如果您刚刚开始进行房地产投资，不要指望一夜之间成为专家。您确实可以通过买卖房产赚钱，但这需要知识、决心和技能。它还有助于了解其他人在开始投资房地产时犯的一些经典错误，以帮助您避免也犯这些错误。
摘要
- 刚接触房地产投资的人往往会犯几个典型的错误。
- 从购买策略开始很重要，这样您就可以使您的购买与您的长期目标保持一致。
- 请务必对社区和您打算购买的特定房产进行尽职调查。
- 组建一支专业团队，如房地产经纪人、律师和勤杂工，帮助您取得成功。
- 仔细估算抵押贷款支付、保险、装修和维护等成本，以确保您不会出价过高并且能够负担得起您所竞标的房产。
1. 没有制定计划
首先要做的是制定计划。因为您要做的最后一件事是在不知道如何产生收入或收益的情况下购买房屋。当房地产市场火热时，很难抗拒购买狂潮。但是您必须退后一步并做出相应的计划，包括如果市场恶化或您的假设错误该怎么办。
在获得抵押贷款或投入现金之前，您需要决定投资策略。你在找什么类型的房子？例如，您是在寻找单户住宅还是多户住宅？度假出租？混合用途、商业或办公楼？找出您的购买计划，然后寻找适合该计划的房产。
2. 吝啬研究
在购买汽车或电视机之前，大多数人会比较不同的车型，提出很多问题，并试图确定他们正在考虑的购买是否物有所值。购买房屋的尽职调查应该更加严格。
对于每种类型的房地产投资者——无论是个人房主、未来的房东、脚蹼还是土地开发商，都有研究考虑。
不仅问很多关于房产的问题是有意义的，而且你还应该询问它所在的区域（社区）。毕竟，如果就在拐角处是一所以其通宵小桶派对而闻名的大学联谊会，那么一个漂亮的家又有什么用呢？除非，当然，你的目标是学生租房。
以下是潜在投资者应就他们正在考虑的房产提出的问题清单：
- 该物业是否靠近商业场所，还是即将进行重大建设？
- 城市对该地区和邻近地区的计划是什么？
- 该地区是否发生了变化，或者预计会在人口统计或家庭类型方面发生重大变化？
- 该物业是否位于洪水区或有问题的地区，例如以氡气或白蚁问题而闻名的地区？
- 房子是否有需要解决的地基或许可证问题？
- 房子里有哪些主要的东西需要更换（例如电器）？
- 房子被卖的主要原因是什么？
- 以前的业主为房屋支付了多少，何时支付？
- 如果你要搬到一个新城镇，城里有什么问题吗？
- 与杂货店、医院和主要雇主等关键必需品的距离如何？
3. 自己做所有事情
许多买家认为他们知道这一切，或者他们可以自己完成房地产交易。虽然您过去可能已经完成了几笔进展顺利的交易，但在市场低迷的情况下，该过程可能不会顺利进行——如果您想解决不利的房地产交易，没有人可以求助。
房地产投资者应该利用一切可能的资源，并结识可以帮助他们做出正确购买的专家。潜在专家名单至少应包括精明的房地产经纪人、称职的房屋检查员、勤杂工、优秀的律师和保险代表。
这些专家应该能够提醒投资者注意家庭或社区的任何缺陷。或者，如果是律师，他们可能会警告您所有权或地役权中的任何缺陷，这些缺陷可能会再次困扰您。
4.忘记房地产是本地的
您需要了解当地市场才能做出可能帮助您获利的购买决策。这意味着要深入了解土地价值、房屋价值、库存水平、供需问题等等。培养对这些参数的感觉将帮助您决定是否购买即将出售的特定房产。
5. 忽略租户的需求
如果您打算购买要出租的房产，您需要记住您的租户可能是谁——例如，单身人士、年轻家庭或大学生。家庭想要低犯罪率和好学校，而单身人士可能正在寻找公共交通和附近的夜生活场所。如果您计划购买的是度假出租屋，离海滩或其他当地景点有多近？尝试将您的投资与该地区最有可能出租的租户类型相匹配。
6.融资困难
仍然有大量奇异的抵押贷款选择，这些抵押贷款的目的是让买家进入某些他们可能无法使用更传统的 30 年抵押贷款协议负担得起的房屋。
