什么是专属房地产投资信托？
专属房地产投资信托只是一个由一家公司控制拥有权的房地产投资信托（REIT）。
拥有与其业务相关的房地产的公司可能会发现将房产捆绑到房地产投资信托基金中以获得特殊税收减免是有利的。这种减税策略可供拥有许多商店或分支机构的零售商和银行使用。
摘要
- 自保房地产投资信托基金是指由一家公司持有超过50%拥有权股份的任何房地产投资信托基金。
- 专属REITs通常是其他公司的子公司。
- 作为房地产投资信托基金，自保房地产投资信托基金享有标准房地产投资信托基金的所有税收优惠。
- 综合而言，自保REIT会计对于母公司和专属REIT子公司来说可能很复杂。
- 会计和税务专业人员应确保他们完全遵守所有联邦和州法律，包括自保房地产投资信托基金。
了解专属房地产投资信托
可以创建专属房地产投资信托，以利用房地产投资信托（REIT）提供的税收减免。公司可以选择发展或取得REIT的控股拥有权以获得专属身份。控股或自保地位被定义为REIT超过50%的有表决权拥有权股份。
创建专属房地产投资信托基金以管理自己的房地产的公司通常会将其描述为租赁或抵押房地产投资信托基金。抵押贷款REITs（mREITs）为互惠收入的承诺提供抵押贷款资本，这通常是REIT收入的基础。公司还可以通过将房地产转移到REIT，然后从这些REITs租用物业来使用专属房地产投资信托。
房地产投资信托
专属产业信托是指从单一公司拥有控制权的产业信托。除此之外，自保房地产投资信托基金只是房地产投资信托基金。如果一个实体符合国税局的某些要求和《国内税收法》第26章，则可以将其归类为REIT。REITs可以是信托，协会或公司 - 但无论如何，它们都必须选择作为公司纳税。
《国内税收法》允许所有房地产投资信托基金将其所有收入分配给 股东。这使得REITs类似于税法下的合伙企业，因为合伙企业通常没有收入，并通过 K-1分配所有收入。
REITs必须满足多项要求才有资格获得一般REITs的所得税 分配税收减免 。具体而言，公司必须符合以下要求才有资格成为房地产投资信托基金：
- 作为公司应纳税
- 每年以股东股息的形式支付至少90%的应纳税所得额
- 至少75%的总收入来自租金，为房地产融资的抵押贷款利息或房地产销售
- 将至少75%的总资产投资于房地产，现金或美国国债
- 拥有至少100名股东（控股公司可以指定高管为股东，以满足这一要求）
如果一个实体符合REIT要求，它必须向股东支付至少90%的收入，因此可以把收入分配作为扣除。所需分配后的任何剩余余额均按必要的公司税率征税。
子公司会计
自保房地产投资信托基金被视为子公司，因此其拥有权必须以某种方式计入母公司的财务状况。通常，有三种方法可以在母公司的 财务报表中核算子公司和子公司拥有权。公司可以报告合并财务报表，也可以通过权益法或成本法对拥有权进行会计核算。
根据 公认会计原则 （GAAP），如果母公司拥有超过50%的拥有权，公司可以选择创建合并财务报表，该报表集成了子公司财务的各个方面。通常，母公司将专属房地产投资信托基金纳入合并财务报表报告是无益的，亦不适用。这是因为专属REIT本身获得的税收优惠，这通常是创建它的原因。因此，专属REIT拥有权通常通过权益法或成本法计入母公司的财务状况。
专属房地产投资信托基金税收优惠
专属REIT税可能有几个税收优惠。《国内税收法》第26章讨论了REITs的联邦税收，但各州也可能有自己的REITs税收规则，可以增加或减少税收优惠。
一般而言，专属REIT的母公司可以扣除其向专属REIT支付的租金或抵押贷款支付成本，从而减少其 应税收入。这不一定是一个巨大的好处，因为它通常会扣除这些费用。尽管如此，它仍然可以在支付处理等方面创造一些有用的优势。最大的优势之一是母公司从专属REIT获得部分股息分配，这可能会以较低的税率征税。
专属产业信托享有产业信托地位的所有税务优惠。它可以扣除分配给股东的收入的90%或更高金额。它还对任何剩余收入支付联邦公司税率。
管辖自保房地产投资信托基金的法律
由于专属REIT子公司可能会创造一些优势，因此有一些联邦和州的规定针对它们。一般来说，大多数立法将自保定义为控制50%的拥有权。联邦法律要求任何待遇都是公平的，并且符合财产估值和公平谈判。
有些州有自己的特殊要求。在某些情况下，存在一些限制，可能会全面消除 避税 策略。总体而言，会计和税务专业人员应确保专属REITs和专属REIT会计符合所有联邦和州法律。
为什么公司会成立自保房地产投资信托基金？
房地产投资信托基金提供某些税收优惠，因此公司可能会寻求获得房地产投资信托的控股权，以享受这些优势。专属房地产投资信托基金还可以让公司更容易地控制和管理其已经拥有的物业。
为什么美国国税局审查自保房地产投资信托基金？
因为它可以是一种税收最小化策略，所以可以正确考虑专属房地产投资信托基金，并符合州和联邦税收准则。此外，由于这些实体通常被构建为公司子公司，因此需要额外的税收考虑层。由于自保REITs以前曾被用来避免州或联邦税收，因此经常受到审查。
什么是非自保房地产投资信托基金？
非自保房地产投资信托基金是未被定义为自保房地产投资信托基金;也就是说，它没有一个单一的大股东。