房利美 (Fannie Mae)和房地美 (Freddie Mac)是由美国国会创建的联邦政府支持的住房抵押贷款公司。两家机构均不发放或提供自己的抵押贷款服务。相反，他们购买并担保通过二级抵押贷款市场上的贷方发行的抵押贷款。

直到 20 世纪 90 年代，这两个实体实际上垄断了二级抵押贷款市场。那时，不断加强的联邦监管和允许银行和其他金融公司合并的新立法引发了来自传统公司的更多竞争。尽管如此，尽管有人担心房利美和房地美是最大的两家公司，但房利美和房地美仍然主导着美国的二级抵押贷款市场。

这些机构共同为美国数以千计的银行、储蓄和贷款公司以及抵押贷款公司提供流动性和担保，从而使抵押贷款市场变得更加流动、稳定和负担得起。以下是这两家机构的运作方式以及它们在2008 年金融市场中的角色。危机，以及他们今天在 COVID-19 大流行期间为帮助房主和租客所做的事情。

什么是房利美？

20世纪初，拥有住房对于许多美国人来说是遥不可及的。除非你能用现金支付整套房子（很少有人能做到），否则你就会面临巨额首付和短期贷款，最终会导致巨额付款。

在大萧条期间，近四分之一的房主因丧失抵押品赎回权而失去了房屋，银行没有任何资金可贷，国家面临着真正的住房危机。国会于 1938 年做出回应，成立了联邦国民抵押贷款协会 (FNMA)，即房利美 (Fannie Mae)，为住房提供可靠、稳定的资金。它为市场带来了一种新型抵押贷款：长期固定利率贷款，可以随时再融资。

几十年来，房利美一直是政府担保抵押贷款的主要买家和卖家。国会最终做了两件事来促进二级抵押贷款市场的竞争：

1. 1968 年，它对房利美 (Fannie Mae) 进行了私有化，使其成为一家完全由私人资本资助的股东所有的公司。
2. 1970 年，它创建了房地美 (Freddie Mac)。

房利美的历史

房利美 (Fannie Mae) 于 1938 年作为联邦政府机构作为《国家住房法》修正案的一部分而成立。房利美最初购买了由联邦住房管理局(FHA) 担保的抵押贷款，后来又添加了由退伍军人管理局(VA) 担保的贷款。

1954 年，根据《联邦国民抵押贷款协会宪章法案》，房利美 (Fannie Mae) 转变为公私混合所有制公司。它于 1968 年成为私有企业，两年后获授权购买 FHA 和 VA 贷款之外的传统抵押贷款。

该机构于 20 世纪 80 年代开始发行抵押贷款支持证券(MBS)，为抵押贷款投资市场提供更多流动性。它通过在美国和国际资本市场发行各种债务证券来获得购买抵押贷款相关资产的资金。

什么是房地美？

房地美 (Freddie Mac) 是联邦住房贷款抵押公司的非官方名称。它于 1970 年根据《紧急住房融资法》成立，旨在扩大二级抵押贷款市场并降低银行的利率风险。 1989 年，作为《金融机构改革、恢复和执行法案》 (FIRREA) 的一部分，该公司进行了重组并转变为股东所有的公司。

房地美的章程与房利美的章程非常相似，它通过购买银行、储蓄和贷款机构以及其他贷款机构发放的贷款来扩大抵押贷款和抵押贷款支持证券的二级市场。但与房利美从主要零售和商业银行购买抵押贷款不同，房地美从小型银行（例如储蓄银行）购买贷款，这些银行专注于为社区提供银行服务。

房利美和房地美做什么的？

房利美和房地美有相似的章程、任务和监管结构。每个人都从贷方购买抵押贷款，要么持有其投资组合，要么重新包装为可以出售的MBS。反过来，贷款人利用出售抵押贷款获得的资金来发放更多贷款。这有助于个人、家庭和投资者获得持续稳定的抵押贷款资金供应。

根据其章程，房利美和房地美“建立住宅抵押贷款二级市场设施，并规定其运营应在最大可行范围内由私人资本融资”。两个实体均被授权执行以下操作：

• 保持住房抵押贷款二级市场稳定
• 妥善应对民间资本市场
• 通过增加抵押贷款投资的流动性并为住宅抵押贷款融资提供更多资金，为住宅抵押贷款二级市场提供持续支持
• 通过增加抵押贷款投资的流动性并为住宅抵押贷款融资提供更多资金，促进获得抵押贷款的机会

根据其章程，房利美还有一项额外责任：管理和清算联邦政府拥有的抵押贷款投资组合，以尽量减少对住宅抵押贷款市场的不利影响，并尽量减少联邦政府的损失。

谁监管房利美和房地美？

根据房利美和房地美的国会章程，赋予它们政府资助企业(GSE) 地位，它们的运作与提供财政支持的美国联邦政府有一定的联系。例如，2008年9月，在金融危机最严重的时期，它们被置于联邦政府的直接监管之下。

在正常情况下，政府关系仍然比较隐蔽，但仍然很重要。根据他们的国会章程：

• 美国总统任命该组织董事会 18 名成员中的 5 名。
• 财政部长有权从每家公司购买最多 22.5 亿美元的证券，以支持其流动性。
• 两家公司均免缴州税和地方税。
• 两家公司均受住房和城市发展部(HUD) 和联邦住房金融局(FHFA) 的监管。

FHFA 监管、执行和监控房利美和房地美的资本标准，并限制其抵押贷款投资组合的规模。 HUD 负责房利美和房地美的一般住房任务。

隐性保证

房利美和房地美的 GSE 地位在安全市场中产生了一定的认知。其中之一是，如果任何一家公司陷入财务困境，联邦政府将介入并救助这些组织，就像大衰退前夕所看到的那样。这称为隐性保证。

