什麼是房地產衍生品？

房地產衍生品，有時也稱爲房地產衍生品，是允許投資者在不必實際擁有建築物的情況下獲得房地產資產類別敞口的工具。相反，他們用房地產回報指數的表現取代了房地產。通過這種方式，投資者可以投資房地產股權或債務，而無需購買實際資產或使用房地產作爲抵押品。

房地產衍生品的好處

房地產衍生品允許投資者減少他們的前期資本承諾，並在提供替代風險管理策略的同時保護房地產投資組合。

從歷史上看，房地產在業績方面與股票和債券投資的相關性較低，使其成爲理想的投資組合多元化工具。不幸的是，買賣實物財產並不像交易證券那麼簡單。

NPI指數

全國房地產投資信託財產指數委員會 (NPI) 是公認的指數，用於衡量商業房地產市場的投資業績。該無槓桿指數最初於 1977 年開發，總價值約爲 8342 億美元（截至 2021 年第四季度），來自美國各地

商業房地產投資分爲以下投資類型：

• 私人產權
• 私人債務
• 公共股權
• 公共債務

房地產衍生品如何運作

爲私募股權部門開發的 NCREIF 指數提供的衍生品基於各種形式的掉期，允許投資者交換指數本身的升值或總回報的風險敞口，或者通過將一種土地用途的風險敞口交換爲其他。

一種方法是“做多”（複製買入資產的曝光）或“做空”（複製賣出資產的曝光）。另一種方法是交換按房地產行業細分的 NCREIF 指數的總回報，從而允許投資者將辦公相關房地產的回報換成零售房地產。

收益互換允許互換雙方的兩個投資者執行私人房地產市場上的實際資產無法實現的策略。掉期允許投資者在特定時期內有策略地改變或重新平衡他們的投資組合，而不必將所有權轉移到資產負債表上的資產。長達三年的合同通常由一家投資銀行管理，該銀行充當資金的票據交換所。

如果投資者做多 NCREIF 指數的總回報，他們將接受預定名義金額的 NPI（按季度支付）的總回報，並同意支付基準短期利率，加上點差（保證金）相同的名義金額。掉期的另一方將獲得相同的現金流，支付季度指數回報，並獲得基準利率加上利差。

假設交易雙方都有投資者，希望將一種房地產敞口換成另一種的兩位投資者可以用該特定房地產類型的 NPI 回報換另一種。例如，如果投資組合經理認爲他們的基金過度分配給辦公物業而分配給工業物業的資金不足，則可以將部分辦公資產換成工業資產，而無需實際購買或出售物業。

公共股票指數

與 NPI 不同，商業房地產市場公共股權部門的衍生品使用全國房地產投資信託協會 (NAREIT) 的總回報來計算接受的現金流量（對於多頭投資者）或支付（由空頭投資者）。

該指數爲商業房地產抵押的公共證券市場提供業績回報。例如，掉期接收方支付基準短期利率加上利差，以進行名義金額爲 5000 萬美元的一年期指數掉期，他們將從 NAREIT 指數收到 5000 萬美元的季度付款。再一次，投資者無需購買單一資產即可獲得完全多元化的公共房地產敞口。

房地產債務衍生品

由於在商業抵押貸款支持證券(CMBS) 市場上發現的商業房地產抵押貸款基礎池中不同風險概況的部分的廣度和深度，房地產衍生品也可用於房地產債務頭寸。公共房地產債務的掉期基於 CMBS 市場的指數。

由於來自大量交易（相對於股票房地產）的數據的廣度和深度，CMBS 指數在其各自市場中的表現指標要好於股票同行。股權掉期和債務掉期之間最顯着的區別在於，基於利率的支付的接收方收到的是基準利率減去利差，而股權掉期通常是基於基準利率加上利差。這是因爲標的證券通常由短期循環回購定期債務融資，通常爲基準短期利率減去利差，因此利率會轉嫁給掉期交易對手。

私人房地產債務衍生品，例如信用違約掉期(CDS)，通常用於對沖信用風險。貸款互換等衍生工具爲互換方提供利率和信用風險，而資產（商業房地產貸款）仍保留在交易對手的資產負債表上。因此，抵押貸款人可以針對各種投資條款對沖其部分債務組合，而無需出售貸款本身。通過這種方式，投資者可以在感覺回報與風險不相稱時撤出房地產市場的某些領域，然後在該特定領域的市場好轉時重新獲得敞口。

特別注意事項

由於商業房地產資產屬於資本密集型且流動性相對較差，房地產投資者發現很難對沖風險或執行阿爾法策略。高昂的交易成本和低於股票和債券的市場效率增加了重新平衡投資組合以應對市場變化的難度。

隨着房地產數據變得更加透明，交易信息變得更容易獲得且成本更低，房地產指數變得更加相關，導致衍生品市場的效率越來越高。房地產衍生品允許投資者改變他們對特定風險和機會的敞口，而無需買賣資產。這些衍生品允許投資於房地產股票市場的不同領域，或以可變利率加減溢價進行房地產敞口交易。

交換敞口的能力使房地產投資者在投資時變得更具戰術性。他們現在可以進出房地產市場的所有四個象限，這樣可以更好地進行風險管理，並有可能增加其投資的短期或長期回報。

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