什麼是投資物業？

投資物業是購買的房地產物業，目的是通過租金收入、物業的未來轉售或兩者兼而有之來獲得投資回報。財產可由個人投資者、投資者團體或公司持有。

投資物業可以是長期投資，也可以是短期投資。對於後者，投資者通常會進行翻轉，即在短時間內購買、改造或翻新房地產，然後以盈利方式出售。

“投資性財產”一詞也可用於描述投資者爲將來升值而購買的其他資產，例如藝術品、證券、土地或其他收藏品。

瞭解投資物業

投資物業是指不用作主要住所的物業。它們產生某種形式的收入——股息、利息、租金，甚至是特許權使用費——這超出了業主的常規業務範圍。投資物業的使用方式對其價值有重大影響。

投資者有時會進行研究，以確定房產的最佳、最有利可圖的用途。這通常被稱爲財產的最高和最佳用途。例如，如果投資物業被劃分爲商業和住宅用途，投資者會權衡兩者的利弊，直到他們確定哪個具有最高的潛在回報率。然後他們以這種方式使用該財產。

投資物業通常被稱爲第二套房子。但兩者的意思不一定相同。例如，一個家庭可能會購買小屋或其他度假房產以供自己使用，或者在城市擁有主要房屋的人可能會在該國購買第二處房產作爲週末的度假勝地。在這些情況下，第二個財產是供個人使用的，而不是作爲收入財產。

投資物業類型

住宅：出租房屋是投資者增加收入的一種流行方式。購買住宅物業並將其出租給租戶的投資者可以收取月租金。這些可以是單戶住宅、公寓、公寓、聯排別墅或其他類型的住宅結構。

商業：創收財產並不總是必須是住宅。一些投資者——尤其是公司——購買專門用於商業目的的商業地產。對這些屬性的維護和改進可能會更高，但這些成本可以被更大的回報所抵消。這是因爲這些物業的租約通常要求更高的租金。這些建築物可能是商業擁有的公寓樓或零售店位置。

混合用途：混合用途物業可以同時用於商業和住宅用途。例如，建築物的主層可能有零售店面，例如便利店、酒吧或餐廳，而結構的上部則容納住宅單元。

爲投資物業融資

雖然爲其主要住所獲得貸款的借款人可以獲得一系列融資選擇，包括FHA 貸款、 VA 貸款和傳統貸款，但爲投資物業獲得融資可能更具挑戰性。

保險公司不爲投資物業提供抵押貸款保險，因此，借款人需要至少有 20% 的首付才能爲投資物業獲得銀行融資。

在批准借款人進行投資性房地產抵押貸款之前，銀行還堅持良好的信用評分和相對較低的貸款價值比率。一些貸方還要求借款人有足夠的儲蓄來支付至少六個月的投資物業費用，從而確保抵押貸款和其他義務保持最新。

稅收影響

如果投資者從投資物業收取租金，美國國稅局(IRS) 要求他們將租金報告爲收入，但該機構也允許他們從該金額中扣除相關費用。例如，如果房東在一年中收取 100,000 美元的租金，但支付了 20,000 美元的維修、草坪維護和相關費用，則他們將 80,000 美元的差額報告爲自僱收入。

如果個人以高於原始購買價格的價格出售投資物業，他們就有資本收益，必須向 IRS 報告。對於 2021 年和 2022 年，持有一年以上的大多數資產的資本利得稅稅率爲 0%、15% 或 20%。

相比之下，如果納稅人出售他們的主要住所，如果他們單獨申報，他們只需報告超過 250,000 美元的房屋銷售資本利得稅，如果他們已婚並共同申報，則只需報告 500,000 美元。投資物業的資本收益是其售價減去購買價格減去任何重大改進。

舉例來說，假設投資者以 100,000 美元購買了一處房產，並花費 20,000 美元安裝了新的管道。幾年後，他們以 200,000 美元的價格出售了這處房產。減去他們的初始投資和資本維修後，他們的收益是 80,000 美元。

相關文章