻转和积累财产。
缺点
您需要与托管人建立一个自我指导的 IRA。
您不能要求扣除财产税、抵押贷款利息、折旧和其他与财产相关的费用。
所有费用、维修和维护费用必须用 IRA 资金支付，并且您必须支付他人费用和管理财产。
您和您的亲属不能在该物业居住或经营业务。
结论
使用 IRA 购买投资房产并不适合胆小的人，也不适合任何不熟悉不同类型的个人退休账户的人。任何类型的房地产投资都是相当冒险的，或者充其量是高维护成本；对于 IRA，房地产是一个特别高风险的选择。如果您的收入和 IRA 供款限额不包括您不能忽视的维修费用，则不仅房产价值可能会下降而不是上升，而且一年的高额维护成本也可能使您受到处罚。
除非您有时间和专业知识来管理不动产，否则最好为您的 IRA 制定更主流的策略。或者考虑证券化的房地产选择，例如房地产投资信托(REIT) 或投资房地产的共同基金和 ETF。这些是财产所有权的一种间接形式，但它们是一种更直接、流动性更强的提议——它们也可以在常规 IRA 中持有。