房屋评估是指让合格的专业人士对房屋价值进行评估的过程。评估是在美国买卖房屋的重要组成部分，特别是如果抵押贷款附加到房产并且评估用于确保贷款价值不超过基础房产的价值。

在美国，拥有房屋是财富创造的重要组成部分，据估计，一个典型美国家庭的三分之二的财富用于房屋净值。种族主义政策影响了该国房屋所有权的历史发展。最近的研究表明，黑人和其他少数族裔拥有的房屋持续贬值与持续的歧视相一致，是种族贫富差距扩大的一个重要因素。

评估歧视

2020 年对美国人口普查局 1980 年至 2015 年数据的检查显示，与 1980 年相比，2015 年社区的种族构成对房屋价值的影响更大，研究人员认为这是推动种族贫富差距扩大的关键因素。研究人员发现，在这 40 年的时间跨度内，白人社区的房屋价值比有色人种社区的类似房屋高出约 200,000 美元。

近年来发布的几项研究证实了歧视影响评估过程的观点，新闻媒体上出现了歧视的故事。例如，布鲁金斯学会 2018 年的一项研究得出的结论是，黑人占多数的社区的房屋贬值已导致累计损失 1560 亿美元，每间房屋的损失约为 48,000 美元。

估价协会是最大的房地产估价师专业协会，它承认种族偏见在房屋的专业估价中起着一定的作用。

歧视的来源

根据一些学术报告，评估过程的歧视性影响与围绕房屋估价的历史做法有关，这些做法往往强调房屋的邻里位置，并且在历史上受到诸如红线等种族主义政策的影响。

2020 年发表在《社会问题》杂志上的一篇文章认为，现代评估“使种族不平等长期存在”的方法，或者在某些情况下，甚至使情况变得更糟，主要有两种方式。首先，建立价值的主要方法“销售比较法”依赖于以前的销售，而没有解决这些销售是在“明确的种族化制度”下进行的。因此，文章认为，该方法保留了历史种族偏见。其次，种族刻板印象在通过使用“可比社区”来估计价值时，在塑造当代房屋估价中仍然发挥着作用。

FHA 贷款和评估歧视

评估在联邦住房管理局 (FHA)下变得很普遍，这是一个政府组织，于 1934 年在富兰克林 D. 罗斯福总统政府中成立，旨在鼓励中产阶级家庭购买房屋。评估的目标是降低止赎导致抵押贷款财务损失的可能性。这对 FHA 特别感兴趣，FHA 为抵押贷款提供保险，因此承担了风险。

历史过程，例如红线，导致评估过程延伸的财产估值中的种族差距。红线和其他歧视性做法，例如限制性契约，使有色人种社区无法获得联邦政府支持的抵押贷款和住房。 FHA 系统地采用颜色编码的地图来根据邻里的可取性对房屋进行估价，直到 1977 年才继续使用这些带有种族偏见的地图。据研究人员称，这有两个影响：

1. 它导致白人房主的房屋升值。
2. 它拒绝少数族裔借款人获得与使用这些地图相关的较便宜的联邦保险贷款，实际上扩展了种族隔离时代的政策，并使有色人种社区更难获得财富。

反歧视法

到 20 世纪末，制定的法律规定在住房方面的歧视是非法的。例如，林登·约翰逊总统执政期间通过的 1968 年《公平住房法》规定，在住房方面基于种族或民族的歧视是非法的。 1974 年的《平等信贷机会法》将反对歧视的保护范围扩大到提供信贷的地方。 1977 年，美国国会通过了《社区再投资法案》 ，用美联储的话说，该法案要求银行监管机构“鼓励金融机构满足其开展业务所在社区的信贷需求”，尤其是在低收入和中等收入社区。

对房屋拥有率的调查表明，巨大的差距仍然存在，而调查房屋价值差距的研究发现，以白人为主的社区的房屋继续升值高于有色人种社区的房屋。 2019 年的国会听证会包括关于本文前面提到的布鲁金斯学会发现的证词，该发现发现黑人房屋被系统地低估了。听证会与一项法案有关，该法案在参议院停滞不前，该法案将允许获得州执照的评估师对联邦支持的 FHA 抵押贷款进行评估，以解决评估师短缺的问题。

2020 年的一篇文章（也在此处前面讨论过）发现，以白人为主的社区与以黑人和拉丁裔为主的社区的房屋之间的评估估值差距已经扩大，具体数字表明有色人种社区的房屋被低估。据报道，白人社区的房屋比有色人种社区的房屋增值约 200,000 美元，扩大了种族贫富差距，“自 1980 年以来已经翻了一番”。

常见问题

综述

在美国，很大一部分财富与房屋所有权有关。因此，评估是积累财富的一个重要方面，而偏见可以维持和扩大历史上的不公正和不平等。

在承认过程中存在偏见后，评估研究所提出了一项解决歧视的计划，包括无意识的种族偏见培训、更新职业道德和指导方针，以及提供奖学金以鼓励评估行业的更多多样性。

在 2021 年 3 月为明尼阿波利斯联邦储备银行举办的一次活动中，学者们概述了他们认为将限制和减少住房不平等的措施。这些提议包括根据建造房屋所需的自然资源对房屋进行估值，重新评估二级抵押贷款市场，向历史上没有投资的社区提供低利率以及赔偿。

相关文章