如果您正在考虑为度假、租金收入或最终的退休住所购买第二套房子，那么利用所有可用的税收减免在经济上是有意义的。毕竟，您可以通过申请抵押贷款利息、财产税和租金费用的税收减免来显着降低拥有第二套房子的成本。
减税和就业法案 (TCJA)改变了税收减免的运作方式，例如减少抵押贷款利息扣除。尽管如此，即使有了这些变化，也有一些有用的税收减免可以帮助让拥有第二套住房更实惠。这是一个快速的纲要。
重点
- 《减税和就业法案》改变了许多减税措施的工作方式。
- 不同的规则适用于抵押贷款利息扣除，具体取决于您的第二套房是被视为个人住宅还是出租物业。
- 您可以扣除房屋净值贷款的利息，但前提是您将资金用于购买、建造或大幅改善房屋。
- 如果房屋被视为出租物业，您可以扣除与拥有和运营该物业相关的费用。
抵押利息扣除
长期以来，抵押贷款利息扣除一直被称赞为使拥有房屋更实惠的一种方式。然而，2017 年 12 月签署成为法律的 TCJA 改变了您可以通过主要住宅和第二套住房的抵押贷款利息扣除来节省多少。
如果第二套房子被视为个人住宅，您必须提交表格 1040 或 1040-SR 并在附表 A 中逐项列出扣除额，以申请抵押贷款利息扣除。此外，抵押贷款必须是您拥有所有权权益的合格房屋的担保债务。
在大多数情况下，单身申报者和已婚联合申报的人可以在高达 750,000 美元的抵押贷款债务中扣除所有抵押贷款利息。该规则适用于任何个人住所，无论是您的第一个或第二个家。之前的限额是 100 万美元的抵押贷款债务，这仍然适用于 2017 年 12 月 16 日之前的住房贷款。
不同的税收规则适用于抵押贷款利息扣除，具体取决于您的第二套房子是个人住宅还是出租物业。对于租金，您租用房产的天数（而不是自己居住）也会发挥作用。
抵押利息扣除——个人住宅
如果您的第二处房产被视为个人住所，您可以按照与您的主要房屋相同的方式扣除抵押贷款利息——如果您是单身或已婚共同申报，则最高可抵扣 750,000 美元。如果您已婚并单独报税，则限额为 375,000 美元。
要获得扣除的资格，抵押贷款必须是您拥有的合格房屋的担保债务，并且您必须通过提交附表 A逐项列出您的扣除额。根据美国国税局的说法，如果房屋是您的主要房屋或第二个房屋，则该房屋是“合格的”。房屋可以是房屋、公寓、合作社、移动房屋、房屋拖车、船或类似财产，只要它具有基本的生活设施（例如，睡觉、烹饪和卫生间设施）。
100 万美元的抵押贷款利息限额将在 2025 年 TCJA 到期时恢复，除非立法者采取行动保持法律的有效性。
抵押利息扣除——出租物业
如果您将房产出租部分或全年，则规则会更加复杂。重要的是个人使用和出租使用之间的细分。如果美国国税局将房屋视为投资物业，则您不能申请抵押贷款利息扣除——但您可以将抵押贷款利息作为一项业务费用扣除，以降低您的租金收入。
您对该物业的使用将属于以下三类之一：
经常使用，很少租用
如果您在纳税年度内出租房屋不超过 14 天，则无需向美国国税局 (IRS) 报告租金收入。
这所房子被视为个人住宅，因此您不能扣除与租金相关的费用，例如广告和水电费。但是，您可以像对待任何房屋一样扣除抵押贷款利息和房产税。而且，当您出售房产时，它将被视为个人住宅，而不是投资房产。
即使您以每晚 10,000 美元的价格出租房屋，此规则也适用。 《国内税收法》第 280A(g) 条规定，只要您每年租房少于 15 天，这笔钱就不需要计入您的总收入。
很少使用，经常租用
如果满足以下条件，您的房屋将被视为出租物业，而不是个人住宅：
- 您每年将其出租超过 14 天
- 您对房屋的使用不超过 14 天或出租天数的 10%，以较大者为准
由于房屋被视为企业，您可以扣除租金费用，包括抵押贷款利息、财产税、保险费用、物业管理费、水电费和财产折旧。但是，您必须将物业的任何收入报告为租金收入，并且该收入将根据您的税级作为普通收入征税。
值得注意的是，维护或修复财产所花费的天数不算作个人使用天数。因此，如果您留在您的物业进行维修，则可能会超过 14 天的限制。计划通过保留收据来记录您的维护活动，以证明您在那些日子不只是在度假。
如果您将第二套房子用于个人用途和出租用途，您通常必须根据您将其用于每种用途的天数，在个人用途和出租用途之间划分您的总支出。
使用一些，租一些
如果您：
- 每年租用超过 14 天
- 使用时间超过 14 天或出租物业总天数的 10%
这意味着您可以像对待任何房屋一样扣除抵押贷款利息和财产税。您可以扣除租金费用，但只能扣除租金收入的水平（例如，您不能要求租金损失）。
以下是对不同场景的回顾：
| 14 天租赁规则 | |||
|---|---|---|---|
| 个人住宅 | 出租物业 | 个人住宅 | |
| 出租状态 | 出租天数≤14 | 出租天数 > 14，个人天数≤ 14 | 个人天数 > 租赁天数的 14 或 10% |