不幸的是，许多获得可调整利率抵押贷款(ARM) 或只付息贷款的买家最终会在利率上升时付出代价。不要让它成为你。确保您有足够的财务灵活性来支付（如果利率上升）或备用计划以转换为更传统的固定利率抵押贷款。
理想情况下，您将从固定利率抵押贷款开始或为您的投资房屋支付现金，这样您就可以避免这些问题。
7. 多付
这个问题在某种程度上与做研究的点有关。寻找合适的房子可能既耗时又令人沮丧。当潜在买家找到满足他们需求的房产时，他们自然会急于让卖家接受他们的出价。
焦虑的问题在于，焦虑的买家往往会对房产出价过高。房屋出价过高可能会产生问题的瀑布效应。您最终可能会过度扩张自己并承担过多的债务，从而产生超出您承受能力的付款。因此，可能需要数年时间才能收回您的投资。
要了解您梦寐以求的投资是否有过高的价格标签，请先搜索该地区最近几个月其他类似房屋的售价。房地产经纪人应该能够相对轻松地提供此信息（尤其是在他们访问多个上市房地产经纪人数据库时）。
但作为后备方案，只需查看房地产数据库甚至当地报纸上可比房屋的价格。逻辑表明，除非房屋具有可能随着时间的推移而提高其价值的独特特征，否则您应该尽量使您的出价与附近的其他房屋销售保持一致。
总会有其他机会。即使谈判过程陷入僵局或失败，也有可能有另一所房子可以满足您的需求。这只是在搜索过程中保持耐心的问题。
考虑您在改进方面的投资回报率 (ROI)——如果房子仍然有漏水的屋顶，您可能很难在高端浴室装修上收回资金。
8. 低估费用
每个房主都可以证明，拥有房屋不仅仅是支付抵押贷款，还有更多的方式。当然，对于房地产投资者来说也不例外。庭院维护和确保电器（如烤箱、洗衣机、烘干机、冰箱和炉子）处于正常工作状态需要成本，更不用说安装新屋顶或对房屋进行结构更改的成本。您还必须考虑保险和财产税。
最好的建议是在实际出价之前列出与运行和维护房屋相关的所有每月成本（基于估计）。如果您计划租用租户，一旦将这些数字加起来并加上月租金，您就可以计算租金的投资回报率 (ROI)，这将使您更好地了解收入是否能够支付您的抵押贷款和维护费用。这将告诉您是否负担得起该房产。
在购买房产之前确定费用对于炒房者来说也很重要。这是因为他们的利润与购买、改善和转售房屋所需的时间直接相关。
在任何情况下，投资者都应该形成这样的名单。他们还应特别注意短期融资成本、预付款罚款以及房屋在短期内被翻转时可能承担的任何取消费用（保险或公用事业）。
人们在签订房地产合同时会犯哪些常见错误？
购买房产涉及将契约从前所有者转移到新所有者的合同。这意味着您应该在签署之前让专业的房地产律师对其进行检查——这是一些人为了节省费用而犯的错误。如果在关闭前没有发现，不正确或模棱两可的措辞可能会导致损失。此外，应对物业进行调查，以确保合同中正确指定地块大小和边界，以避免将来与邻居或税务机关发生纠纷。
是否值得对房产进行低价报价？
如果您不需要立即购买特定的房产并且可能会失去其他潜在买家的风险，那么低价出价可能不是一个坏主意，即使它是一个远景。但是，这可能会惹恼卖家，他们可能会忽略您未来更高的出价。如果您使用它，它也可能损害代表您提交报价的房地产经纪人的声誉。
全现金报价比获得抵押贷款更好吗？
这一切都取决于。如果您手头有现金，避免与抵押贷款相关的关闭成本和利息可能是明智之举，但它可能会降低您的流动性，也可能会带来机会成本，使这笔钱不能用于其他任何事情。由于这些原因，尤其是在利率较低的情况下，抵押贷款可能更有意义，特别是如果它由房产赚取的租金支付。
归纳总结
现实情况是，如果投资房地产很容易，那么每个人都会这样做。幸运的是，在签订合同之前，通过尽职调查和适当的计划，可以避免投资者所经历的许多困难。