在过去十年中，始于 2007 年 12 月的全球经济衰退对当前房地产环境的影响比其他任何时候都大。这段经济动荡时期被称为大衰退，当时许多人（如果不是大多数人）面临前所未有的挑战。
了解以房地产泡沫开始的这一时期的动态和影响对于当今房地产市场的购房者至关重要。
自房地产泡沫破裂以来，房价再次上涨，一些经济学家认为，该国可能会再次出现房地产泡沫，特别是在地方和城市层面。
概要
- 2007年，房地产市场开始暴跌。
- 房价上涨、放贷活动松动以及次级抵押贷款的增加将房地产价格推高至不可持续的水平。
- 止赎和违约破坏了房地产市场，消灭了支持次级抵押贷款的金融证券。
- 随着全球银行开始倒闭，美国联邦政府进行了干预以避免经济萧条。
了解大萧条
美国经济多年来一直处于繁荣时期。但经济收益在几个月内就化为乌有。从 2007 年开始，当房地产市场开始暴跌（即房地产泡沫“破裂”）时，数以百万计的人失去了工作和家园。根据美国人口普查数据，从 1990 年代中期到 2000 年代中期，房屋平均价格迅速上涨，并在 2007 年达到顶峰，当时美国的房屋平均价格达到近 314,000 美元。仅在七年前的 2000 年，房屋的平均价格为 207,000 美元。
人为的高房价、宽松的借贷行为和次级抵押贷款的增加在经济上是不可持续的，但房地产泡沫继续有增无减。泡沫终于在 2007 年破灭。
随着危机的加剧，大量止赎和违约导致房地产市场崩盘，大大降低了与次级抵押贷款直接相关的故意模糊金融证券（例如抵押贷款支持证券）的价值。后果在整个全球金融体系中产生了连锁反应。美国和世界各地的银行开始倒闭。最终，美国联邦政府进行了干预以减轻损失。
大萧条时期的房地产市场
在经济衰退前的时期，国内外投资者继续向房地产行业注入资金。购房者在没有充分风险管理的情况下获得信贷。房价上涨和信贷宽松导致次级抵押贷款数量增加，这是大萧条的根本原因。
次级抵押贷款是贷款人向高风险借款人提供的各种条款的金融工具。高风险借款人的信用记录可能不那么出色，收入稳定性有问题，债务收入比也可能很高。此外，次级抵押贷款在购买第二套住房的购房者中很受欢迎。事实上，贷方专门针对这些购房者提供次级抵押贷款。
此外，次级抵押贷款通常具有可调整的利率。次级贷方向消费者提供短期低利率的抵押贷款，但一旦最初的指定期限结束，利率可能会大幅上涨。从 1998 年到 2001 年，平均次级抵押贷款利率远高于传统抵押贷款利率，高达 3.7 个百分点。
房地产市场的后果
次贷崩溃导致许多人失去家园，其后果造成经济停滞。美国人面临着金融灾难，因为他们的房屋价值远远低于他们所借的金额，而且次级贷款利率飙升。
在该国某些地区，每月的抵押贷款支付几乎翻了一番。在大多数情况下，借款人实际上更好地拖欠抵押贷款，而不是为价值急剧下降的房屋支付更多费用。
反过来，住宅建设显着下降，限制了稳定增长的人口的新房供应。供应不足和需求增加创造了房地产行业的卖方市场。现在越来越多的人追逐更少的房屋，从而推高了房价。
速览
在大萧条之前，自二战以来的十次经济衰退中，有八次是在房地产行业低迷之前发生的。
归纳总结
为了刺激和稳定经济增长，负责设定影响就业和经济增长的条件的美联储将联邦基金利率下调至接近于零的水平。联邦基金利率是银行相互借贷的利率。降低利息成本的决定使人们能够更多地获得资本以对经济进行再投资。在此期间，房地产业、金融业和美国政策制定者也解决了大萧条的根本原因。
值得注意的是，国会通过，奥巴马总统于 2010 年 7 月签署了《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》 。众所周知，多德-弗兰克法案成为法律并成立了消费者金融保护局(CFPB)。
将联邦基金利率降低至接近零的决定以及深思熟虑的政策制定有助于在衰退后的几年里稳定美国经济，因为它鼓励对房地产市场具有系统重要性的金融机构之间的借贷，维护消费者利益，并创造一个新标准金融业问责制。