千禧一代的购房率低于前几代人，而日益困难的房地产市场可能会加剧对整个经济产生深远影响的问题。

如今，1981 年至 1996 年间出生的人中拥有房产的人数远远少于同龄的 X 一代和婴儿潮一代。住房负担能力正在对各代人造成影响，但入门级住房的缺乏和新建建筑的缺乏对千禧一代的影响尤其严重。

根据人口普查局的当前人口调查，2022 年千禧一代的住房拥有率为 51.5%，而 1990 年婴儿潮一代的住房拥有率为 56.5%，2006 年 X 一代的住房拥有率为 58.2%。

从2019年底到2022年底，美国新房销售价格中位数飙升超过42%，达到457,800美元。与此同时，30年期固定抵押贷款利率从3.74%上升至6.42%，主要是为了应对美联储提高联邦基金利率以对抗通胀的结果。

亚特兰大联储住房负担能力监测显示，新房价格和抵押贷款成本的上涨使得过去六个月成为自 2006 年以来买房最难以负担的时期之一。

住房越来越贵——到 2022 年，只有不到 1% 的新建房屋价格低于 20 万美元

导致千禧一代住房拥有率下降的主要因素之一是美国的总体住房成本。近半个世纪以来，在考虑通货膨胀因素后，家庭收入的增长速度远远慢于新房价格的增长速度。

事实上，20% 首付的典型成本中位数约为千禧一代家庭去年平均工资的 85%。这远高于 X 一代同龄人的 75% 和婴儿潮一代的 64%。

推动房价飙升的因素有很多，包括建筑成本和劳动力成本的上涨。然而，亚特兰大中心联邦储备银行住宅房地产主题专家多莫尼克·普维安斯 (Domonic Purviance) 表示，住房价格如此昂贵的主要原因之一是房屋建设跟不上 2008 年经济衰退后的人口增长。住房与政策研究所和南卡罗来纳大学摩尔商学院的研究经济学家约瑟夫·冯·内森 (Joseph Von Nessen)。此外，大部分正在建造的房屋价格也更高。

全国房屋建筑商经济协会高级经济学家赵娜表示，20万美元以下的房屋（通常被称为入门级或入门级房屋，通常由年轻的首次购房者购买）的缺乏正在影响千禧一代的住房拥有率。

根据人口普查局建筑调查的数据，造价低于 20 万美元的新房比例从 2019 年新房存量的 10% 下降到 2022 年的不到 1%。

由于近乎于零的利率，以及疫情爆发之初消费者支出从服务转向商品（特别是住房商品）的总体转向推动的需求激增，这场大流行加剧了本已严重的住房短缺。

随后房价和抵押贷款利率的上涨几乎与大部分千禧一代进入收入高峰期（35 岁至 54 岁之间）的情况完全一致，此时他们最有可能进入购房市场。

考虑到平均家庭收入、房价和抵押贷款利率，2022 年是千禧一代首次拥有比同龄 X 一代或婴儿潮一代更昂贵的购房市场。

“如果你的收入达到中等水平，就没有新的住房可供你使用，”普维恩斯说。 “现在，新房子是一种奢侈品。它不是入门级入门级家用产品，已经不存在了。现在只有高收入家庭才有能力购买新房，而中等收入的人几乎买不起现有住房。”

2008 年经济衰退如何影响千禧一代的住房拥有率

影响千禧一代住房拥有率的另一个主要因素是，他们这一代人是在 2008 年经济大衰退的影响下开始成年的。

“大衰退和多年复苏期发生在许多千禧一代 20 多岁和 30 多岁的时候，这意味着他们在开始职业生涯并试图省钱的时期面临着艰难的就业市场，”冯·内森说。

在从 2008 年经济衰退中复苏的过程中，银行收紧了贷款标准，房价上涨。宾夕法尼亚大学房地产和金融学教授苏珊·瓦赫特 (Susan Wachter) 表示，这种情况发生在千禧一代进入组建家庭的时期，这使得他们无法以与前几代人相同的速度购买房屋。

