如果您正在考慮爲度假、租金收入或最終的退休住所購買第二套房子，那麼利用所有可用的稅收減免在經濟上是有意義的。畢竟，您可以通過申請抵押貸款利息、財產稅和租金費用的稅收減免來顯着降低擁有第二套房子的成本。
減稅和就業法案 (TCJA)改變了稅收減免的運作方式，例如減少抵押貸款利息扣除。儘管如此，即使有了這些變化，也有一些有用的稅收減免可以幫助讓擁有第二套住房更實惠。這是一個快速的綱要。
重點
- 《減稅和就業法案》改變了許多減稅措施的工作方式。
- 不同的規則適用於抵押貸款利息扣除，具體取決於您的第二套房是被視爲個人住宅還是出租物業。
- 您可以扣除房屋淨值貸款的利息，但前提是您將資金用於購買、建造或大幅改善房屋。
- 如果房屋被視爲出租物業，您可以扣除與擁有和運營該物業相關的費用。
抵押利息扣除
長期以來，抵押貸款利息扣除一直被稱讚爲使擁有房屋更實惠的一種方式。然而，2017 年 12 月簽署成爲法律的 TCJA 改變了您可以通過主要住宅和第二套住房的抵押貸款利息扣除來節省多少。
如果第二套房子被視爲個人住宅，您必須提交表格 1040 或 1040-SR 並在附表 A 中逐項列出扣除額，以申請抵押貸款利息扣除。此外，抵押貸款必須是您擁有所有權權益的合格房屋的擔保債務。
在大多數情況下，單身申報者和已婚聯合申報的人可以在高達 750,000 美元的抵押貸款債務中扣除所有抵押貸款利息。該規則適用於任何個人住所，無論是您的第一個或第二個家。之前的限額是 100 萬美元的抵押貸款債務，這仍然適用於 2017 年 12 月 16 日之前的住房貸款。
不同的稅收規則適用於抵押貸款利息扣除，具體取決於您的第二套房子是個人住宅還是出租物業。對於租金，您租用房產的天數（而不是自己居住）也會發揮作用。
抵押利息扣除——個人住宅
如果您的第二處房產被視爲個人住所，您可以按照與您的主要房屋相同的方式扣除抵押貸款利息——如果您是單身或已婚共同申報，則最高可抵扣 750,000 美元。如果您已婚並單獨報稅，則限額爲 375,000 美元。
要獲得扣除的資格，抵押貸款必須是您擁有的合格房屋的擔保債務，並且您必須通過提交附表 A逐項列出您的扣除額。根據美國國稅局的說法，如果房屋是您的主要房屋或第二個房屋，則該房屋是“合格的”。房屋可以是房屋、公寓、合作社、移動房屋、房屋拖車、船或類似財產，只要它具有基本的生活設施（例如，睡覺、烹飪和衛生間設施）。
100 萬美元的抵押貸款利息限額將在 2025 年 TCJA 到期時恢復，除非立法者採取行動保持法律的有效性。
抵押利息扣除——出租物業
如果您將房產出租部分或全年，則規則會更加複雜。重要的是個人使用和出租使用之間的細分。如果美國國稅局將房屋視爲投資物業，則您不能申請抵押貸款利息扣除——但您可以將抵押貸款利息作爲一項業務費用扣除，以降低您的租金收入。
您對該物業的使用將屬於以下三類之一：
經常使用，很少租用
如果您在納稅年度內出租房屋不超過 14 天，則無需向美國國稅局 (IRS) 報告租金收入。
這所房子被視爲個人住宅，因此您不能扣除與租金相關的費用，例如廣告和水電費。但是，您可以像對待任何房屋一樣扣除抵押貸款利息和房產稅。而且，當您出售房產時，它將被視爲個人住宅，而不是投資房產。
即使您以每晚 10,000 美元的價格出租房屋，此規則也適用。 《國內稅收法》第 280A(g) 條規定，只要您每年租房少於 15 天，這筆錢就不需要計入您的總收入。
很少使用，經常租用
如果滿足以下條件，您的房屋將被視爲出租物業，而不是個人住宅：
- 您每年將其出租超過 14 天
- 您對房屋的使用不超過 14 天或出租天數的 10%，以較大者爲準
由於房屋被視爲企業，您可以扣除租金費用，包括抵押貸款利息、財產稅、保險費用、物業管理費、水電費和財產折舊。但是，您必須將物業的任何收入報告爲租金收入，並且該收入將根據您的稅級作爲普通收入徵稅。
值得注意的是，維護或修復財產所花費的天數不算作個人使用天數。因此，如果您留在您的物業進行維修，則可能會超過 14 天的限制。計劃通過保留收據來記錄您的維護活動，以證明您在那些日子不只是在度假。
如果您將第二套房子用於個人用途和出租用途，您通常必須根據您將其用於每種用途的天數，在個人用途和出租用途之間劃分您的總支出。
使用一些，租一些
如果您：
- 每年租用超過 14 天
- 使用時間超過 14 天或出租物業總天數的 10%
這意味着您可以像對待任何房屋一樣扣除抵押貸款利息和財產稅。您可以扣除租金費用，但只能扣除租金收入的水平（例如，您不能要求租金損失）。
以下是對不同場景的回顧：
| 14 天租賃規則 | |||
|---|---|---|---|
| 個人住宅 | 出租物業 | 個人住宅 | |
| 出租狀態 | 出租天數≤14 | 出租天數 > 14，個人天數≤ 14 | 個人天數 > 租賃天數的 14 或 10% |
