估计房地产的价值对于各种努力都是必要的，包括融资、销售上市、投资分析、财产保险和税收。但对于大多数人来说，确定一块不动产的要价或购买价格是不动产估值最有用的应用。本文将介绍房地产估价的基本概念和方法，特别是与销售有关的。

基本估值概念

从技术上讲，财产的价值被定义为财产所有权所产生的未来利益的现值。与许多快速使用的消费品不同，不动产的好处通常是在很长一段时间内实现的。因此，对房产价值的估计必须考虑经济和社会趋势，以及可能影响价值四个要素的政府控制或法规和环境条件：

• 需求：由财务手段支持的所有权的愿望或需要，以满足该愿望
• 效用：满足未来业主愿望和需要的能力
• 稀缺性：竞争财产的有限供应
• 可转让性：所有权转让的难易程度

价值与成本和价格

价值不一定等于成本或价格。成本是指实际支出——例如材料或劳动力。另一方面，价格是某人为某物支付的金额。虽然成本和价格会影响价值，但它们并不能决定价值。房子的售价可能是 150,000 美元，但价值可能会显着升高或降低。例如，如果新主人发现房屋存在严重缺陷，例如地基有问题，则房屋的价值可能会低于价格。

市场价值

评估是对特定财产在特定日期的价值的意见或估计。企业、政府机构、个人、投资者和抵押贷款公司在做出有关房地产交易的决策时会使用评估报告。评估的目标是确定房产的市场价值——房产在竞争和开放的市场中最可能带来的价格。

市场价格，即房产实际出售的价格，可能并不总是代表市场价值。例如，如果卖方由于丧失抵押品赎回权的威胁而受到胁迫，或者如果进行私人出售，则该财产可能会低于其市场价值出售。

评估方法

准确的评估取决于有条不紊地收集数据。收集和分析包含有关特定财产的详细信息的特定数据和与财产所在的国家、地区、城市和社区有关的一般数据，以得出价值。评估使用三种基本方法来确定财产的价值。

方法一：销售比较法

销售比较法通常用于评估单户住宅和土地。有时称为市场数据方法，它是通过将房产与最近出售的具有相似特征的房产进行比较而得出的价值估计。这些相似的属性被称为可比较属性，为了提供有效的比较，每个属性都必须：

• 尽可能与主题属性相似
• 去年在开放、竞争激烈的市场上销售过
• 已在典型市场条件下出售

在评估过程中应至少使用三个或四个可比对象。选择可比资产时要考虑的最重要因素是规模、可比特征以及——也许最重要的是——位置，这可能对房产的市场价值产生巨大影响。

可比企业的品质

由于没有两处房产完全相同，因此将对可比房产的销售价格进行调整，以考虑不同的特征和其他影响价值的因素，包括：

• 建筑物的年龄和状况
• 销售日期，如果在可比的销售日期和评估日期之间发生经济变化
• 销售条款和条件，例如房产卖家是否受到胁迫或房产是否在亲戚之间出售（以折扣价）
• 位置，因为类似的房产可能因社区而异
• 物理特征，包括地块大小、景观、建筑类型和质量、房间数量和类型、居住空间的平方英尺、硬木地板、车库、厨房升级、壁炉、游泳池、中央空调等。

标的物业的市场价值估计将在可比公司调整后售价形成的范围内。由于对可比公司的销售价格作出的某些调整会比其他调整更具主观性，因此通常会对调整量最少的可比公司给予加权考虑。

方法 2：成本法

成本法可用于估计已由一栋或多栋建筑物改善的物业的价值。该方法涉及单独估计建筑物和土地的价值，并考虑折旧。将这些估计值加在一起以计算整个改进物业的价值。成本法假设一个合理的买家不会为现有的改良物业支付比购买可比地块和建造可比建筑物的价格更高的价格。当被评估的财产是不经常出售且不产生收入的类型时，这种方法很有用。例子包括学校、教堂、医院和政府大楼。

可以通过多种方式估算建筑成本，包括平方英尺法，即最近建造的可比建筑的每平方英尺成本乘以主题建筑的平方英尺数；就地单元法，其中成本是根据单个建筑组件（包括劳动力和材料）的每计量单位的建筑成本估算的；以及数量调查法，该方法估计更换主题建筑物所需的原材料数量，以及材料的当前价格和相关的安装成本。

折旧

出于评估目的，折旧是指对不动产改良价值产生负面影响的任何条件，并考虑：

• 物理恶化，包括可治愈的恶化，如油漆和屋顶更换，以及不可治愈的恶化，如结构问题
• 功能过时，指的是业主不再认为需要的物理或设计特征，例如过时的电器、陈旧的固定装置或有四间卧室但只有一个浴室的房屋
• 经济陈旧，由物业外部因素引起，例如靠近嘈杂的机场或污染工厂。

方法

• 由于土地不能折旧，因此使用销售比较方法估计土地的价值，就好像它是空置的并且可以用于其最高和最佳用途一样。
• 估算当前建造建筑物和场地改进的成本。
• 估计因恶化、功能过时或经济过时而导致的改进的折旧量。
• 从估计的建筑成本中扣除折旧。
• 将土地的估计价值添加到建筑物和场地改进的折旧成本中，以确定总财产价值。

方法三：收入资本化法

这种方法通常简称为收入法，它基于投资者要求的回报率与房产产生的净收入之间的关系。它用于估计公寓大楼、办公楼和购物中心等创收财产的价值。当标的财产可以预期产生未来收入并且其费用是可预测和稳定的时，使用收入资本化方法的评估可能相当简单。

直接大写

使用直接资本化法时，评估师将执行以下步骤：

• 估计年潜在总收入。
• 考虑空置和租金损失来确定有效总收入。
• 扣除年度营业费用，计算年度净营业收入。
• 估计典型投资者为特定类型和类别的财产所产生的收入支付的价格。这是通过估计回报率或资本化率来实现的。
• 将资本化率应用于物业的年度净营业收入，以估计物业的价值。

总收入乘数

总收入乘数(GIM) 方法可用于评估通常不作为收入财产购买但可以出租的其他财产，例如一户和两户住宅。 GRM 方法将房产的销售价格与其预期租金收入联系起来。 （有关阅读，请参阅“评估房地产租赁物业的4种方法”）

对于住宅物业，通常使用每月总收入；对于商业和工业财产，将使用年总收入。总收入乘数法可计算如下：

销售价格÷租金收入=总收入乘数

至少三个类似物业的近期销售和租金数据可用于建立准确的 GIM。然后可以将 GIM 应用于标的物业的估计公平市场租金以确定其市场价值，其计算方法如下：

租金收入 x GIM = 估计市值

归纳总结

准确的房地产估值对于抵押贷款人、投资者、保险公司和房地产买家以及卖家来说非常重要。虽然评估通常由熟练的专业人员进行，但参与实际交易的任何人都可以从对不同房地产估值方法的基本了解中受益。

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