什麼是終端資本化率？
終端資本化率，也稱爲退出率，是用來估計持有期末房產轉售價值的比率。每年的預期淨營業收入（NOI）除以終端上限率（以百分比表示）得到終端值。
終端資本化率是根據可比較的交易數據或被認爲適合特定物業的位置和屬性的數據估算的。
重點
- 終端資本化率或退出率用於估計持有期結束時房產的轉售價值。
- 進入上限率是該物業預計的第一年 NOI 除以該物業的購買價格。
- 如果終端資本化率低於入市率，通常意味着房產投資是有利可圖的。
瞭解終端資本化率
進入上限率是預計的第一年 NOI 除以初始投資或購買價格。相比之下，終端資本化率是去年（退出年）的預計 NOI 除以售價。如果這個比率低於進入上限率，通常意味着房地產投資是有利可圖的。
大多數房地產投資專業人士都認爲，將終端資本化率與當前市場比率相匹配很重要，請記住，將終端資本化率稍微提高一點可能是對開發項目的更安全的測試。動態電子表格可用於對開發項目進行壓力測試，以確定最高的終端資本化率，這仍將爲投資者提供足夠的上行空間。
精明的房地產投資者尋找市場資本化率預計會下降的市場和房地產類型，因爲與進入上限率相比，較低的終端資本化率將導致資本收益，假設 NOI 不會在持有期。必須考慮的一些數據包括每種空間類別的供需指標，以及假定與每個運營領域相關的服務和費用。
雖然未來總是不確定的，但任何持有期的結束有兩件事是確定的：建築物會老化，市場會發生變化。因此，所有房地產投資者都必須編譯和分析儘可能多的數據，以準確確定項目的最終資本化率。
終端資本化率示例
一位投資者以 1 億美元的價格購買了一套完全佔用的房產。第一年的 NOI 估計爲 500 萬美元。因此，進入上限率爲 5.0%。
七年後，投資者認爲終端資本化率約爲4.0%。去年，考慮到租金上漲的 NOI 預計爲 550 萬美元（再次假設全部入住）。
轉售價值估計爲 1.375 億美元（550 萬美元的 NOI 除以 4.0% 的終端資本化或退出率）。