千禧一代的購房率低於前幾代人，而日益困難的房地產市場可能會加劇對整個經濟產生深遠影響的問題。

如今，1981 年至 1996 年間出生的人中擁有房產的人數遠遠少於同齡的 X 一代和嬰兒潮一代。住房負擔能力正在對各代人造成影響，但入門級住房的缺乏和新建建築的缺乏對千禧一代的影響尤其嚴重。

根據人口普查局的當前人口調查，2022 年千禧一代的住房擁有率爲 51.5%，而 1990 年嬰兒潮一代的住房擁有率爲 56.5%，2006 年 X 一代的住房擁有率爲 58.2%。

從2019年底到2022年底，美國新房銷售價格中位數飆升超過42%，達到457,800美元。與此同時，30年期固定抵押貸款利率從3.74%上升至6.42%，主要是爲了應對美聯儲提高聯邦基金利率以對抗通脹的結果。

亞特蘭大聯儲住房負擔能力監測顯示，新房價格和抵押貸款成本的上漲使得過去六個月成爲自 2006 年以來買房最難以負擔的時期之一。

住房越來越貴——到 2022 年，只有不到 1% 的新建房屋價格低於 20 萬美元

導致千禧一代住房擁有率下降的主要因素之一是美國的總體住房成本。近半個世紀以來，在考慮通貨膨脹因素後，家庭收入的增長速度遠遠慢於新房價格的增長速度。

事實上，20% 首付的典型成本中位數約爲千禧一代家庭去年平均工資的 85%。這遠高於 X 一代同齡人的 75% 和嬰兒潮一代的 64%。

推動房價飆升的因素有很多，包括建築成本和勞動力成本的上漲。然而，亞特蘭大中心聯邦儲備銀行住宅房地產主題專家多莫尼克·普維安斯 (Domonic Purviance) 表示，住房價格如此昂貴的主要原因之一是房屋建設跟不上 2008 年經濟衰退後的人口增長。住房與政策研究所和南卡羅來納大學摩爾商學院的研究經濟學家約瑟夫·馮·內森 (Joseph Von Nessen)。此外，大部分正在建造的房屋價格也更高。

全國房屋建築商經濟協會高級經濟學家趙娜表示，20萬美元以下的房屋（通常被稱爲入門級或入門級房屋，通常由年輕的首次購房者購買）的缺乏正在影響千禧一代的住房擁有率。

根據人口普查局建築調查的數據，造價低於 20 萬美元的新房比例從 2019 年新房存量的 10% 下降到 2022 年的不到 1%。

由於近乎於零的利率，以及疫情爆發之初消費者支出從服務轉向商品（特別是住房商品）的總體轉向推動的需求激增，這場大流行加劇了本已嚴重的住房短缺。

隨後房價和抵押貸款利率的上漲幾乎與大部分千禧一代進入收入高峯期（35 歲至 54 歲之間）的情況完全一致，此時他們最有可能進入購房市場。

考慮到平均家庭收入、房價和抵押貸款利率，2022 年是千禧一代首次擁有比同齡 X 一代或嬰兒潮一代更昂貴的購房市場。

“如果你的收入達到中等水平，就沒有新的住房可供你使用，”普維恩斯說。 “現在，新房子是一種奢侈品。它不是入門級入門級家用產品，已經不存在了。現在只有高收入家庭纔有能力購買新房，而中等收入的人幾乎買不起現有住房。”

2008 年經濟衰退如何影響千禧一代的住房擁有率

影響千禧一代住房擁有率的另一個主要因素是，他們這一代人是在 2008 年經濟大衰退的影響下開始成年的。

“大衰退和多年復甦期發生在許多千禧一代 20 多歲和 30 多歲的時候，這意味着他們在開始職業生涯並試圖省錢的時期面臨着艱難的就業市場，”馮·內森說。

在從 2008 年經濟衰退中復甦的過程中，銀行收緊了貸款標準，房價上漲。賓夕法尼亞大學房地產和金融學教授蘇珊·瓦赫特 (Susan Wachter) 表示，這種情況發生在千禧一代進入組建家庭的時期，這使得他們無法以與前幾代人相同的速度購買房屋。