| 租金收入的所得税？ | 不 | 是的 | 是的 |
| 租金费用扣除？ | 不 | 是的 | 是的 |
| 税表 | 安排一个 | 附表 E 或 C | 附表 A、E 或 C |
如果您的家庭成员（包括您的配偶、兄弟姐妹、父母、祖父母、孩子和孙子孙女）使用该物业，则这些天数计为个人天数，除非您在这些家庭逗留期间收取公平的租金。
房屋净值贷款利息扣除
除了按揭利息扣除外，您还可以注销房屋净值贷款的利息。但是，TCJA 也更改了这些规则。
以前，您可以用房屋净值借款并扣除利息，无论您是用收益偿还信用卡、度假还是购买第二套住房。现在，只有当您使用资金“购买、建造或大幅改善纳税人获得贷款的房屋”时，您才能扣除房屋净值债务的利息。
根据这些规定，如果您想扣除第二套住房的利息，您必须对其进行抵押。如果您以第一套房屋的资产为抵押借款购买第二套房屋，则不能扣除利息。与抵押贷款一样，如果您是单身或已婚共同申报，您可以扣除高达 750,000 美元的房屋净值债务利息（如果已婚单独申报，则为 375,000 美元）。
抵押贷款利息扣除限额适用于您所有的抵押贷款和房屋净值债务。如果您已经有 750,000 美元或更多的抵押贷款债务，您不能就超过该金额的房屋净值贷款申请利息扣除。
物业税扣除
您可以扣除您的第二套房子的房产税，就此而言，您拥有的房产数量也可以扣除。然而，TCJA 也带来了影响这些扣除的变化。
您不能再扣除为您拥有的房地产支付的全部财产税。现在，符合扣除条件的州和地方税 (SALT) 总额（包括财产税和所得税）限制为每份纳税申报表 10,000 美元，如果您已婚并单独报税，则限制为 5,000 美元。许多购买第二套住房的人的第一套住房可能已经超过了这个限制，因此他们可能看不到第二套住房的额外税收节省。
卖掉你的第二套房子
如果您出售您的主要住所，您最多可以从您的收入中扣除 250,000 美元的资本收益，如果您已婚并共同申报，则最多可以扣除 500,000 美元。但是，这仅适用于主要住宅的销售。当您出售您的第二套房子时，您必须为您的全部利润缴纳资本利得税。
将第二个家作为您的主要家可能会减少对资本收益的影响。为此，您需要在出售之前的五年中至少在第二处房产中居住两年。这将使该物业成为您的主要住所。此外，要符合排除条件，您在过去两年内不得因出售另一套房屋而获得资本收益排除。
1031 次交流
如果您出于商业或投资目的持有第二处房产，您可能可以根据1031 交易所推迟缴纳资本利得税。被称为同类交易，这涉及出售房产并用类似的房产替换（两处房产都必须位于美国）。当您出售初始财产时，您必须在 45 天内确定替换财产并在 180 天内获得它。然后将资本收益推迟到出售替换财产之前（尽管可以通过进一步的同类交易来不断推迟税收）。
您必须满足几个条件才有资格进行同类交换：
- 在出售之前，您必须拥有该物业至少两年。
- 在出售前的两个 12 个月期间，您必须至少租用该物业 14 天。
- 您对房产的个人使用不能超过 14 天或房屋出租天数的 10%，以较大者为准。
替换财产还必须满足以下相同条件：
- 它必须在同类交换后至少举行两年。
- 它必须每年至少租用 14 天。
- 用于个人享受的时间不能超过 14 天或房屋出租天数的 10%，以较大者为准。
由于税法复杂且定期更改，建议咨询合格的房地产税务专家，他们可以解释相关的税收影响和法律，并帮助您确定最适合您情况的所有权策略。
租金收入是否作为普通收入征税？
也许。如果您在一年中出租房屋超过 14 天，您必须在纳税申报表上申报收入，净收入作为普通收入纳税。如果您将房屋出租 14 天或更少，您无需报告或缴纳收入税。
如果您不报告租金收入会怎样？
如果您将房屋出租超过 14 天，您必须报告您的税款收入。如果你被要求报告收入——而你没有——你将实施税务欺诈，这可能导致罚款甚至入狱。 IRS 可以通过随机选择、计算机筛选、记录匹配和第三方报告触发的税务审计来发现未报告的租金收入。
二手房费用可以免税吗？
是的，但这取决于您如何使用房屋。如果房屋算作个人住宅，您通常可以扣除最高 750,000 美元的贷款利息，以及最高 10,000 美元的州和地方税 (SALT)。如果房屋被视为投资物业（根据 IRS 规则），您可以扣除与拥有、维护和运营该物业相关的费用。
房屋净值贷款利息税可以扣除吗？
也许。只有当您将资金用于“购买、建造或大幅改善您的房屋”时，您才能扣除您为房屋净值贷款或房屋净值信用额度 (HELOC) 支付的利息。如果您使用这些资金支付假期或大学费用，则不能扣除利息。
综述
如果经济上可行，拥有第二套房子可能是度假或出租的绝佳投资，它还可以在退休期间提供合适的主要住宅。尽管如此，拥有任何房屋都会带来巨大的经济负担，从抵押贷款和税收到维护和维修。在开始之前了解第二套住房所有权的税收影响符合您的最大利益 - 如果您需要澄清或指导，请与经验丰富的税务专家合作。