房屋評估是指讓合格的專業人士對房屋價值進行評估的過程。評估是在美國買賣房屋的重要組成部分，特別是如果抵押貸款附加到房產並且評估用於確保貸款價值不超過基礎房產的價值。

在美國，擁有房屋是財富創造的重要組成部分，據估計，一個典型美國家庭的三分之二的財富用於房屋淨值。種族主義政策影響了該國房屋所有權的歷史發展。最近的研究表明，黑人和其他少數族裔擁有的房屋持續貶值與持續的歧視相一致，是種族貧富差距擴大的一個重要因素。

評估歧視

2020 年對美國人口普查局 1980 年至 2015 年數據的檢查顯示，與 1980 年相比，2015 年社區的種族構成對房屋價值的影響更大，研究人員認爲這是推動種族貧富差距擴大的關鍵因素。研究人員發現，在這 40 年的時間跨度內，白人社區的房屋價值比有色人種社區的類似房屋高出約 200,000 美元。

近年來發布的幾項研究證實了歧視影響評估過程的觀點，新聞媒體上出現了歧視的故事。例如，布魯金斯學會 2018 年的一項研究得出的結論是，黑人佔多數的社區的房屋貶值已導致累計損失 1560 億美元，每間房屋的損失約爲 48,000 美元。

估價協會是最大的房地產估價師專業協會，它承認種族偏見在房屋的專業估價中起着一定的作用。

歧視的來源

根據一些學術報告，評估過程的歧視性影響與圍繞房屋估價的歷史做法有關，這些做法往往強調房屋的鄰里位置，並且在歷史上受到諸如紅線等種族主義政策的影響。

2020 年發表在《社會問題》雜誌上的一篇文章認爲，現代評估“使種族不平等長期存在”的方法，或者在某些情況下，甚至使情況變得更糟，主要有兩種方式。首先，建立價值的主要方法“銷售比較法”依賴於以前的銷售，而沒有解決這些銷售是在“明確的種族化制度”下進行的。因此，文章認爲，該方法保留了歷史種族偏見。其次，種族刻板印象在通過使用“可比社區”來估計價值時，在塑造當代房屋估價中仍然發揮着作用。

FHA 貸款和評估歧視

評估在聯邦住房管理局 (FHA)下變得很普遍，這是一個政府組織，於 1934 年在富蘭克林 D. 羅斯福總統政府中成立，旨在鼓勵中產階級家庭購買房屋。評估的目標是降低止贖導致抵押貸款財務損失的可能性。這對 FHA 特別感興趣，FHA 爲抵押貸款提供保險，因此承擔了風險。

歷史過程，例如紅線，導致評估過程延伸的財產估值中的種族差距。紅線和其他歧視性做法，例如限制性契約，使有色人種社區無法獲得聯邦政府支持的抵押貸款和住房。 FHA 系統地採用顏色編碼的地圖來根據鄰里的可取性對房屋進行估價，直到 1977 年才繼續使用這些帶有種族偏見的地圖。據研究人員稱，這有兩個影響：

1. 它導致白人房主的房屋升值。
2. 它拒絕少數族裔借款人獲得與使用這些地圖相關的較便宜的聯邦保險貸款，實際上擴展了種族隔離時代的政策，並使有色人種社區更難獲得財富。

反歧視法

到 20 世紀末，制定的法律規定在住房方面的歧視是非法的。例如，林登·約翰遜總統執政期間通過的 1968 年《公平住房法》規定，在住房方面基於種族或民族的歧視是非法的。 1974 年的《平等信貸機會法》將反對歧視的保護範圍擴大到提供信貸的地方。 1977 年，美國國會通過了《社區再投資法案》 ，用美聯儲的話說，該法案要求銀行監管機構“鼓勵金融機構滿足其開展業務所在社區的信貸需求”，尤其是在低收入和中等收入社區。

對房屋擁有率的調查表明，巨大的差距仍然存在，而調查房屋價值差距的研究發現，以白人爲主的社區的房屋繼續升值高於有色人種社區的房屋。 2019 年的國會聽證會包括關於本文前面提到的布魯金斯學會發現的證詞，該發現發現黑人房屋被系統地低估了。聽證會與一項法案有關，該法案在參議院停滯不前，該法案將允許獲得州執照的評估師對聯邦支持的 FHA 抵押貸款進行評估，以解決評估師短缺的問題。

2020 年的一篇文章（也在此處前面討論過）發現，以白人爲主的社區與以黑人和拉丁裔爲主的社區的房屋之間的評估估值差距已經擴大，具體數字表明有色人種社區的房屋被低估。據報道，白人社區的房屋比有色人種社區的房屋增值約 200,000 美元，擴大了種族貧富差距，“自 1980 年以來已經翻了一番”。

常見問題

綜述

在美國，很大一部分財富與房屋所有權有關。因此，評估是積累財富的一個重要方面，而偏見可以維持和擴大歷史上的不公正和不平等。

在承認過程中存在偏見後，評估研究所提出了一項解決歧視的計劃，包括無意識的種族偏見培訓、更新職業道德和指導方針，以及提供獎學金以鼓勵評估行業的更多多樣性。

在 2021 年 3 月爲明尼阿波利斯聯邦儲備銀行舉辦的一次活動中，學者們概述了他們認爲將限制和減少住房不平等的措施。這些提議包括根據建造房屋所需的自然資源對房屋進行估值，重新評估二級抵押貸款市場，向歷史上沒有投資的社區提供低利率以及賠償。

相關文章