由于市场相信这种隐性担保，房利美和房地美被允许以低于其他金融机构的收益率在债券市场上借款。

房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 的企业债务（即机构债务）的收益率历来比美国国债高出约 35 个基点。相比之下，AAA 级金融公司债务的收益率历来比美国国债高出约 70 个基点。 35 个基点看似不多，但由于涉及数万亿美元，因此产生了巨大的差异。

在 2008 年金融危机中的作用

凭借相对于华尔街竞争对手的资金优势，房利美和房地美在 20 世纪 90 年代和 2000 年代初的二十多年里赚取了可观的利润。在此期间，经济学家、金融市场专业人士和政府官员之间经常就房利美和房地美展开争论。

政府对房利美和房地美的隐含支持真的有利于美国房主吗？或者政府只是在帮助公司及其投资者，同时制造了道德风险？

房利美和房地美在美国二级抵押贷款市场的很大一部分上获得了政府支持的垄断地位。这种垄断，再加上政府为维持这些公司的生存而提供的隐性担保，后来导致了抵押贷款市场的崩溃。

2007 年，房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 的保留投资组合开始遭受巨额损失，尤其是Alt-A和次级抵押贷款投资。 2008 年，他们保留的投资组合和抵押贷款担保的庞大规模导致 FHFA 得出结论，他们很快就会资不抵债。

同年 3 月 19 日，联邦监管机构允许两家公司再承担 2000 亿美元的债务，以期稳定经济。然而，到 2008 年 9 月 6 日，市场明显认为这些公司陷入财务困境，FHFA 将这些公司置于监管之下。他们收到了 1900 亿美元的救助资金，现已偿还，但仍处于监管状态。

当然，一长串的失误导致了大衰退。然而，批评者表示，房利美和房地美在 2007 年之前的几年中创造了大量债务和信用担保，国会应该认识到这些公司对全球金融体系构成的系统性风险。

在 COVID-19 大流行中的作用

如果您受到了 COVID-19 大流行的影响，您可能会担心支付抵押贷款或租金。

《CARES 法案》为房利美和房地美抵押贷款的房主提供保护。根据《CARES 法案》，在 2021 年 3 月 31 日之前，贷款机构和贷款服务机构不得对您启动司法或非司法取消抵押品赎回权，或最终确定取消抵押品赎回权判决或出售。在整个大流行期间，该期限被多次延长，最终于 7 月 31 日到期。 2021 年。

如果您因 COVID-19 大流行而遇到经济困难，您可以请求最多 180 天的抵押贷款延期（并可能再延长 180 天）。

此外，FHFA 还制定了更灵活的贷款和评估标准，以确保购房者能够在疫情期间结束贷款，并且所有相关方都能在整个过程中保持社交距离。

联邦政府为因大流行而失业的个人提供援助。 《冠状病毒援助、救济和经济安全 (CARES) 法案》 、《2021 年综合拨款法案》和《美国救援计划》都通过三个计划暂时提高了失业保险福利：

这三项与失业相关的计划已于 2021 年 9 月 5 日到期。只要失业个人在领取福利的前 26 周内，他们仍然有资格领取福利。

抵押贷款减免计划

如果您拥有房利美 (Fannie Mae) 抵押贷款，但由于与 COVID-19 相关的失业、收入减少或疾病而无法付款，您的抵押贷款服务机构可以帮助您选择抵押贷款减免方案，包括：

• 一项延期计划，可降低或暂停您的抵押贷款付款长达 12 个月
• 宽恕期内不收取滞纳金
• 宽恕期后的还款选择，包括逐步追赶的还款计划或维持或降低每月还款额的贷款修改计划
• 止赎和驱逐救济

房利美 (Fannie Mae) 还有另一个计划，称为灾难响应网络 (Disaster Response Network)，可以帮助解决 COVID-19 紧急情况带来的更广泛的财务影响。灾难响应网络为拥有房利美贷款的房主和房利美资助房产的租户提供获得 HUD 批准的住房顾问的服务。顾问可以制定个性化计划，提供财务指导和预算，并为您提供长达 18 个月的支持。

房地美抵押贷款宽容

如果您拥有房地美 (Freddie Mac) 拥有的抵押贷款，并且直接或间接受到了 COVID-19 大流行的影响，您可能有资格获得帮助。如果您因收入损失或下降而无法支付抵押贷款，目前有多种抵押贷款减免选项，包括：

• 长达 12 个月的抵押贷款宽限期
• 免除罚款和滞纳金
• 2021 年 9 月 30 日之前停止所有驱逐
• 贷款修改选项可在宽限期后降低还款额或保持相同的还款额。

更灵活的借贷和评估标准

FHFA 将疫情期间对申请房利美和房地美支持抵押贷款的购房者放宽贷款和评估标准的最后期限延长至 2021 年 7 月 31 日。他们允许：

• 购买和再融资贷款的替代评估（进行路过式评估和在线评估与现场评估）
• 在贷款结束前记录收入和核实就业情况的替代方法（例如，通过电子邮件进行就业核实）
• 扩大授权书(POA) 的使用，以协助完成贷款（例如电子签名）
  

结论

房利美和房地美负责保持美国抵押贷款市场平稳运行。两家公司都从不同的贷方购买抵押贷款，这有助于为个人、家庭和投资者维持稳定可靠的抵押贷款资金来源。

房地产行业一直在密切关注 COVID-19 疫情对房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 的影响，更不用说由这些机构支持的 2800 万抵押贷款房主了。 FHFA 预计，疫情将导致房利美和房地美因疫情而承担数十亿美元的额外费用，至少在暂停期到期之前是这样。当然，这还不包括两者已经产生的 60 亿美元成本。只有当各机构在本财年结束时发布详细信息时，才能了解全部情况。

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