净营业收入 (NOI) 与息税前利润 (EBIT)：概览
净营业收入(NOI) 确定实体或财产的收入减去所有必要的营业费用。它不考虑利息、税收、资本支出、折旧或摊销费用。相反，息税前利润 (EBIT) 包括收入减去费用，不包括税和利息，但它确实考虑了折旧和摊销费用。息税前利润是衡量公司盈利能力的指标，它比 NOI 的计算考虑更多的费用。
重点摘要
- 计算 NOI 涉及从物业收入中减去运营费用。
- 计算 EBIT 使用相同的公式，但包括折旧和摊销
- 所得税不会影响公司的 NOI 或 EBIT，但财产税包含在等式中。
- 运营费用被定义为维持收入和资产盈利能力所必需的费用。
净营业收入 (NOI)
NOI 通常用于分析房地产市场和建筑物的创收能力。房地产可以通过租金、停车费、服务和维护费产生收入。物业可能有保险运营费用、物业管理费、公用事业费用、财产税、清洁费、除雪和其他户外维护费用以及用品。
经验法则是将费用归类为运营费用，如果不花钱在该成本上会危及资产继续产生收入的能力。所得税和利息不会影响公司或房地产投资赚钱的潜力，因此它们不包括在 NOI 中。
NOI 方程是总收入减去营业费用等于净营业收入。 NOI 还决定了房产的资本化率或回报率。房产的资本化是通过将其年度 NOI 除以其潜在的总销售价格来计算的。
息税前利润 (EBIT)
息税前利润的计算方法是从公司的收入中减去公司的销售成本 (COGS) 和运营费用。息税前利润也可以计算为营业收入和营业外收入减去营业费用。
假设 ABC 公司在上一财年创造了 5000 万美元的收入，其销货成本为 2000 万美元，折旧费用为 300 万美元，营业外收入为 100 万美元，维护费用为 1000 万美元。因此，其产生的息税前利润为 2100 万美元。其息税前利润等式是 5000 万美元（收入）加上 100 万美元减去 1000 万美元（维护费用），减去 2000 万美元（销售成本），再减去 300 万美元的折旧，等于 1800 万美元。
NOI 与 EBIT 示例
假设投资者以全现金交易方式购买一栋公寓楼。该物业产生2000万美元的租金和服务费。该公寓楼的运营费用为 500 万美元，洗衣机的折旧费用为 100,000 美元。
公寓楼产生的 NOI 为 1500 万美元（2000 万美元减去 500 万美元），因为此计算中不包括折旧。
建筑物的息税前利润不同，因为息税前利润考虑了折旧费用。因此，这栋公寓楼产生的 EBIT 为 1490 万美元（2000 万美元减去 500 万美元减去 100,000 美元）。