房利美 (Fannie Mae)和房地美 (Freddie Mac)是由美國國會創建的聯邦政府支持的住房抵押貸款公司。兩家機構均不發放或提供自己的抵押貸款服務。相反，他們購買並擔保通過二級抵押貸款市場上的貸方發行的抵押貸款。
直到 20 世紀 90 年代，這兩個實體實際上壟斷了二級抵押貸款市場。那時，不斷加強的聯邦監管和允許銀行和其他金融公司合併的新立法引發了來自傳統公司的更多競爭。儘管如此，儘管有人擔心房利美和房地美是最大的兩家公司，但房利美和房地美仍然主導着美國的二級抵押貸款市場。
這些機構共同爲美國數以千計的銀行、儲蓄和貸款公司以及抵押貸款公司提供流動性和擔保，從而使抵押貸款市場變得更加流動、穩定和負擔得起。以下是這兩家機構的運作方式以及它們在2008 年金融市場中的角色。危機，以及他們今天在 COVID-19 大流行期間爲幫助房主和租客所做的事情。
要點
- 房利美 (Fannie Mae) 於 1938 年首次獲得美國政府特許，以幫助提振抵押貸款市場，而國會則於 1970 年特許房地美 (Freddie Mac) 作爲一傢俬營公司。
- 這兩個組織都不發放或提供貸款服務，而是從貸方購買抵押貸款以持有或重新包裝爲可以出售的抵押貸款支持證券。
- 貸款人利用向房利美和房地美出售抵押貸款所得的資金來發放更多貸款，這有助於個人、家庭和投資者獲得穩定的抵押貸款資金供應。
- 由於 COVID-19 大流行，房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 暫停取消抵押品贖回權和驅逐，該期限將持續到 2021 年 3 月 31 日。
- 拜登政府延長了疫情期間暫停止贖和驅逐的最後期限。
什麼是房利美？
20世紀初，擁有住房對於許多美國人來說是遙不可及的。除非你能用現金支付整套房子（很少有人能做到），否則你就會面臨鉅額首付和短期貸款，最終會導致鉅額付款。
在大蕭條期間，近四分之一的房主因喪失抵押品贖回權而失去了房屋，銀行沒有任何資金可貸，國家面臨着真正的住房危機。國會於 1938 年做出回應，成立了聯邦國民抵押貸款協會 (FNMA)，即房利美 (Fannie Mae)，爲住房提供可靠、穩定的資金。它爲市場帶來了一種新型抵押貸款：長期固定利率貸款，可以隨時再融資。
幾十年來，房利美一直是政府擔保抵押貸款的主要買家和賣家。國會最終做了兩件事來促進二級抵押貸款市場的競爭：
- 1968 年，它對房利美 (Fannie Mae) 進行了私有化，使其成爲一家完全由私人資本資助的股東所有的公司。
- 1970 年，它創建了房地美 (Freddie Mac)。
房利美的歷史
房利美 (Fannie Mae) 於 1938 年作爲聯邦政府機構作爲《國家住房法》修正案的一部分而成立。房利美最初購買了由聯邦住房管理局(FHA) 擔保的抵押貸款，後來又添加了由退伍軍人管理局(VA) 擔保的貸款。
1954 年，根據《聯邦國民抵押貸款協會憲章法案》，房利美 (Fannie Mae) 轉變爲公私混合所有制公司。它於 1968 年成爲私有企業，兩年後獲授權購買 FHA 和 VA 貸款之外的傳統抵押貸款。
該機構於 20 世紀 80 年代開始發行抵押貸款支持證券(MBS)，爲抵押貸款投資市場提供更多流動性。它通過在美國和國際資本市場發行各種債務證券來獲得購買抵押貸款相關資產的資金。
什麼是房地美？
房地美 (Freddie Mac) 是聯邦住房貸款抵押公司的非官方名稱。它於 1970 年根據《緊急住房融資法》成立，旨在擴大二級抵押貸款市場並降低銀行的利率風險。 1989 年，作爲《金融機構改革、恢復和執行法案》 (FIRREA) 的一部分，該公司進行了重組並轉變爲股東所有的公司。
房地美的章程與房利美的章程非常相似，它通過購買銀行、儲蓄和貸款機構以及其他貸款機構發放的貸款來擴大抵押貸款和抵押貸款支持證券的二級市場。但與房利美從主要零售和商業銀行購買抵押貸款不同，房地美從小型銀行（例如儲蓄銀行）購買貸款，這些銀行專注於爲社區提供銀行服務。
房利美和房地美做什麼的？