| 租金收入的所得稅？ | 不 | 是的 | 是的 |
| 租金費用扣除？ | 不 | 是的 | 是的 |
| 稅表 | 安排一個 | 附表 E 或 C | 附表 A、E 或 C |
如果您的家庭成員（包括您的配偶、兄弟姐妹、父母、祖父母、孩子和孫子孫女）使用該物業，則這些天數計爲個人天數，除非您在這些家庭逗留期間收取公平的租金。
房屋淨值貸款利息扣除
除了按揭利息扣除外，您還可以註銷房屋淨值貸款的利息。但是，TCJA 也更改了這些規則。
以前，您可以用房屋淨值借款並扣除利息，無論您是用收益償還信用卡、度假還是購買第二套住房。現在，只有當您使用資金“購買、建造或大幅改善納稅人獲得貸款的房屋”時，您才能扣除房屋淨值債務的利息。
根據這些規定，如果您想扣除第二套住房的利息，您必須對其進行抵押。如果您以第一套房屋的資產爲抵押借款購買第二套房屋，則不能扣除利息。與抵押貸款一樣，如果您是單身或已婚共同申報，您可以扣除高達 750,000 美元的房屋淨值債務利息（如果已婚單獨申報，則爲 375,000 美元）。
抵押貸款利息扣除限額適用於您所有的抵押貸款和房屋淨值債務。如果您已經有 750,000 美元或更多的抵押貸款債務，您不能就超過該金額的房屋淨值貸款申請利息扣除。
物業稅扣除
您可以扣除您的第二套房子的房產稅，就此而言，您擁有的房產數量也可以扣除。然而，TCJA 也帶來了影響這些扣除的變化。
您不能再扣除爲您擁有的房地產支付的全部財產稅。現在，符合扣除條件的州和地方稅 (SALT) 總額（包括財產稅和所得稅）限制爲每份納稅申報表 10,000 美元，如果您已婚並單獨報稅，則限制爲 5,000 美元。許多購買第二套住房的人的第一套住房可能已經超過了這個限制，因此他們可能看不到第二套住房的額外稅收節省。
賣掉你的第二套房子
如果您出售您的主要住所，您最多可以從您的收入中扣除 250,000 美元的資本收益，如果您已婚並共同申報，則最多可以扣除 500,000 美元。但是，這僅適用於主要住宅的銷售。當您出售您的第二套房子時，您必須爲您的全部利潤繳納資本利得稅。
將第二個家作爲您的主要家可能會減少對資本收益的影響。爲此，您需要在出售之前的五年中至少在第二處房產中居住兩年。這將使該物業成爲您的主要住所。此外，要符合排除條件，您在過去兩年內不得因出售另一套房屋而獲得資本收益排除。
1031 次交流
如果您出於商業或投資目的持有第二處房產，您可能可以根據1031 交易所推遲繳納資本利得稅。被稱爲同類交易，這涉及出售房產並用類似的房產替換（兩處房產都必須位於美國）。當您出售初始財產時，您必須在 45 天內確定替換財產並在 180 天內獲得它。然後將資本收益推遲到出售替換財產之前（儘管可以通過進一步的同類交易來不斷推遲稅收）。
您必須滿足幾個條件纔有資格進行同類交換：
- 在出售之前，您必須擁有該物業至少兩年。
- 在出售前的兩個 12 個月期間，您必須至少租用該物業 14 天。
- 您對房產的個人使用不能超過 14 天或房屋出租天數的 10%，以較大者爲準。
替換財產還必須滿足以下相同條件：
- 它必須在同類交換後至少舉行兩年。
- 它必須每年至少租用 14 天。
- 用於個人享受的時間不能超過 14 天或房屋出租天數的 10%，以較大者爲準。
由於稅法複雜且定期更改，建議諮詢合格的房地產稅務專家，他們可以解釋相關的稅收影響和法律，並幫助您確定最適合您情況的所有權策略。
租金收入是否作爲普通收入徵稅？
也許。如果您在一年中出租房屋超過 14 天，您必須在納稅申報表上申報收入，淨收入作爲普通收入納稅。如果您將房屋出租 14 天或更少，您無需報告或繳納收入稅。
如果您不報告租金收入會怎樣？
如果您將房屋出租超過 14 天，您必須報告您的稅款收入。如果你被要求報告收入——而你沒有——你將實施稅務欺詐，這可能導致罰款甚至入獄。 IRS 可以通過隨機選擇、計算機篩選、記錄匹配和第三方報告觸發的稅務審計來發現未報告的租金收入。
二手房費用可以免稅嗎？
是的，但這取決於您如何使用房屋。如果房屋算作個人住宅，您通常可以扣除最高 750,000 美元的貸款利息，以及最高 10,000 美元的州和地方稅 (SALT)。如果房屋被視爲投資物業（根據 IRS 規則），您可以扣除與擁有、維護和運營該物業相關的費用。
房屋淨值貸款利息稅可以扣除嗎？
也許。只有當您將資金用於“購買、建造或大幅改善您的房屋”時，您才能扣除您爲房屋淨值貸款或房屋淨值信用額度 (HELOC) 支付的利息。如果您使用這些資金支付假期或大學費用，則不能扣除利息。
綜述
如果經濟上可行，擁有第二套房子可能是度假或出租的絕佳投資，它還可以在退休期間提供合適的主要住宅。儘管如此，擁有任何房屋都會帶來巨大的經濟負擔，從抵押貸款和稅收到維護和維修。在開始之前瞭解第二套住房所有權的稅收影響符合您的最大利益 - 如果您需要澄清或指導，請與經驗豐富的稅務專家合作。