X 一代的住房拥有率也受到 2008 年经济衰退的影响。 2008 年，X 一代的住房拥有率为 60.7%，而 1992 年婴儿潮一代的住房拥有率为 59.2%，两代人的年龄范围相同。然而，在接下来的七年里，X 一代的比率只会上升到 61.9%，而婴儿潮一代的比率将上升到 71%，这一差距至今尚未弥合。

千禧一代正在晚年安定下来

千禧一代结婚生子的时间比前几代人晚，这是阻碍他们以同样速度拥有住房的另一个因素。

Purviance 表示，组建家庭是购房的一个主要触发因素，因为美国的大部分房屋销售都是为了双重收入。因此，任何延迟家庭形成的行为都会给住房拥有率带来下行压力。

普维安斯说：“千禧一代通常结婚较晚，在校时间较长，离开学校时背负的学生贷款债务也较多。”

根据皮尤研究集团的数据，2010 年代美国家庭增长率为 9%，为有记录以来的最低水平。

千禧一代较低的住房拥有率可能会产生更广泛的经济影响

千禧一代住房拥有率下降不仅仅是这一代人面临的问题。住房拥有率，尤其是那些处于收入巅峰时期的人，是整个美国经济最重要的引擎之一。

普维恩斯说，当人们购买房屋时，他们还会进行额外的购买，例如家具、草坪护理、房屋改造和扩建，所有这些支出都具有实质性的乘数效应，有利于整个经济。

事实上，根据经济分析局的数据，住宅固定投资支出（包括新的单户和多户结构的建设、住宅改造、活动房屋的生产以及经纪人费用）占 3% 至 5%。占美国国内生产总值(GDP) 总额的百分比。

千禧一代拥有住房的未来

千禧一代的住房拥有率虽然在增长，但仍然明显落后于婴儿潮一代甚至 X 一代。虽然千禧一代已经从 2008 年经济衰退中失去的大部分就业和收入中恢复过来，但当今房地产市场的高利率和昂贵的库存使得住房拥有率的关闭与前几代人的差距就更加困难了。

然而，普维安斯表示，一项可能缓解住房供应短缺并提供更多住房（尤其是千禧一代）的潜在政策改变是取消地方政府的许可和分区规则，这些规则往往会增加成本并推迟新住房建设。

根据 Purviance 的说法，未来房地产市场中越来越大的一部分可能是单户出租和建房出租。

普维恩斯说：“市场已经接受了人们将无法再支付首付的事实，买房将变得更加难以负担，更多的人将不得不租房。”

方法

按世代划分的住房拥有率数据来自美国人口普查局和美国劳工统计局的当前人口调查 (CPS)。 CPS 及其年度社会和经济增刊的微观数据取自明尼苏达大学 IPUMS-CPS， www.ipums.org 。每代人的住房拥有率是根据户主的年龄计算的，计算方式与美国人口普查局的住房空置调查(HVS) 类似。由于世代之间的年龄范围和 HVS 提供的年龄范围不同以及对一般 HVS 数据所做的数据更改，HVS和本文之间按年龄划分的住房拥有率数据将略有不同。

新房销售数据的中位价来自美国人口普查局的新住宅销售产品，使用的是该局的建筑调查数据。家庭收入中位数数据来源于美国人口普查局的收入和贫困数据表。两者的数据均通过圣路易斯联邦储备银行的FRED 数据库访问。

按世代划分的家庭收入数据来自 IPUMS 的 CPS 微观数据，并根据户主年龄按年龄组中的家庭数量进行加权。 30 年期固定抵押贷款利率数据源自 Freddie Mac 的初级抵押贷款市场调查，是通过圣路易斯联邦储备银行的FRED 数据库访问的每周数据的年平均值。本文创建的住房负担能力指数仅考虑了每代人的加权平均家庭收入、新房销售价格中位数以及平均 30 年固定抵押贷款利率，其方法类似于亚特兰大联邦储备银行的住房负担能力指数所有权负担能力监控，但忽略财产税和保险费用。

所有收入和住房成本数据均根据美国劳工统计局所有城市消费者消费价格指数年平均值进行通货膨胀调整。本文的数据和分析代码可以在GitHub上找到。

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