什么是 Propco（物业公司）？
propco、房地产公司或道具公司是由企业创建的二级实体，专门用于持有和管理其拥有的房地产。
将创收财产及其相关债务移交给新成立的子公司通常会为母公司或opco （运营公司）提供与融资和信用评级问题相关的优势。
要点
- propco 是由母公司或 opco 专门创建的子公司，用于持有和管理其创收房地产。
- 这些安排几乎总是用来确保更有利的融资和缓解信用评级问题。
- 将所有房地产和相关债务转移给 propco 使 opco 能够释放资金并促进其财务健康。
- 与此同时，propco 继承了一组财产，可用作抵押品，以具有竞争力的价格筹集资金。
Propco（房地产公司）如何运作
Opco-propco业务安排导致子公司或物业公司持有或拥有主要运营公司 (opco) 用于产生收入的所有资产，包括房地产。为什么要这样做？主要是为了获得更有利的融资和为公司扩张提供资金。
所有与融资和信用评级相关的问题突然在两方之间分道扬镳。 opco 将其房地产的账面成本从账簿中剔除，使其能够腾出资金并促进其财务健康。
与此同时，新成立的propco发现自己继承了一组财产，可以用作抵押来承担债务 并以有竞争力的价格筹集资金。
Propco（房地产公司）的批评
Opco-propco 安排允许运营公司出租或租赁 物业公司的财产。在实践中，这看起来像是一次售后回租。但是，该公司从未以任何实际方式放弃该财产，因为propco和opco是同一集团公司的一部分。
虽然这听起来像是公司的蛋糕和吃蛋糕，但创建propco可能有几个缺点。如果一家企业在多个地点而不是主要地点开展业务，propco 安排会将公司锁定在关闭任何地点变得更加困难的情况。
例如，在传统的业务设置中，公司可能会选择关闭表现不佳的地点或办公室，并可能出售该物业。相比之下，在propco安排中，propco拥有房产，如果市场回报不足以偿还债务，则propco可能不会选择出售。
因此，opco 可能需要支付房产租金，即使它没有使用它，因为 propco 依靠该收入来偿还由房产融资的债务。
特别注意事项
Propco 到 REIT 的过渡
由于 propco 在某些情况下会限制 opco 的灵活性，因此运营公司有时会将房地产公司剥离为房地产投资信托(REIT)，将其转变为自己的实体。
创建房地产投资信托基金——持有房产和抵押贷款组合的公司，收取租金，然后以股息的形式将收益转嫁给投资者——为母公司提供税收优惠，即消除任何可能出现的双重征税问题有propco-opco的安排。
重要的
运营公司以后可能会选择将子公司分拆为房地产投资信托 (REIT) 以获得税收优惠。
一旦分拆，propco 可以充当任何其他 REIT，将与 opco 业务无关的资产添加到其投资组合中。