房利美和房地美有相似的章程、任務和監管結構。每個人都從貸方購買抵押貸款，要麼持有其投資組合，要麼重新包裝爲可以出售的MBS。反過來，貸款人利用出售抵押貸款獲得的資金來發放更多貸款。這有助於個人、家庭和投資者獲得持續穩定的抵押貸款資金供應。
根據其章程，房利美和房地美“建立住宅抵押貸款二級市場設施，並規定其運營應在最大可行範圍內由私人資本融資”。兩個實體均被授權執行以下操作：
- 保持住房抵押貸款二級市場穩定
- 妥善應對民間資本市場
- 通過增加抵押貸款投資的流動性併爲住宅抵押貸款融資提供更多資金，爲住宅抵押貸款二級市場提供持續支持
- 通過增加抵押貸款投資的流動性併爲住宅抵押貸款融資提供更多資金，促進獲得抵押貸款的機會
根據其章程，房利美還有一項額外責任：管理和清算聯邦政府擁有的抵押貸款投資組合，以儘量減少對住宅抵押貸款市場的不利影響，並儘量減少聯邦政府的損失。
誰監管房利美和房地美？
根據房利美和房地美的國會章程，賦予它們政府資助企業(GSE) 地位，它們的運作與提供財政支持的美國聯邦政府有一定的聯繫。例如，2008年9月，在金融危機最嚴重的時期，它們被置於聯邦政府的直接監管之下。
在正常情況下，政府關係仍然比較隱蔽，但仍然很重要。根據他們的國會章程：
- 美國總統任命該組織董事會 18 名成員中的 5 名。
- 財政部長有權從每家公司購買最多 22.5 億美元的證券，以支持其流動性。
- 兩家公司均免繳州稅和地方稅。
- 兩家公司均受住房和城市發展部(HUD) 和聯邦住房金融局(FHFA) 的監管。
FHFA 監管、執行和監控房利美和房地美的資本標準，並限制其抵押貸款投資組合的規模。 HUD 負責房利美和房地美的一般住房任務。
抵押貸款歧視是非法的。如果您認爲自己因種族、宗教、性別、婚姻狀況、公共援助的使用、國籍、殘疾或年齡而受到歧視，您可以採取一些措施。其中一個步驟是向消費者金融保護局或HUD提交報告。
隱性保證
房利美和房地美的 GSE 地位在安全市場中產生了一定的認知。其中之一是，如果任何一家公司陷入財務困境，聯邦政府將介入並救助這些組織，就像大衰退前夕所看到的那樣。這稱爲隱性保證。
由於市場相信這種隱性擔保，房利美和房地美被允許以低於其他金融機構的收益率在債券市場上借款。
房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 的企業債務（即機構債務）的收益率歷來比美國國債高出約 35 個基點。相比之下，AAA 級金融公司債務的收益率歷來比美國國債高出約 70 個基點。 35 個基點看似不多，但由於涉及數萬億美元，因此產生了巨大的差異。
在 2008 年金融危機中的作用
憑藉相對於華爾街競爭對手的資金優勢，房利美和房地美在 20 世紀 90 年代和 2000 年代初的二十多年裏賺取了可觀的利潤。在此期間，經濟學家、金融市場專業人士和政府官員之間經常就房利美和房地美展開爭論。
政府對房利美和房地美的隱含支持真的有利於美國房主嗎？或者政府只是在幫助公司及其投資者，同時製造了道德風險？
房利美和房地美在美國二級抵押貸款市場的很大一部分上獲得了政府支持的壟斷地位。這種壟斷，再加上政府爲維持這些公司的生存而提供的隱性擔保，後來導致了抵押貸款市場的崩潰。
2007 年，房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 的保留投資組合開始遭受鉅額損失，尤其是Alt-A和次級抵押貸款投資。 2008 年，他們保留的投資組合和抵押貸款擔保的龐大規模導致 FHFA 得出結論，他們很快就會資不抵債。
同年 3 月 19 日，聯邦監管機構允許兩家公司再承擔 2000 億美元的債務，以期穩定經濟。然而，到 2008 年 9 月 6 日，市場明顯認爲這些公司陷入財務困境，FHFA 將這些公司置於監管之下。他們收到了 1900 億美元的救助資金，現已償還，但仍處於監管狀態。
當然，一長串的失誤導致了大衰退。然而，批評者表示，房利美和房地美在 2007 年之前的幾年中創造了大量債務和信用擔保，國會應該認識到這些公司對全球金融體系構成的系統性風險。
