抵押贷款利率对通过融资购买房屋的整体长期成本有重大影响。一方面，抵押贷款借款人寻求尽可能低的抵押贷款利率。另一方面，抵押贷款机构必须通过收取的利率来管理风险。最低的抵押贷款利率仅适用于具有最良好信用记录的借款人。
虽然借款人的财务状况会影响他们获得的贷款利率，但经济因素和政府货币政策会影响整个抵押贷款利率。有五个主要因素在起作用，它们都以某种形式反映了供需的基本规则。一些潜在因素很复杂，但理解这些原则可以解释您现在支付的利率以及未来可能发生的情况。
通货膨胀
通货膨胀导致的价格逐渐上涨是整体经济的反映，也是抵押贷款机构的一个关键因素。随着时间的推移，通货膨胀会侵蚀美元的购买力。抵押贷款机构通常必须将利率维持在至少足以克服通货膨胀导致的购买力侵蚀的水平，以确保其利息回报代表真正的净利润。
例如，如果抵押贷款利率为 5%，但年通胀率为 2%，则以贷方收回的美元购买力计算的贷款实际回报率仅为 3%。因此，抵押贷款机构会仔细监控通货膨胀率并相应调整利率。
经济增长率
国内生产总值(GDP) 和就业率等经济增长指标会影响抵押贷款利率。随着经济增长，工资和消费支出都会增加，包括寻求抵押贷款购房的消费者。这对一个国家的经济有利，但抵押贷款总体需求的上升往往会推高抵押贷款利率。原因是：贷方只有这么多资本可以贷出。
在经济放缓的情况下，情况恰恰相反。就业和工资下降，导致住房贷款需求减少，这给抵押贷款机构提供的利率带来下行压力。
美联储货币政策
美联储奉行的货币政策是影响整体经济和具体利率（包括抵押贷款利率）的最重要因素之一。
美联储不设定抵押贷款市场的具体利率。然而，其在确定联邦基金利率和向上或向下调整货币供应量方面的行动，对借贷公众可获得的利率产生重大影响。 一般来说，货币供应量的增加在收紧货币的同时会给利率带来下行压力供应推高利率。
债券市场
银行和投资公司将抵押贷款支持证券（MBS）作为投资产品进行营销。这些债务证券的收益率必须足够高才能吸引买家。
这个等式的一部分是因为政府债券和公司债券提供了相互竞争的长期固定收益投资。您从这些竞争性投资产品中赚取的资金会影响抵押贷款支持证券提供的收益率。较大债券市场的整体状况间接影响贷方收取抵押贷款的费用。贷款人必须为抵押贷款支持证券产生足够的收益率，以使其在整个债务证券市场上具有竞争力。
抵押贷款机构经常将利率与十年期国债收益率挂钩，这是一种常用的政府债券基准。通常情况下，MBS 卖方必须提供更高的收益率，因为偿还不像政府债券那样得到 100% 的保证。
住房市场状况
房地产市场的趋势和状况也会影响抵押贷款利率。当建造或转售的房屋减少时，购房量的下降会导致抵押贷款需求下降并压低利率。
最近的一个趋势也给房价带来了下行压力，那就是越来越多的消费者选择租房而不是买房。房屋供应和消费者需求的这种变化会影响抵押贷款机构设定贷款利率的水平。
归纳总结
抵押贷款利率与供给和需求的基本规则挂钩。通货膨胀、经济增长、美联储的货币政策以及债券和房地产市场的状况等因素都会发挥作用。当然，借款人的财务健康状况也会影响他们收到的利率，因此请尽力保持健康状况。