X 一代的住房擁有率也受到 2008 年經濟衰退的影響。 2008 年，X 一代的住房擁有率爲 60.7%，而 1992 年嬰兒潮一代的住房擁有率爲 59.2%，兩代人的年齡範圍相同。然而，在接下來的七年裏，X 一代的比率只會上升到 61.9%，而嬰兒潮一代的比率將上升到 71%，這一差距至今尚未彌合。

千禧一代正在晚年安定下來

千禧一代結婚生子的時間比前幾代人晚，這是阻礙他們以同樣速度擁有住房的另一個因素。

Purviance 表示，組建家庭是購房的一個主要觸發因素，因爲美國的大部分房屋銷售都是爲了雙重收入。因此，任何延遲家庭形成的行爲都會給住房擁有率帶來下行壓力。

普維安斯說：“千禧一代通常結婚較晚，在校時間較長，離開學校時揹負的學生貸款債務也較多。”

根據皮尤研究集團的數據，2010 年代美國家庭增長率爲 9%，爲有記錄以來的最低水平。

千禧一代較低的住房擁有率可能會產生更廣泛的經濟影響

千禧一代住房擁有率下降不僅僅是這一代人面臨的問題。住房擁有率，尤其是那些處於收入巔峯時期的人，是整個美國經濟最重要的引擎之一。

普維恩斯說，當人們購買房屋時，他們還會進行額外的購買，例如傢俱、草坪護理、房屋改造和擴建，所有這些支出都具有實質性的乘數效應，有利於整個經濟。

事實上，根據經濟分析局的數據，住宅固定投資支出（包括新的單戶和多戶結構的建設、住宅改造、活動房屋的生產以及經紀人費用）佔 3% 至 5%。佔美國國內生產總值(GDP) 總額的百分比。

千禧一代擁有住房的未來

千禧一代的住房擁有率雖然在增長，但仍然明顯落後於嬰兒潮一代甚至 X 一代。雖然千禧一代已經從 2008 年經濟衰退中失去的大部分就業和收入中恢復過來，但當今房地產市場的高利率和昂貴的庫存使得住房擁有率的關閉與前幾代人的差距就更加困難了。

然而，普維安斯表示，一項可能緩解住房供應短缺並提供更多住房（尤其是千禧一代）的潛在政策改變是取消地方政府的許可和分區規則，這些規則往往會增加成本並推遲新住房建設。

根據 Purviance 的說法，未來房地產市場中越來越大的一部分可能是單戶出租和建房出租。

普維恩斯說：“市場已經接受了人們將無法再支付首付的事實，買房將變得更加難以負擔，更多的人將不得不租房。”

方法

按世代劃分的住房擁有率數據來自美國人口普查局和美國勞工統計局的當前人口調查 (CPS)。 CPS 及其年度社會和經濟增刊的微觀數據取自明尼蘇達大學 IPUMS-CPS， www.ipums.org 。每代人的住房擁有率是根據戶主的年齡計算的，計算方式與美國人口普查局的住房空置調查(HVS) 類似。由於世代之間的年齡範圍和 HVS 提供的年齡範圍不同以及對一般 HVS 數據所做的數據更改，HVS和本文之間按年齡劃分的住房擁有率數據將略有不同。

新房銷售數據的中位價來自美國人口普查局的新住宅銷售產品，使用的是該局的建築調查數據。家庭收入中位數數據來源於美國人口普查局的收入和貧困數據表。兩者的數據均通過聖路易斯聯邦儲備銀行的FRED 數據庫訪問。

按世代劃分的家庭收入數據來自 IPUMS 的 CPS 微觀數據，並根據戶主年齡按年齡組中的家庭數量進行加權。 30 年期固定抵押貸款利率數據源自 Freddie Mac 的初級抵押貸款市場調查，是通過聖路易斯聯邦儲備銀行的FRED 數據庫訪問的每週數據的年平均值。本文創建的住房負擔能力指數僅考慮了每代人的加權平均家庭收入、新房銷售價格中位數以及平均 30 年固定抵押貸款利率，其方法類似於亞特蘭大聯邦儲備銀行的住房負擔能力指數所有權負擔能力監控，但忽略財產稅和保險費用。

所有收入和住房成本數據均根據美國勞工統計局所有城市消費者消費價格指數年平均值進行通貨膨脹調整。本文的數據和分析代碼可以在GitHub上找到。

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