2019 年 9 月，財政部和聯邦住房金融局 (FHFA) 宣佈，房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 可以開始保留其收益，分別用於支撐 250 億美元和 200 億美元的資本儲備。此舉是朝着讓兩人擺脫監管邁出的一步。
在 COVID-19 大流行中的作用
如果您受到了 COVID-19 大流行的影響，您可能會擔心支付抵押貸款或租金。
《CARES 法案》爲房利美和房地美抵押貸款的房主提供保護。根據《CARES 法案》，在 2021 年 3 月 31 日之前，貸款機構和貸款服務機構不得對您啓動司法或非司法取消抵押品贖回權，或最終確定取消抵押品贖回權判決或出售。在整個大流行期間，該期限被多次延長，最終於 7 月 31 日到期。 2021 年。
如果您因 COVID-19 大流行而遇到經濟困難，您可以請求最多 180 天的抵押貸款延期（並可能再延長 180 天）。
此外，FHFA 還制定了更靈活的貸款和評估標準，以確保購房者能夠在疫情期間結束貸款，並且所有相關方都能在整個過程中保持社交距離。
聯邦政府爲因大流行而失業的個人提供援助。 《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全 (CARES) 法案》 、《2021 年綜合撥款法案》和《美國救援計劃》都通過三個計劃暫時提高了失業保險福利：
這三項與失業相關的計劃已於 2021 年 9 月 5 日到期。只要失業個人在領取福利的前 26 周內，他們仍然有資格領取福利。
抵押貸款減免計劃
如果您擁有房利美 (Fannie Mae) 抵押貸款，但由於與 COVID-19 相關的失業、收入減少或疾病而無法付款，您的抵押貸款服務機構可以幫助您選擇抵押貸款減免方案，包括：
房利美 (Fannie Mae) 還有另一個計劃，稱爲災難響應網絡 (Disaster Response Network)，可以幫助解決 COVID-19 緊急情況帶來的更廣泛的財務影響。災難響應網絡爲擁有房利美貸款的房主和房利美資助房產的租戶提供獲得 HUD 批准的住房顧問的服務。顧問可以制定個性化計劃，提供財務指導和預算，併爲您提供長達 18 個月的支持。
如果您擔心支付抵押貸款，請致電您的抵押貸款服務商（該公司在您的月結單上列出）尋求幫助。
房地美抵押貸款寬容
如果您擁有房地美 (Freddie Mac) 擁有的抵押貸款，並且直接或間接受到了 COVID-19 大流行的影響，您可能有資格獲得幫助。如果您因收入損失或下降而無法支付抵押貸款，目前有多種抵押貸款減免選項，包括：
- 長達 12 個月的抵押貸款寬限期
- 免除罰款和滯納金
- 2021 年 9 月 30 日之前停止所有驅逐
- 貸款修改選項可在寬限期後降低還款額或保持相同的還款額。
忍耐不是寬恕。向您的抵押貸款服務機構詢問您的寬限期後的選擇。如果選擇是一次性付款而不是簡單地將未付款月份添加到抵押貸款結束時，請小心。
更靈活的借貸和評估標準
FHFA 將疫情期間對申請房利美和房地美支持抵押貸款的購房者放寬貸款和評估標準的最後期限延長至 2021 年 7 月 31 日。他們允許：
- 購買和再融資貸款的替代評估（進行路過式評估和在線評估與現場評估）
- 在貸款結束前記錄收入和核實就業情況的替代方法（例如，通過電子郵件進行就業覈實）
- 擴大授權書(POA) 的使用，以協助完成貸款（例如電子簽名）
歸納總結
房利美和房地美負責保持美國抵押貸款市場平穩運行。兩家公司都從不同的貸方購買抵押貸款，這有助於爲個人、家庭和投資者維持穩定可靠的抵押貸款資金來源。
房地產行業一直在密切關注 COVID-19 疫情對房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 的影響，更不用說由這些機構支持的 2800 萬抵押貸款房主了。 FHFA 預計，疫情將導致房利美和房地美因疫情而承擔數十億美元的額外費用，至少在暫停期到期之前是這樣。當然，這還不包括兩者已經產生的 60 億美元成本。只有當各機構在本財年結束時發佈詳細信息時，才能瞭解全部情況。