专属房地产投资信托

投资 | 2022年6月25日

什么是专属房地产投资信托？

专属房地产投资信托只是一个由一家公司控制拥有权的房地产投资信托（REIT）。

拥有与其业务相关的房地产的公司可能会发现将房产捆绑到房地产投资信托基金中以获得特殊税收减免是有利的。这种减税策略可供拥有许多商店或分支机构的零售商和银行使用。

摘要

自保房地产投资信托基金是指由一家公司持有超过50%拥有权股份的任何房地产投资信托基金。
专属REITs通常是其他公司的子公司。
作为房地产投资信托基金，自保房地产投资信托基金享有标准房地产投资信托基金的所有税收优惠。
综合而言，自保REIT会计对于母公司和专属REIT子公司来说可能很复杂。
会计和税务专业人员应确保他们完全遵守所有联邦和州法律，包括自保房地产投资信托基金。

了解专属房地产投资信托

可以创建专属房地产投资信托，以利用房地产投资信托（REIT）提供的税收减免。公司可以选择发展或取得REIT的控股拥有权以获得专属身份。控股或自保地位被定义为REIT超过50%的有表决权拥有权股份。

创建专属房地产投资信托基金以管理自己的房地产的公司通常会将其描述为租赁或抵押房地产投资信托基金。抵押贷款REITs（mREITs）为互惠收入的承诺提供抵押贷款资本，这通常是REIT收入的基础。公司还可以通过将房地产转移到REIT，然后从这些REITs租用物业来使用专属房地产投资信托。

房地产投资信托

专属产业信托是指从单一公司拥有控制权的产业信托。除此之外，自保房地产投资信托基金只是房地产投资信托基金。如果一个实体符合国税局的某些要求和《国内税收法》第26章，则可以将其归类为REIT。REITs可以是信托，协会或公司 - 但无论如何，它们都必须选择作为公司纳税。

《国内税收法》允许所有房地产投资信托基金将其所有收入分配给股东。这使得REITs类似于税法下的合伙企业，因为合伙企业通常没有收入，并通过 K-1分配所有收入。

REITs必须满足多项要求才有资格获得一般REITs的所得税分配税收减免。具体而言，公司必须符合以下要求才有资格成为房地产投资信托基金：

作为公司应纳税
每年以股东股息的形式支付至少90%的应纳税所得额
至少75%的总收入来自租金，为房地产融资的抵押贷款利息或房地产销售
将至少75%的总资产投资于房地产，现金或美国国债
拥有至少100名股东（控股公司可以指定高管为股东，以满足这一要求）

如果一个实体符合REIT要求，它必须向股东支付至少90%的收入，因此可以把收入分配作为扣除。所需分配后的任何剩余余额均按必要的公司税率征税。

子公司会计

自保房地产投资信托基金被视为子公司，因此其拥有权必须以某种方式计入母公司的财务状况。通常，有三种方法可以在母公司的财务报表中核算子公司和子公司拥有权。公司可以报告合并财务报表，也可以通过权益法或成本法对拥有权进行会计核算。

根据公认会计原则（GAAP），如果母公司拥有超过50%的拥有权，公司可以选择创建合并财务报表，该报表集成了子公司财务的各个方面。通常，母公司将专属房地产投资信托基金纳入合并财务报表报告是无益的，亦不适用。这是因为专属REIT本身获得的税收优惠，这通常是创建它的原因。因此，专属REIT拥有权通常通过权益法或成本法计入母公司的财务状况。